É comum nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta conter cláusulas que preveem que após a emissão do “habite-se” as despesas serão única e exclusivamente de responsabilidade do comprador, independentemente do imóvel ter sido entregue ou não.

No entanto, se questiona quando o comprador passa a ser o responsável pelo pagamento de tais taxas? A despesa condominial é uma obrigação propter rem, que acompanha o imóvel que a gerou, respondendo por ela aquele que se encontra na condição de proprietário do bem ou de possuidor.

Pode-se concluir que com a entrega das chaves tem-se o marco inicial da posse, do uso e do gozo do bem, nascendo assim à obrigação do condômino de arcar com as despesas condominiais e IPTU.

Por essa razão, cabe à construtora arcar com as mencionadas obrigações antes da entrega das chaves do imóvel, pois, por óbvio que, se o comprador não recebeu o imóvel não pode ser imposta a ele tal responsabilidade, ainda que haja previsão contratual, uma vez que o contrato que originou a compra é de adesão, ou seja, não possibilita ao consumidor discutir ou reformular suas cláusulas.

Portanto, ainda que o contrato responsabilize o comprador pelos encargos condominiais, a partir da comunicação da expedição da conclusão da obra (Habite-se), independentemente da entrega das chaves, é certo que tal previsão é abusiva, dado que impõe considerável desvantagem para o comprador.

Caso o comprador receba a cobrança da taxa de condomínio e/ou IPTU sem ter a devida posse do imóvel poderá tomar as seguintes atitudes:

1) Comunicar a construtora e/ou a administração do condomínio, por escrito, que não está na posse do imóvel, uma vez que ainda não recebeu as chaves do bem, sendo a cobrança indevida e na contramão da jurisprudência majoritária nacional;

2) Optar por não realizar o pagamento das cobranças e ingressar com a pertinente ação judicial, para, em caráter de urgência, ser liberado de efetuar tal pagamento até que esteja de fato na posse do imóvel;

3) Efetuar o pagamento e posteriormente ingressar com a pertinente ação requerendo a restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros, conforme preconiza o art. 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor.

Vale ressaltar que existem alguns posicionamentos em nossos tribunais no sentido de que a construtora poderia atrasar a entrega das chaves do imóvel, em decorrência do inadimplemento do comprador e que desta forma poderia cobrar o condomínio e o IPTU antes da entrega das chaves, uma vez que o atraso se deu por culpa do adquirente.

Todavia, o entendimento majoritário é no sentido de que a partir da efetiva posse do imóvel, que ocorre apenas com a entrega das chaves, é que surge a obrigação do comprador de pagar as despesas condominiais, sendo nula qualquer disposição em sentido contrário.

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* Evelise Goes, advogada e sócia do Custódio e Goes Advogados.

Fonte

Acórdãos-10348796720168260224,0023907-20.2014.8.07.0009, 0232795920148260114

AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências

SECOVI-PR Sindicato da Habitação e Condomínios