Propter rem significa “por causa da coisa”. Para entender melhor, vamos hipoteticamente citar um exemplo de duas pessoas que denominaremos Antônio e Júlia. Antônio é proprietário de um belo apartamento em um bairro nobre de sua cidade, no Condomínio Bellavida, mas acabou passando por dificuldades financeiras e atrasou uma taxa condominial. No mês seguinte, Antônio novamente não conseguiu pagar sua quota e assim aconteceu por mais cinco meses. Resolveu, então, vender o apartamento.

Júlia viu o anúncio de Antônio e ficou interessada no imóvel. Afinal, o preço estava muito atrativo. Fecharam o negócio em maio de 2015 e, após todos os procedimentos burocráticos, Júlia passou a ser a nova proprietária do apartamento no Condomínio Bellavida. Júlia sempre liquidou todas as despesas rigorosamente em dia, mas depois de seis meses residindo no novo lar, recebeu uma notificação de ação judicial de cobrança de taxas condominiais.

Tamanho foi o susto de Júlia, que jamais havia atrasado qualquer despesa. Ligou, então, para seu advogado, Dr. Régis, que conseguiu acessar o processo eletrônico. Dr. Régis descobriu que a dívida cobrada era de um período anterior à compra do imóvel. Júlia respirou aliviada, pois se a dívida era do período anterior à compra do apartamento, certamente seria de responsabilidade de Antônio, certo? ERRADO!

Júlia é quem deverá responder pela dívida do apartamento, mesmo que o débito tenha origem anterior à data da compra, pois essa característica, propter rem, significa que a dívida acompanha o imóvel, independente da transação de venda.

Então a Júlia pode cobrar esses débitos do Antônio? Judicialmente, sim. De qualquer forma, o ideal seria Júlia ter pedido auxílio de um profissional (um advogado, por exemplo), para verificar as pendências do imóvel. Muitos são negociados com débitos de quotas condominiais, IPTU, com penhoras ou outros empecilhos que precisam ser pesquisados antes da compra para evitar dores de cabeça.

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COMO FUNCIONA A COBRANÇA DE CONDOMÍNIO

Quando se deixa de pagar uma ou mais taxas de condomínio, o proprietário da unidade é acionado via extrajudicial ou judicial para pagar o débito.

O prazo de prescrição de dívida condominial é um tema polêmico, pois diversos são os entendimentos. Há quem defenda que o prazo para cobrar dívidas condominiais prescreve em cinco anos; outros sustentam a tese de que a prescrição ocorre em dez anos.

PRECISO PAGAR CONDOMÍNIO SE O IMÓVEL ESTIVER FECHADO?

O pagamento da taxa condominial deve ser realizado independente do uso da unidade. O rateio inclui despesas como: água, luz, funcionários e outras que são geradas pela manutenção do condomínio como um todo e devem ser rateadas entre todas as unidades, mesmo as que estiverem sem uso. Exceção pode ocorrer caso a convenção trate alguma unidade de forma diversa, concedendo isenção ou desconto a alguma unidade específica. Os casos de isenção da taxa condominial da unidade onde reside o síndico em exercício, ou unidade utilizada para moradia de funcionário do condomínio são exemplos de exceções, mas que devem sempre estar previstas expressamente em convenção.

Prazo prescricional e formas de cobrança

ATENÇÃO: o meio para interrupção da prescrição é a ação judicial. Protestar ou negativar o devedor não interrompe o prazo prescricional.

Para evitar acúmulo de inadimplência e, consequentemente, falta de caixa para pagamento de contas do condomínio, é fundamental que o síndico ou administrador mantenha uma cobrança muito eficaz. Há muitas empresas especializadas na cobrança condominial, administradoras, departamentos jurídicos, enfim, são várias as alternativas para que evitar que tudo vire uma grande bola de neve.

Na realização da cobrança, pode-se adotar um critério de número de taxas atrasadas antes do ingresso da ação. É prudente não deixar passar de quatro meses em aberto e jamais cessar a cobrança entre o primeiro atraso e a última quota antes do ajuizamento.

Após tentativas frustradas de cobrança amigável e como último recurso antes do ingresso da ação judicial, é possível propor um acordo extrajudicial para parcelamento dos débitos, pois, em que pese as alterações do Código de Processo Civil terem abreviado uma boa parte do processo de cobrança, um acordo extrajudicial será bem mais rápido e barato.

A justiça comum é a competente para julgar as cobranças condominiais, mas em algumas regiões do Brasil o juizado especial cível também pode ser utilizado para cobrança de dívidas até 40 salários mínimos (é necessário consultar o juizado da sua localidade).

Escrito por:

Karla Pluchiennik Moreira

Administradora de empresas, pós-graduada em direito empresarial, coach, practitioner em programação neurolinguística (PNL) e diretora do Viva o Condomínio.