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Meu veículo foi roubado e dentro dele estava o meu cartão de acesso à garagem. Agora, a administradora quer me cobrar a emissão de uma segunda via. Isso está correto?

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Um produto dentro do meu apartamento danificou-se por causa da pressão da água do condomínio. Gostaria de saber se tenho direito de solicitar o ressarcimento do valor do conserto para o condomínio?

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Neste caso é necessário que o proprietário contrate um profissional qualificado (engenheiro) para que analise a situação e faça um laudo apontando o motivo pelo qual a parede do imóvel cedeu.

A partir do resultado da perícia do engenheiro será possível identificar o que deu causa ao dano.

A responsabilidade pela reparação é de quem deu causa ao dano.

Assim, caso se averigue que o problema é proveniente da má estrutura do edifício, é possível que o condômino responsabilize o condomínio pela queda da parede, uma vez que a estrutura do prédio é considerada bem comum de todos os condôminos.

Se o laudo indicar que o problema foi causado por motivos ligados somente à unidade autônoma do condômino, este deve arcar com os prejuízos que sofreu.

Desta forma, o responsável pela reparação dos danos é quem lhes deu causa, sendo necessária uma perícia por profissional especializado para averiguar a origem do problema.

Caso a perícia aponte que o problema é da estrutura do prédio, o proprietário do apartamento pode acionar o condomínio para que arque com os custos do conserto da parede.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
Conforme os fatos expostos, os canos de ferro que estão danificados e se deteriorando fazem parte da fachada do edifício em questão.

Assim, tais estruturas são consideradas bens comuns do condomínio, conforme prevê o art. 3º da Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio):

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

Caracterizados como bens comuns, parte da fachada do prédio, as despesas relacionadas à manutenção dos canos de ferro são de responsabilidade do condomínio, sendo necessário o rateio de tais custos entre todos os condôminos.

Há de se ressaltar que a deterioração da fachada do edifício desvaloriza o prédio de forma geral, bem como as unidades residenciais que nele se situam, de maneira que se trata de um interesse geral dos condôminos.

Desta forma, considerando que as estruturas em questão fazem parte da fachada do edifício e este é área comum, o condomínio é responsável por sua manutenção, efetuando-se o rateio das despesas entre todos os proprietários das unidades residenciais.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
Nos casos de infiltração é sempre necessário que se identifique a origem do problema. Tal informação só pode ser alcançada a partir da análise de um especialista (engenheiro, neste caso), que identificará o motivo das infiltrações, podendo as mesmas serem resultado de um vazamento no encanamento, por exemplo.

Encontrada a origem das infiltrações, é possível identificar o responsável pelas obras necessárias para sanar os problemas.

Se a infiltração é originária de partes comuns do edifício, a responsabilidade pela reparação dos danos é do condomínio. Por outro lado, se a infiltração é proveniente de partes particulares do condômino, este é obrigado a custear a reparação.

Dos fatos expostos, denota-se que existe a possibilidade de as infiltrações serem causadas pela chuva e em decorrência de vícios no telhado do edifício. Havendo defeitos no telhado, a responsabilidade pela reparação dos danos e pelas obras para sanar os vícios é do condomínio, uma vez que a referida estrutura é considerada área comum.

Na hipótese de a infiltração ser originário do encanamento, é necessário que se verifique se o cano é específico daquela unidade residencial ou se abastece todo o condomínio. No primeiro caso, a responsabilidade é do condômino proprietário do apartamento cujo cano possui defeito; já se for um cano que abastece todo o condomínio, este é responsável pelo conserto e pelos danos causados. Desta forma, o primeiro passo é contratar um profissional especializado para fazer uma perícia e averiguar a origem da infiltração. Identificada a origem, é possível saber quem é o responsável pelas avarias causadas e pela reparação.

Caso a responsabilidade seja do condomínio, o condômino pode cobrar pacificamente do condomínio os custos da reforma. Não havendo resposta positiva do condomínio, cabe ação judicial para alcançar o ressarcimento dos danos sofridos.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
Primeiramente elucida-se que os Edifícios têm duas redes de encanamento, sendo uma referente ao prédio e outra referente à unidade habitacional autônoma (apartamento).

A rede que abastece ao prédio como um todo é a coluna principal, chamada de vertical, enquanto a rede que abastece as unidades autônomas é chamada de horizontal.

A rede principal ou vertical é de uso comum de todos os condôminos, tem a função de conduzir a água para todos os andares, e é de responsabilidade do condomínio.

Já a rede horizontal é de uso exclusivo de cada unidade particular, ou seja, de responsabilidade do proprietário do apartamento.

Assim, caso a infiltração ou vazamento, origine-se em algum encanamento da rede vertical (principal), a responsabilidade pelo reparo é atribuída ao condomínio, inclusive pelos estragos e obras realizadas nos apartamentos.

De outra banda, se o vazamento é originado por problemas no encanamento da rede horizontal, encanamento particular da unidade, a responsabilidade pelos reparos e danos recai em face do proprietário do apartamento. No caso em espeque, considerando que a infiltração dá-se no teto da unidade condominial situada abaixo do apartamento da Consulente, presume-se que o vazamento origina-se na rede de encanamento horizontal.

Portanto, o ideal é que seja realizado um laudo técnico por profissional habilitado na área de engenharia civil, a fim de constatar se, de fato, o vazamento é oriundo do apartamento da Consulente.

Constatado que a infiltração é proveniente do encanamento cuja responsabilidade recai em face do Consulente, não pode este eximir-se de sua obrigação, sob pena de sofrer as cominações legais inerentes á responsabilidade civil.

Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas perguntas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Luiz Fernando de Souza e Silva
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A fachada do prédio não pode ser alterada por iniciativa isolada de qualquer condômino, visto que a lei assim proíbe. A norma vai além de estipular uma proibição, consiste o dispositivo normativo em atribuir um dever aos condôminos. Portanto, os condôminos têm o dever de não alterar a fachada do edifício.

É o que dispõe o art. 1.336 do Código Civil brasileiro, em vigor desde 2002:

Art. 1.336. São deveres do condômino: (...)

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Para uma melhor compreensão do tema, transcreve-se as palavras de Carlos Alberto Dabus MALUF e Márcio Antero Motta RAMOS.:

“Retrata esse dispositivo da lei substancial civil verdadeira obrigação negativa, no sentido de proibir modificações ou inovações que afetem a destinação ou a estética arquitetônica do prédio.”

1. MALUF, Carlos Alberto Dabus e RAMOS, Márcio Antero Motta. Condomínio edifício no novo Código Civil. São Paulo: Saraiva, 2004, pg. 60.

Luiz Edson Fachin complementa:

“O poder de disposição sobre essas áreas (fachada, partes e esquadrias externas) não é individual, havendo poder analógico e simultâneo de todos os demais condôminos: por conseguinte, qualquer modificação deve ser realizada de forma compatível com a situação de indivisão, ou seja, com a anuência de todos os demais condôminos, nos termos previstos pela convenção.” 2

Desta forma, o legislador busca proteger a harmonia do conjunto, ao atribuir como obrigação do condômino a manutenção da fachada do edifício.

No caso em espeque, para que seja procedida a alteração da fachada do condomínio, tal como desejada, deve-se realizar, primeiramente, uma assembleia para que seja a referida alteração devidamente votada.

Para que seja realizada a alteração da fachada faz-se necessária a aprovação por unanimidade dos votos, consoante disposto no art. 103, § 2º, da Lei 4.591/64, a Lei de Condomínio.

Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas perguntas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Luiz Fernando de Souza e Silva
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1 CONCEITO DE FACHADA

Para uma melhor abordagem do tema, cabe aqui, primeiramente, compreender o que é fachada de um prédio.
Nas palavras de Vanderci Alvarez:

“Não se pode ter por fachada de um prédio apenas a face que confronta com a via pública, pois é sabido de edifícios que tem suas facetas voltadas para pontos que, ainda que não situados com frente para logradouro público, podem provocar agressão visual não só para os condôminos, como também para terceiros.”

Desta forma além da parte frontal do predito, que indiscutivelmente é fachada, as demais faces de uma edificação também são consideradas fachada para todos os efeitos legais.

A fachada faz parte da área comum da edificação, motivo pelo qual não pode ser alterada de forma unilateral por qualquer condômino, sendo necessário quórum especial para a modificação pelo condomínio.

A lei 4.591/64, em seu art. 3º, já determinava que a fachada faz parte da área comum:

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

Por fim, para que seja considerada alteração se faz necessária uma modificação da forma e das dimensões da fachada, desarmonia estética do conjunto e uniformidade das linhas arquitetônicas do edifício.

2 DA IMPOSSIBILIDADE DA ALTERAÇÃO DA FACHADA PELO CONDÔMINO.

A fachada do prédio não pode ser alterada por iniciativa isolada de qualquer condômino, visto que a lei assim proíbe. A norma vai além de estipular uma proibição, consiste o dispositivo normativo em atribuir um dever aos condôminos. Portanto, os condôminos têm o dever de não alterar a fachada do edifício.

É o que dispõe o art. 1.336 do Código Civil brasileiro, em vigor desde 2002:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Para uma melhor compreensão do tema, transcreve-se as palavras de Carlos Alberto Dabus MALUF e Márcio Antero Motta RAMOS.:

“Retrata esse dispositivo da lei substancial civil verdadeira obrigação negativa, no sentido de proibir modificações ou inovações que afetem a destinação ou a estética arquitetônica do prédio.”

Luiz Edson Fachin complementa:

“O poder de disposição sobre essas áreas (fachada, partes e esquadrias externas) não é individual, havendo poder analógico e simultâneo de todos os demais condôminos: por conseguinte, qualquer modificação deve ser realizada de forma compatível com a situação de indivisão, ou seja, com a anuência de todos os demais condôminos, nos termos previstos pela convenção.”

Desta forma, o legislador busca proteger a harmonia do conjunto, ao atribuir como obrigação do condômino a manutenção da fachada do edifício, de maneira que jamais poderia se fazer qualquer alteração na sacada (seja com blindex ou não) sem que se realizasse previamente uma assembléia geral, e que se a aprovação se desse de forma unânime.

Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas perguntas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Luiz Fernando de Souza e Silva
TELECONDO
O aumento do gradil da varanda caracteriza alteração da fachada, de maneira que se torna necessária a análise do referido tema:

1. CONCEITO DE FACHADA

Para uma melhor abordagem do tema, cabe aqui, primeiramente, compreender o que é fachada de um prédio.

Nas palavras de Vanderci Alvarez:

Não se pode ter por fachada de um prédio apenas a face que confronta com a via pública, pois é sabido de edifícios que tem suas facetas voltadas para pontos que, ainda que não situados com frente para logradouro público, podem provocar agressão visual não só para os condôminos, como também para terceiros. ÁLVARES, Vanderci. Condomínio Edifício – aspectos relevantes, 2ª ed., São Paulo: Editora Método, 2006, p. 157. Desta forma além da parte frontal dos prédios e das casas, que indiscutivelmente é fachada, as demais faces de uma edificação também são consideradas fachada para todos os efeitos legais.

A fachada faz parte da área comum do condomínio, motivo pelo qual não pode ser alterada de forma unilateral por qualquer condômino, sendo necessário quórum especial para a modificação pelo condomínio.

A lei 4.591/64, em seu art. 3º, já determinava que a fachada faz parte da área comum:

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

Por fim, para que seja considerada alteração se faz necessária uma modificação da forma e das dimensões da fachada, desarmonia estética do conjunto e uniformidade das linhas arquitetônicas do edifício ou das casas. A alteração do gradil constitui uma mudança na forma da fachada do edifício, o que torna evidente a alteração de fachada no caso apresentado.

2. DA IMPOSSIBILIDADE DA ALTERAÇÃO DE FACHADA PELO CONDÔMINO

A fachada da edificação não pode ser alterada por iniciativa isolada de qualquer condômino, visto que a lei assim proíbe. A norma vai além de estipular uma proibição, consiste o dispositivo normativo em atribuir um dever aos condôminos. Portanto, os condôminos têm o dever de não alterar a fachada do edifício. É o que dispõe o artigo 1336 do Código Civil brasileiro, em vigor desde 2002:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Para uma melhor compreensão do tema, transcrevem-se as palavras de Carlos Alberto Dabus MALUF e Márcio Antero Motta RAMOS:
Retrata esse dispositivo da lei substancial civil verdadeira obrigação negativa, no sentido de proibir modificações ou inovações que afetem a destinação ou a estética arquitetônica do prédio.2

Luiz Edson Fachin complementa:

O poder de disposição sobre essas áreas (fachada, partes e esquadrias externas) não é individual, havendo poder analógico e simultâneo de todos os demais condôminos: por conseguinte, qualquer modificação deve ser realizada de forma compatível com a situação de indivisão, ou seja, com a anuência de todos os demais condôminos, nos termos previstos pela convenção.3

Assim, o legislador busca proteger a harmonia do conjunto, ao atribuir como obrigação do condômino a manutenção da fachada da edificação.

A alteração da fachada de um edifício só é possível a partir da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Desta feita, a conduta do síndico é correta e está em conformidade com a lei. Caso o condômino pretenda realmente alterar o gradil de sua varanda, necessário que o tema seja discutido em assembleia e a mudança só pode ocorrer com a anuência de todos os condôminos.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
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