Perguntas e Respostas

Dia a Dia

Meu veículo foi roubado e dentro dele estava o meu cartão de acesso à garagem. Agora, a administradora quer me cobrar a emissão de uma segunda via. Isso está correto?

Ler Mais
Dia a Dia

Um produto dentro do meu apartamento danificou-se por causa da pressão da água do condomínio. Gostaria de saber se tenho direito de solicitar o ressarcimento do valor do conserto para o condomínio?

Ler Mais
Em relação à cobrança de aluguel da churrasqueira, é muito comum em condomínios tal tipo de cobrança, uma vez que a utilização da área comporta em despesas extras ao condomínio, pois a luz e a água (por exemplo) na churrasqueira só são utilizadas no momento em que o condômino está usufruindo do espaço, então não há como dividir tais gastos entre todos os condôminos se apenas aquele que alugou fez o uso do local.

Importante ressaltar que no momento em que um condômino utiliza a churrasqueira, aquele espaço fica indisponível aos demais moradores, ou seja, o morador utiliza de forma exclusiva uma área de propriedade comum por determinado período.

Desta forma, é possível a cobrança de aluguel para a utilização da churrasqueira. Há de se exaltar que a forma de cobrança, bem como os valores e demais detalhes são previstos pela legislação interna do condomínio.

Não havendo norma específica acerca do assunto, este deve ser discutido entre os condôminos, a fim de que o aluguel seja regulado e pago da forma adequada por todos que utilizarem o local.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
Consoante legislação pátria a realização do sorteio de vaga de garagem, salvo disposição em contrário da Convenção ou Regimento Interno do Condomínio, pode ser procedida, se a assembleia autorizar, por maioria simples, vez que se trata de mero ato administrativo.

Para João Batista Lopes, caso a garagem não seja unidade autônoma, “as vagas indeterminadas serão utilizadas na forma prevista na convenção ou, na omissão desta, de acordo com deliberação da assembleia de condôminos.”

Ademais, há de se observar se as deliberações tomadas em Assembleia respeitaram, de igual modo, as disposições gerais inerentes ao quorum de deliberações, que estão previstas no art. 1.352 e no art. 1.353, ambos do Código Civil Brasileiro:

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Nesse sentido, se o sorteio ocorreu em primeira convocação, deve-se auferir o quorum mínimo de condôminos que represente ao menos metade das frações ideais para sua validade, todavia, se procedida em segunda convocação o sorteio se perfaz válido pela maioria dos votos dos presentes, afastando-se qualquer intento anulatório por parte do condômino.

Assim, para o caso em espeque, dever-se-á verificar o que a Convenção de Condomínio ou Regimento Interno dispõe acerca da forma pela qual se dará o sorteio das vagas de garagem, caso reste omissa, não há nenhum óbice em realizar um novo sorteio, desde que com a anuência dos condôminos, respeitando o quórum mencionado alhures.

Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas perguntas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Luiz Fernando de Souza e Silva
TELECONDO
Nos condomínios as vagas de garagem podem ser de uso exclusivo ou de uso comum pelos condôminos.

Para que sejam de uso exclusivo pelos condôminos, necessário que tal condição esteja previamente disposta pela Convenção do condomínio, identificando cada vaga de garagem com sua respectiva unidade residencial. Neste caso é possível, inclusive, que as vagas de garagem estejam registradas em nome dos condôminos no Cartório de Registro de Imóveis.

Não sendo de uso exclusivo por determinados condôminos, as vagas de garagem são de uso comum, sendo necessária a existência de normas que regulem a utilização dos referidos espaços.

As normas relacionadas às vagas de garagem são previstas pela Convenção e pelo Regimento Interno do condomínio. Havendo omissão por conta dos referidos conjuntos normativos, as regras de utilização das vagas de garagem devem ser estipuladas pela assembleia geral de condôminos.

Quando as vagas de garagem forem sorteadas entre os condôminos, deve-se seguir o mesmo raciocínio, primeiramente observando as normas existentes na Convenção e no Regimento Interno e posteriormente aquelas determinadas em assembleia.

No caso apresentado o condômino é proprietário de dois veículos de grande porte, porém as vagas a ele sorteadas são pequenas, de forma que o mesmo possui interesse em trocar suas vagas por vagas mais adequadas ao tamanho de seus carros.

Sendo assim, necessário observar se a Convenção ou o Regimento Interno apresentam alternativa para a troca das vagas. Não havendo normas específicas, há de se observar se o assunto já foi discutido em assembleia.

Conforme afirma o condômino, o síndico informa que a troca pode ser efetuada a partir de um acordo com outro condômino. Se esta for a alternativa para o caso, necessário que o condômino entre em contato com outro morador, a fim de conseguir vagas mais adequadas aos seus veículos.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
O ordenamento pátrio prevê a situação de áreas de uso comum e de uso exclusivo dos condôminos junto ao Condomínio, bem como as define.

Art. 3º da Lei nº 4.591/64 - O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

Art. 9º da Lei nº 4.591/64 - Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

(...)

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns

Art. 1.331 do CC - Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Considerando que a todos os condôminos cabe a utilização das áreas de uso comum, uma vez respeitada às regras de utilização da mesma, estas a serem estipuladas na Convenção e Regimento Interno de cada Condomínio.
Logo, a utilização das áreas comuns do condomínio está adstrita às regras contidas na Convenção ou no Regimento Interno do condomínio, devendo, portanto, o Consulente verificar se há disposição no ordenamento interno do condomínio acerca da reserva antecipada para utilização das áreas comuns.

Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Luiz Fernando de Souza e Silva
TELEJURIS
O condômino não pode solicitar a emissão de nota fiscal pelo condomínio pela reserva do salão de festas. A Lei nº 8.846/94 define as situações em que é obrigatória a emissão de nota fiscal, como se observa em seu artigo 1º:

Art. 1º A emissão de nota fiscal, recibo ou documento equivalente, relativo à venda de mercadorias, prestação de serviços ou operações de alienação de bens móveis, deverá ser efetuada, para efeito da legislação do imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza, no momento da efetivação da operação.

§ 1º O disposto neste artigo também alcança:

a) a locação de bens móveis e imóveis;

b) quaisquer outras transações realizadas com bens e serviços, praticadas por pessoas físicas ou jurídicas.

Dos dispositivos acima, resta claro que notas fiscais são emitidas apenas quando há venda de mercadorias, prestação de serviços, alienação de bens móveis, locação de bens móveis e imóveis ou quaisquer transações realizadas com bens e serviços.

A reserva de salão de festas em condomínio não se encaixa em nenhuma das hipóteses legais que obrigam a emissão de nota fiscal.

Ademais os valores pagos ao condomínio pela reserva de áreas comuns são utilizados unicamente para cobrir as despesas pela utilização do local, incluindo a limpeza, a água e a luz utilizadas pelo condômino que efetua a reserva.

Desta forma, o condômino não pode exigir nota fiscal por parte do condomínio pela reserva do salão de festas.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
A discriminação das partes de áreas de propriedade exclusiva e das partes comuns do condomínio, inclusas as vagas de garagens, deve estar descritas na Convenção de Condomínio, conforme dispõe o art. 9º, § 3º, alínea “a”, da Lei 4.591/64:

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

(...)

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; (...)

A saber, a divisão das garagens constantes no condomínio podem ser em (i) vagas privativas, (ii) vagas comuns e (iii) vagas particulares.

As vagas privativas são aquelas que correspondem também à fração ideal de solo, sendo definidas pela convenção de condomínio, como unidade autônoma, tendo, inclusive, registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Deve ser devidamente demarcada e claramente identificada, visto que trata-se de uma unidade autônoma, a qual não é obrigatoriamente vinculada a outra unidade autônoma (unidade habitacional.

As vagas comuns são as vagas de garagens que como qualquer outra área comum, pode ser utilizada por qualquer dos condôminos.

Tais vagas podem ou não ser demarcadas, ou seja, delimitadas com faixas demarcatórias, sempre ressalvando que qualquer condômino pode utiliza-las, valendo-se da ordem de chegada.

Já no que tange às vagas particulares, são tidas como área comum, contudo, são de uso exclusivo como se fosse uma unidade autônoma, mas que não se detém a propriedade da mesma.

Estas vagas podem ser distribuídas entre os condôminos por diversos critérios, tendo como o mais usual o sorteio, pois são áreas comuns, mas que permitem a utilização exclusiva.

Diante disso, primeiramente, a fim de saber se a unidade habitacional da Consulente é detentora de 4 (quatro) vagas de garagem, deve-se verificar o que está consignado na Convenção de Condomínio, visto que a divisão das vagas é por esta estipulada.

Em caso negativo, ou seja, a unidade habitacional sendo contemplada com menos que 4 (quatro) vagas de garagem, conforme havia sido vendida pelo corretor, tem-se uma questão de direito consumerista, pois, recai em inequívoca propaganda enganosa, o que é rechaçado pelo ordenamento jurídico pátrio.

Assim, constatado que de fato o corretor de imóveis agiu em discordância com os preceitos das relações de consumo, utilizando-se de propaganda enganosa para realizar a alienação do imóvel, abre-se a possibilidade de reclamar tal situação perante o judiciário, desde que haja cabal comprovação de que o imóvel foi alienado com a promessa de que teria 4 (quatro) vagas de garagem.

Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Luiz Fernando de Souza e Silva
TELEJURIS
A discriminação das partes de áreas de propriedade exclusiva e das partes comuns do condomínio, inclusas as vagas de garagens, deve estar descritas na Convenção de Condomínio, conforme dispõe o art. 9º, § 3º, alínea “a”, da Lei 4.591/64:

Art. 9 Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

(...)

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; (...)

A saber, a divisão das garagens constantes no condomínio podem ser em (i) vagas privativas, (ii) vagas comuns e (iii) vagas de uso particular.

As vagas privativas são aquelas que correspondem também à fração ideal de solo, sendo definidas pela convenção de condomínio, como unidade autônoma, tendo, inclusive, registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Deve ser devidamente demarcada e claramente identificada, visto que trata-se de uma unidade autônoma, a qual não é obrigatoriamente vinculada a outra unidade autônoma (unidade habitacional.

As vagas comuns são as vagas de garagens que como qualquer outra área comum, pode ser utilizada por qualquer dos condôminos.

Tais vagas podem ou não ser demarcadas, ou seja, delimitadas com faixas demarcatórias, sempre ressalvando que qualquer condômino pode utiliza-las, valendo-se da ordem de chegada.

Já no que tange às vagas de uso particular, são tidas como área comum, contudo, são de uso exclusivo como se fosse uma unidade autônoma, mas que não se detém a propriedade da mesma.

Estas vagas podem ser distribuídas entre os condôminos por diversos critérios, tendo como o mais usual o sorteio, pois são áreas comuns, mas que permitem a utilização exclusiva.

Diante disso, primeiramente, deve-se observar qual é a forma de divisão de garagens adotada pelo condomínio, bem como verificar se a vaga utilizada pelo proprietário do restaurante foi a ele conferida, mediante assembleia ou disposição contida no Regimento Interno ou Convenção de Condomínio.

Em caso negativo, indica-se que seja conversado com o síndico, representante legal do condomínio, para que este faça cumprir a divisão das vagas de garagem nos moldes dispostos pela Convenção ou Regimento Interno, sob pena de violação ao art. 1.348 1 , inc. IV, do Código Civil Brasileiro., que dispõe:

Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Luiz Fernando de Souza e Silva
TELEJURIS
Primeiramente, há de se observar se os referidos portões já faziam parte do projeto arquitetônico do edifício ou se foram instalados posteriormente.

Caso os portões tenham sido instalados pela própria construtora, seguindo o projeto do edifício, a síndica não pode efetuar a retirada de tais portões.

Já na hipótese de os condôminos terem instalado os portões nos corredores em que estão situados seus apartamentos, percebe-se a ocorrência da divisão de áreas comuns, o que é expressamente proibido pelo Código Civil, conforme dispõe o art. 1.331, § 2º:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

(...)

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

A divisão de uma área comum viola o direito de propriedade de todos os outros condôminos, uma vez que a cada um corresponde uma fração daquela área dividida e tomada como particular pelo condômino beneficiado pela divisão, como prevê o § 3º, do art. 1.331, do Código Civil:

Art. 1.331 (...)

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Desta forma, a única maneira de se permitir a instalação de portões que dividissem áreas de uso comum e as tornassem exclusivas de um condômino, seria com a aprovação da unanimidade dos condôminos, uma vez que são proprietários de uma fração daquela área.

Destarte, mesmo passado longo período de tempo nessa situação, a síndica pode ordenar que os condôminos que instalaram portões efetuem sua retirada, pois se trata de 2.
Primeiramente, há de se observar que apesar de as vagas de garagem serem particulares e de uso exclusivo de cada condômino, as mesmas estão situadas em um espaço comum.

Assim, qualquer obra que venha a ser feita no espaço das vagas de garagem deve ser aprovada pela assembleia geral e seus custos devem ser rateados entre todos os condôminos, independentemente de sua concordância ou não com a obra executada.

A construção de coberturas para as vagas de garagem se caracteriza como benfeitoria útil, conforme a definição do §2º, do art. 96, do Código Civil:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Não há dúvidas de que a construção de coberturas facilita o uso das vagas de garagem, impedindo a deterioração dos veículos e melhorando o acesso dos condôminos aos seus carros.

Tratando-se de obra útil, é necessária a aprovação da maioria dos condôminos para que a mesma possa ser executada pelo condomínio, com fundamento no art. 1.341, II, do Código Civil:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

(...)

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Considerando o quórum determinado pelo artigo indicado, é necessário que se convoque uma assembleia geral e que a maioria dos condôminos concorde com a construção das coberturas para que esta ocorra. Não sendo alcançado o quórum, não é possível a execução da obra.

Na hipótese de a obra ser aprovada pela maioria dos condôminos através de votação em assembleia, as benfeitorias devem ser feitas e as despesas delas provenientes devem ser rateadas entre todos os condôminos, com fulcro no art.
1.336, I, do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Desta forma, aprovada a obra de construção das coberturas, todos os condôminos são obrigados a contribuírem para o pagamento das benfeitorias.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,

Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
Considerando que a porta de entrada do apartamento está presente em uma área comum do condomínio, qual seja o hall de entrada, esta deve adequar-se à harmonia da edificação, não destoando da forma estética adotada pelo condomínio. Caso seja paga a multa, e desrespeitada a notificação enviada pelo condomínio, este pode acionar o Poder Judiciário, a fim de que o condômino infrator seja obrigado judicialmente a readequar a porta de entrada à padronização constante na Convenção e no Regimento Interno do Condomínio.

Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Luiz Fernando de Souza e Silva
TELEJURIS