Quando decidimos comprar um imóvel é preciso ter diversos cuidados, pois trata-se de um negócio jurídico bem complexo. Não basta apenas pesquisar na internet e ir visitá-lo.

Após escolher o imóvel dos sonhos, ainda é necessário obter, no mínimo, oito certidões negativas antes de iniciar a concretização da transação. É um trabalho investigativo que demanda tempo, porém você terá mais segurança na sua compra e melhores condições para buscar financiamento nos bancos.

Tratando-se de condomínio, um dos problemas mais recorrentes é entender em face de quem serão cobradas as cotas condominiais em atraso quando há um novo proprietário, o qual deve ter absoluto conhecimento das dívidas do imóvel antes de sua aquisição.

Ao adquirir um imóvel, lembre-se que todo cuidado é pouco!

Como fica a situação do novo proprietário quanto aos débitos condominiais?

Sabe-se que ao escolher um imóvel localizado em condomínio, além das despesas básicas também haverá despesa com a cota condominial da unidade.

Como regra geral, temos que cada condômino arcará com as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. Assim, nenhum condômino poderá negar-se ao pagamento das despesas condominiais, uma vez que tal atitude resultará no seu enriquecimento ilícito.

Desse modo, havendo inadimplência quanto às cotas condominiais e não sendo possível resolver amigavelmente, é dever do condomínio buscar os meios legais. No entanto, quando há uma “compra e venda do imóvel’, a questão da legitimidade irá depender das circunstâncias de cada caso.

Por padrão, temos que a demanda deve ser proposta contra o proprietário da unidade condominial, ou seja, aquele constante na matrícula do imóvel. Porém, em muitos casos a posse do imóvel foi transmitida a terceiro por intermédio de “contrato de promessa de compra e venda” o qual não foi levado a registro mas, na maioria das vezes, o condomínio (gestor) tem conhecimento da existência do negócio realizado.

Quando tratamos de inadimplência, é preciso ficar atento ao período em que se efetivou a dívida condominial: se foi anterior ao da alienação, a obrigação recairá ao promitente vendedor, já que ele é quem mantinha relação com o condomínio.

Este é o atual entendimento do nosso Superior Tribunal de Justiça ao tratar  a correlação existente entre a natureza propter rem da obrigação e a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais.

Assim, temos que o caráter definidor da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não é, por si, o registro do compromisso de venda e compra mas, sobretudo, a efetiva existência de relação com o imóvel, representada pelo exercício da posse direta sobre o bem.

Por isso, a importância da declaração de quitação condominial do imóvel!

Trata-se da declaração do síndico ou da administradora, afirmando que o imóvel encontra-se com o pagamento em dia das obrigações do condomínio.

Importante: Se for assinada pelo síndico, é necessária também a cópia da ata da assembleia que o elegeu.

Como se vê, quando o negócio envolver “contrato de promessa de compra e venda”, para ser responsável pela dívida condominial não basta a natureza propter rem, havendo, ainda, a necessidade da conjugação de outros fatores.

Neste caso, mais precisamente o efetivo exercício da posse e a sua ciência pelo condomínio credor.

Na prática: O que definirá a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do condomínio acerca da transação.

É fundamental ficar atento, pois a cobrança de cota condominial em atraso prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela.

E, ainda, o imóvel pode ser penhorado para pagar o débito, mesmo que seja “bem de família”.

Tomando os cuidados certos é provável que a transação envolvendo seu imóvel não traga dores de cabeça no futuro.

Portanto, ao identificar situações em que a compra/venda se mostrar problemática, é melhor procurar um novo imóvel.

Escrito por:

SIMONE GONÇALVES
Advogada OAB/RS 74.437
Email:contato@simonegoncalves.com.br
www.simonegoncalves.com.br

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