Perguntas e Respostas

Dia a Dia

Meu veículo foi roubado e dentro dele estava o meu cartão de acesso à garagem. Agora, a administradora quer me cobrar a emissão de uma segunda via. Isso está correto?

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Dia a Dia

Um produto dentro do meu apartamento danificou-se por causa da pressão da água do condomínio. Gostaria de saber se tenho direito de solicitar o ressarcimento do valor do conserto para o condomínio?

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O cartão de acesso à garagem é de uso exclusivo de cada condômino, de forma que cada morador deve zelar pelo seu dispositivo.

Assim, não há qualquer ilegalidade na cobrança pela segunda via do cartão de acesso, uma vez que não se pode repassar ao condomínio o valor da expedição de novos cartões sempre que um condômino necessitar.

Desta forma, considerando que os cartões são de uso particular, é possível a cobrança para a expedição da segunda via do dispositivo.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
No caso apresentado não existe a possibilidade de a condômina solicitar a reparação dos valores gastos com a troca da câmara de seu filtro de água.

O dever de reparar só existe quando ocorre a prática de um ato ilícito, conforme determinam os artigos 186 e 927 do Código Civil, cujas redações são as seguintes:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Como se pode observar, para que se caracterize o ato ilícito, é necessário que a pessoa viole direito e cause dano a outrem, o que não se vislumbra no caso em análise.

A condômina só poderia pleitear reparação do condomínio caso este tivesse violado algum tipo de lei.

Neste caso, cabe à condômina instalar um filtro de água que se adeque à estrutura e à pressão hidráulica do edifício, não havendo a possibilidade de requerer algum tipo de reparação por parte do condomínio.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
Pelos fatos expostos pelo condômino, o condomínio está efetuando a pintura de manutenção da fachada do edifício. Há de se observar que as partes externas das janelas também fazem parte da fachada do edifício.

Assim, tais estruturas são consideradas bens comuns do condomínio, conforme prevê o art. 3º da Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio):

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

Caracterizados como bens comuns, parte da fachada do prédio, as despesas relacionadas à pintura das partes externas das janelas são de responsabilidade do condomínio, sendo necessário o rateio de tais custos entre todos os condôminos.

Há de se ressaltar que a deterioração da fachada do edifício desvaloriza o prédio de forma geral, bem como as unidades residenciais que nele se situam, de maneira que se trata de um interesse geral dos condôminos.

Desta forma, considerando que as estruturas em questão fazem parte da fachada do edifício e esta é uma área comum, o condomínio é responsável por sua pintura, efetuando-se o rateio das despesas entre todos os proprietários das unidades residenciais.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
O boleto de cobrança das taxas condominiais deve discriminar as despesas que integram o valor cobrado dos condôminos, a fim de que estes tenham plena ciência do que estão realmente pagando.

Neste caso o condômino deve entrar em contato com o síndico para que o mesmo esclareça quais as despesas ligadas a ‘outros serviços’.

Importante ressaltar que é dever do síndico prestar contas ao condomínio quando lhe for requisitado, como prevê o art. 1.348, VIII, do Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(...)

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

Na prestação de contas, o síndico deve demonstrar detalhadamente todo o movimento financeiro do condomínio.
Assim, os condôminos podem averiguar que despesas estão inclusas em ‘outros serviços’, bem como todas as demais despesas e eventuais ganhos condominiais.

Desta forma, interessante que o condômino entre em contato com o síndico, a fim de ter conhecimento detalhado acerca das despesas condominiais, o que pode ser feito através da prestação de contas, com a exposição de balancetes e outros documentos relacionados às finanças do condomínio.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
As despesas relacionadas ao pagamento de funcionários são consideras despesas como outras quaisquer dentro do condomínio, de maneira que devem ser rateadas entre todos os condôminos.

O mesmo se pode dizer de eventuais dívidas trabalhistas provenientes de contratos de trabalho extintos.

Há de se ressaltar que indenizações trabalhistas possuem caráter de despesas extraordinárias de condomínio, não havendo a possibilidade de os condôminos se esquivarem das mesmas, nem mesmo em caso de locação do imóvel. Tal caracterização pode ser observada através do disposto pelo art. 22, parágrafo único, ‘d’, da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações):

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(...)

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

Desta forma, não restam dúvidas em relação ao pagamento de dívidas trabalhistas, uma vez que se caracterizam como despesas condominiais, que são de responsabilidade dos proprietários de todas as unidades residenciais.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
Neste caso, interessante que o condômino entre em contato com o síndico do condomínio para averiguar o motivo da inclusão de uma nova parcela no acordo firmado.

Há de se ressaltar que o acordo firmado para o pagamento das taxas condominiais vencidas não exclui o dever de pagamento das novas taxas condominiais.

Assim, além de pagar as parcelas do acordo, o condômino deve pagar as taxas que vierem a vencer durante a vigência do acordo firmado.

Desta forma, há de se estabelecer um diálogo com o síndico, a fim de compreender o motivo da inclusão da nova parcela pelo condomínio.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) e a Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/1964) não possuem dispositivos específicos acerca do rateio de água no condomínio.

Assim, a forma de pagamento das despesas relacionadas ao uso da água no condomínio deve estar prevista na legislação interna do condomínio, seja na Convenção ou no Regimento Interno.

Como se pode observar, o art. 1.334, inc. I, do Código Civil, coloca como incumbência da Convenção determinar a forma de pagamento das despesas condominiais:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

Do dispositivo acima transcrito, resta claro que o Código Civil determina que a Convenção do condomínio regule a forma de pagamento das contribuições, bem como o rateio das despesas entre os condôminos.
Desta forma, é necessário que o condômino observe as normas internas do condomínio, a fim de averiguar qual a forma de rateio a ser respeitada.

Não havendo quaisquer disposições acerca do rateio de água na Convenção ou no Regimento Interno, é possível que a atual forma de rateio tenha sido definida em assembleia geral, o que também deve ser respeitado, uma vez que as decisões assembleia têm força de lei dentro do condomínio.

Na hipótese de não haver qualquer tipo de norma nem decisão da assembleia acerca do assunto, é possível a convocação de assembleia geral com o intuito de redefinir a forma de rateio.

A assembleia pode ser convocada pelo síndico ou por ¼ (um quarto) dos condôminos, conforme prevê o § 1º, do art. 1.350, do Código Civil.

De outro vértice, nada obsta que o rateio seja procedido da forma esposada, posto que, é devidamente efetuado com base nas frações ideais de cada unidade, a teor do art. 1.336, inc. I, do Código Civil Brasileiro, veja-se.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (...)

Assim, considerando que entre as despesas de condomínio estão as inerentes ao fornecimento de água, tal cobrança, em frações ideais, mostra-se devidamente correta, em caso de omissão da Convenção de Condomínio.

Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Luiz Fernando de Souza e Silva
TELEJURIS
Primeiramente, cumpre elucidar que de acordo com o Código Civil Brasileiro, em seu art. 96, há três tipos de obras que podem ser realizadas, a primeira é a voluptuária, que consiste em obras de mera comodidade, o segundo tipo de obra diz respeito às obras entendidas como úteis, que são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, e, por fim, há as obras tidas como necessárias, as quais visão tão somente a conservação do bem.

Isto posto, o art. 1.341, do Código Civil Brasileiro, dispõe acerca da realização de obras em condomínio, veja-se:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Considerando a narrativa fática esposada, tem-se que a construção de uma cancha de esportes no condomínio caracteriza-se como obra útil, a qual deverá ser previamente aprovada pela maioria dos condôminos, conforme preceitua o artigo 1341, inc. II do Código Civil.

Pelo exposto, conclui-se que não há maneiras de se realizar a obra pretendida se não houver a prévia aprovação da maioria dos condôminos sem correr o risco de dar ensejo à ação de nunciação de obra nova por parte de qualquer dos condôminos.

Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Luiz Fernando de Souza e Silva
TELEJURIS
As taxas condominiais sempre são sempre referentes ao mês que passou, até porque não há como prever as despesas totais do mês que ainda está em vigência.

Há de se averiguar qual a data de fechamento das contas do condomínio, a fim de descobrir a que período se refere a cobrança da taxa condominial.

Por exemplo, se as contas fecharam no dia 25 de junho, a taxa que vencer no mês de julho é referente ao período compreendido entre 25 de maio de 25 de junho.


Se o inquilino fizer a mudança após o dia 25 de junho (utilizando o exemplo citado), ele é obrigado a pagar as taxas que vencerem no mês de julho, pois viveu no condomínio no período de 25 de maio a 25 de junho.

Desta forma, há de se observar o dia de fechamento das contas para saber o período de referência para o pagamento das taxas condominiais, que sempre estão relacionadas ao mês que passou.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
As taxas condominiais sempre são sempre referentes ao mês que passou, até porque não há como prever as despesas totais do mês que ainda está em vigência.

Há de se averiguar qual a data de fechamento das contas do condomínio, a fim de descobrir a que período se refere a cobrança da taxa condominial.

Por exemplo, se as contas fecharam no dia 25 de junho, a taxa que vencer ao dia 7 de julho é referente ao período compreendido entre 25 de maio de 25 de junho.

Se o condômino fizer a mudança após o dia 25 de junho (utilizando o exemplo citado), ele é obrigado a pagar as taxas que vencerem no dia 7 de julho, pois viveu no condomínio no período de 25 de maio a 25 de junho.

Quanto ao novo imóvel, o condômino deve pagar as taxas condominiais de forma proporcional ao período em que residir no imóvel. O condômino é obrigado a pagar as despesas a partir do momento em que pega as chaves do imóvel.

Ainda seguindo o exemplo anterior (considerando que as contas fecham ao dia 25), se o indivíduo pega as chaves do apartamento no dia 01 de agosto, ele é obrigado a pagar as despesas do período entre o dia 01 e o dia 25 de agosto, enquanto o antigo condômino tem o dever de pagar do período compreendido entre os dias 26 de julho e 30 de julho.

Desta forma, há de se observar o dia de fechamento das contas para saber o período de referência para o pagamento das taxas condominiais, que sempre estão relacionadas ao mês que passou.


Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
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