A inadimplência é um dos grandes transtornos que os condomínios enfrentam. O não pagamento da taxa condominial pode gerar diversos problemas. Daí a necessidade de gerenciar esse descumprimento de modo a evitar que fuja ao controle e comprometa o bom funcionamento do condomínio.

Neste artigo, daremos algumas dicas de práticas eficazes que ajudam a diminuir a inadimplência em condomínios. Confira a seguir!

O que diz a lei sobre inadimplência em condomínios?

O síndico, para aperfeiçoar sua administração, deve conhecer um pouco de Direito Condominial ou contar com suporte nesse sentido. Conforme o artigo 1.336 do Código Civil de 2002, o condômino tem o dever de contribuir para as despesas do condomínio.

O morador que não paga sua contribuição está sujeito a:

• honorários advocatícios;
• juros de mora (1% ao mês);
• multa de 2% em cima da dívida.

No artigo 1.348, por sua vez, está disposto que o síndico tem a obrigação de fazer a cobrança dos moradores inadimplentes. Se não o fizer, poderá ser responsabilizado por falta de cumprimento do dever.

Novo CPC

O novo Código de Processo Civil (Lei n. 13.105/2015) define ações mais rigorosas. No caso de insistência do inadimplente em não assumir seu débito pode-se cobrá-lo por meio de uma ação chamada “execução”, que permitirá maior rapidez no procedimento e recebimento.

O Código de Processo Civil dá somente três dias (72 horas) para que o responsável salde a dívida. Em caso de descumprimento, poderá ter o nome negativado e a conta bancária bloqueada, além de ter o risco de seu imóvel ser penhorado (mesmo que seja o único bem da família). Após leiloado, o valor do bem é direcionado para o pagamento da dívida.

A partir do primeiro mês, a penhora do bem já é uma possibilidade e o nome do morador inadimplente começa a sofrer restrições de crédito, pois existe acordo entre o Tribunal de Justiça e o Serasa que permite essa medida. Segundo o artigo 828, é permitido “prender” a unidade do inadimplente de forma quase imediata.

Pelo atual código de processo civil, o período do processo também diminui consideravelmente. Via de regra, o procedimento não se estende por dois ou três anos, e não há mais necessidade de audiências na Justiça, que demoravam meses para ocorrer e tinham efeito negativo na gestão e nas finanças do condomínio.

Restrições para o condômino inadimplente

O que um condômino inadimplente pode ou não fazer? Vejamos, a seguir.

Participar das Assembleias

Há uma grande discussão sobre a participação do condômino inadimplente em assembleia condominial. Isso porque o Código Civil determina expressamente no art. 1.335 que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Portanto, em tese o condômino somente pode participar se estiver com o condomínio pago, entretanto, há entendimento em sentido contrário de que o condômino pode participar das assembleias, mas se estiver devendo não poderá apenas votar em nenhum tema.

Usar áreas comuns

É comum que os síndicos, e até mesmo os demais condôminos, exijam que o inadimplente não utilize áreas comuns como o salão de festas, churrasqueira, piscina etc. contudo, essa prática é vedada pelos Tribunais, pois em que pese a pessoa não estar com as contas em dia e isso poder ser considerado incoerente pelos demais, pois acabam gerando mais despesas na área comum sem que haja o pagamento

O ato de impedir o uso de área comum pelos inadimplentes acaba expondo-os perante todos e por conta disso os Tribunais condenam os condomínios a pagar dano moral.

Logo, não indicamos que os inadimplentes sejam impedidos de utilizar as áreas comuns, devendo ser tomada providências judiciais para a cobrança.

Candidatar-se a síndico

Pessoas que não estão em dia com o pagamento de suas cotas não podem se candidatar a síndico. É o que determina o artigo 1.335 do Código Civil.

Quais são as consequências da inadimplência em condomínios?

A inadimplência prejudica a saúde financeira do condomínio. Diante dessa situação, é necessário realizar rateios extras com outros condôminos para ser possível honrar os compromissos.

Isso gera insatisfação com a administração do síndico e tende a desarmonizar a convivência entre os moradores dos dois grupos (adimplentes e inadimplentes).

Caso o índice de inadimplência em condomínios seja alto, as possibilidades de um grupo pequeno de condôminos conseguir assumir todas as despesas do lugar são baixas.

Dessa forma, podem surgir dívidas com fornecedores e funcionários, além de comprometer o poder de compra dos itens fundamentais para manutenção condominial.

Quais são as medidas que podem ser tomadas para reduzir a inadimplência?

Podemos apontar algumas medidas que vão ajudar a diminuir a inadimplência em condomínios, mantendo a saúde financeira deles. Confira!

1. Definir régua de cobrança

A régua de cobrança controla a inadimplência por um mapeamento dos processos que o síndico desenvolverá a todos os moradores, como:

• código de pagamento do boleto por SMS;
• confirmação de pagamentos efetivados;
• lembretes com a data de vencimento do boleto;
• agradecimento pela efetivação de pagamentos.

2. Definir estratégias para reduzir o valor da cota de condomínio

Outra estratégia para diminuir a inadimplência em condomínios é diminuir o valor da cota. Para tanto, certas ações poderão ser implementadas:

• economia de água e energia elétrica;
• novas negociações com os fornecedores;
• exclusão de horas extras na jornada de trabalho;
• investimentos em soluções tecnológicas, como a portaria remota.

Vale lembrar que os investimentos em tecnologia, além de contribuir para redução do valor da taxa condominial, também ajudam a valorizar o patrimônio.

Se, por um lado, as despesas do condomínio tendem a diminuir, o valor de mercado das unidades tende a aumentar. E, mais pessoas ficarão interessadas em investir em imóveis em locais modernos e que oferecem melhor custo-benefício.

A portaria remota pode gerar economia de até 50% nas mensalidades, porque não é mais necessário assumir encargos trabalhistas relacionados à contratação direta de porteiros. Esses encargos podem representar mais de 70% do valor das taxas de condomínios.

3. Fazer campanhas para conscientização dos moradores

É importante que os condôminos compreendam que o pagamento em dia é fundamental para o bom funcionamento do ambiente. Os moradores devem entender que a taxa condominial serve, por exemplo, para pagar funcionários, os quais precisam de dinheiro para sustentar suas famílias, principalmente em épocas críticas, como da pandemia de Covid-19.

As campanhas de conscientização devem ressaltar que os valores pagos mensalmente ajudam na manutenção da limpeza, conservação e segurança das áreas públicas do condomínio.

4. Disponibilizar o boleto de pagamento de forma prática

Um software de gestão pode ser útil para administração de condomínios, a fim de tornar o boleto de pagamento mais acessível aos moradores. Desse modo, a inadimplência que ocorre por esquecimento tende a diminuir.

É interessante facilitar a emissão da segunda via, permitindo que o condômino tenha autonomia ao acessar seus boletos por smartphone ou computador, e pagar com aplicativo do banco.

5. Usar o Débito Direto Autorizado (DDA)

O DDA (Débito Direto Autorizado) também é uma solução para reduzir a inadimplência. Por meio dele, os moradores recebem o boleto diretamente na conta-corrente e saldam a dívida sem a necessidade de impressão.

Mas, não se trata de uma solução automática. Como o próprio nome diz, o correntista deve autorizar que o pagamento seja efetuado.

Como esse sistema implica em alguns custos, ele é indicado para condomínios em que existe nível de inadimplência elevado. O correto é marcar uma Assembleia para analisar os prós e contras dessa estratégia e, depois, colocar em votação para a decisão final.

6. Permitir o pagamento automático no cartão de crédito

Além do DDA, é possível adotar o pagamento automático no cartão de crédito.

Para implantar essa solução, cada condômino precisa cadastrar, somente uma vez, os dados de seu cartão de crédito para que a taxa mensal seja cobrada no automático, como acontece com outros serviços (Spotify, Netflix, contas de água e luz).

7. Realizar cobranças rápidas e propor acordos com os inadimplentes

O síndico deve monitorar a situação financeira do condomínio para identificar os moradores adimplentes e inadimplentes. Diante do segundo caso, cabe tomar ações rápidas com objetivo de assegurar o pagamento e a negociação do débito. Uma alternativa é parcelar a dívida.

8. Contratar assessoria jurídica para  cobrança

Independentemente da taxa de inadimplência, é sempre interessante o condomínio possuir assessoria jurídica, pois a mesma poderá realizar cobranças prévias extrajudicialmente reduzindo a inadimplência e então executar judicialmente quem não pagar.

Em situações assim, contar com o suporte de especialistas pode fazer grande diferença na regularização eficiente das dívidas e ainda manter bom relacionamento entre o síndico e os moradores que não pagam em dia. Assim, o profissional cumpre sua obrigação sem muita exposição às críticas e insatisfações.

Fonte: DD Advogados