Por solicitação de leitor, voltamos a abordar a problemática do cadastramento dos condôminos e moradores do prédio. Quem é quem no condomínio constitui ponto fundamental da própria segurança e, ao mesmo tempo, sensível incursão no direito à privacidade.
Vejamos, primeiro, o arquivo dos condôminos. Para saber quem é condômino, ou seja, co-proprietário de unidade autônoma no edifício, o síndico pode solicitar cópia do registro diretamente aos supostos titulares ou ao registro de imóveis. A informação sobre quem seja proprietário, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário dos direitos à aquisição de unidades é pública. Consta do registro de imóveis e, se não consta por não ter sido ainda registrada ou averbada, vale o que estiver registrado. O problema é que não custa pouco solicitar certidão individualizada de todas as unidades, por isso o melhor é obtê-las com os condôminos e só pagar as dos que se recusarem a fornecê-las.
Com base nas certidões o síndico poderá montar uma relação de condôminos-proprietários, aptos a participar das assembleias e nelas votar. Evitará, com isso, o constrangimento de só descobrir, tempos depois, que alguém que se fez passar por condômino na realidade só era parente, amigo ou amigo íntimo do verdadeiro proprietário, não estando legalmente habilitado a deliberar e decidir como os demais.
Para que a lista não se torne obsoleta, toda vez que houver alienação de unidade ou solicitação de mudança do nome do condômino nas taxas ou nos boletos de cobrança, o síndico (ou administradora) deve pedir certidão atualizada do interessado, ou fazê-lo às custas do condomínio.
Memória visual
Quanto se trata da elaboração do cadastro de moradores, é preciso agir com maior cuidado, uma vez que não se pode obrigar nenhuma pessoa a fornecer seus dados pessoais. Aliás, tal tipo de levantamento deve conter o mínimo necessário de informações que os condôminos, em assembleia, julgarem indispensáveis a melhorar a segurança do próprio prédio. Poderá, por exemplo, incluir ou não, dados sobre o estado civil dos moradores (quem é solteiro, casado, separado, ajuntado), profissão, endereço e telefone comercial, relação com o condomínio (proprietário, empregado doméstico, inquilino etc.), nome de parentes e amigos que mais o visitam e assim por diante.
Cada condômino tem o direito de fornecer as informações que, a seu juízo, forem convenientes e que não o fizerem sentir-se invadido em sua privacidade. Não custa lembrar que é preciso fazer duas relações, uma mais completa, que ficará em poder do síndico, e outra mais reduzida, à disposição da portaria, com instruções adequadas sobre como utilizá-las, para que não se caia no perigo maior de fornecer a estranhos dados que só interessam à administração do condomínio.
Tão importante quanto cadastrar os moradores é, a nosso ver, escolher porteiros com boa memória visual, que possam identificar de imediato quem não é residente ou visitante habitual do prédio, sem necessidade de consultar qualquer lista. Aplicando esta habilidade, o porteiro poderá mais facilmente agir com firmeza com relação a estranhos. Apesar de todas as advertências, é comum ver porteiros dando livre acesso a qualquer pessoa bem apessoada, especialmente em edifícios com muitas unidades, simplesmente porque não sabem reconhecer de pronto quem é morador ou não.
Utilize nosso modelo em seu condomínio:
Luiz Fernando de Queiroz
Advogado especializado em questões imobiliárias, desde a década de 1990 escreve sobre o tema, tendo publicado a obra TPD-Direito Imobiliário, que alcançou 40 mil exemplares vendidos, e o Guia do Condomínio IOB, manual sintético sobre o dia a dia do condomínio, que se tornou livro de cabeceira de síndicos e condôminos. Assinou mais de 700 colunas publicadas em jornais sobre direito condominial e imobiliário, que abordam questões práticas com suporte na jurisprudência, procurando indicar sempre a melhor orientação para o leitor. Nos últimos anos, lançou os livros Condomínio em Foco – questões do dia a dia (2012) e Dinâmica do Imóvel – à luz da lei e da prudência dos tribunais (2015). É organizador da obra Facilitador do Novo CPC (2017) e editor-chefe da Editora Bonijuris.
Bom dia! meu condomínio resolveu fazer o Recadastramento de moradores, que acho válido e super necessário. No entanto, comprei a casa recentemente (1 mês) e estou apenas com o Contrato de Compra e Venda do imóvel. Os síndicos estão exigindo a cópia desse contrato, e caso eu não entregue até semana que vem, estarei fora da participação da assembléia. Eu sou obrigada a entregar a cópia do meu contrato da unidade? Não neguei e inclusive sugeri o preenchimento de uma ficha cadastral, me responsabilizando pela unidade, mas eles não aceitaram. Aceitaram apenas a cópia do contrato da unidade.
Olá
Conforme definição legal de condômino, este é “aquele que, com outrem, tem parte numa propriedade, e/ou cada um dos proprietários de uma fração num prédio, geralmente de apartamento.”
Ainda, conforme §2º do artigo 1.334 do Código Civil, in verbis:
“§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”
Conforme supracitado, os promitentes compradores são considerados condôminos.
Neste sentido, vejamos o inciso III do artigo 1.335 do Código Civil:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
(…)
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Assim sendo, os dois documentos que podem comprovar a propriedade do imóvel perante o condomínio, serão:
• Registro do imóvel em nome do condômino;
• Contrato particular de compra e venda e/ou contrato de cessão de direitos, ou escritura pública de compra e venda e/ou de cessão de direitos.
Ainda, deve-se levar em conta a Convenção do Condomínio, a qual obriga a todos os condôminos a cumpri-la, sendo que possa existir em tal a obrigatoriedade de os condôminos apresentarem tais documentos supracitados.
Insta salientar que por se tratar de documento particular, o síndico não possui acesso fácil, ao contrário da escritura pública e registro do imóvel, documentos estes que podem ser retiradas cópias por qualquer interessado.
Portanto, é prudente a entrega de tais cópias, provando-se assim ser legítimo condômino, evitando assim descumprimento das regras condominiais, e gerando maior segurança ao condomínio, bem como mantendo o direito de voto em assembleias condominiais.
Por
Dr. Fernando Passos Gama
Advogado – OAB/SP 366.261
dr.fernandogama@yahoo.com.br
O novo síndico (profissional), exigiu o cadastramento de todos os moradores, o que é válido, mas exigiu também o cadastramento dos corretores das imobiliárias que são contratadas pelo proprietário para vender ou alugar o imóvel, aí a coisa pega, pois, nem sempre as imobiliárias indicadas são as mesmas, algumas nem mais existirão no próximo contrato, etc, o que no meu entender dificulta o direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades, quando bastaria comunicar na portaria ou administraçao que tais corretores e imobilárias irão adentrar o ap. para mostrar ao pretenso cliente.
Pergunta: Pode o síndico exigir esse cadastramento, não poderia estar ocorrendo a figura do cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões?
Olá Liscia,
Saudações.
O cadastro de moradores, prestadores de serviços, ou qualquer transeunte em um condomínio, é uma das mais efetivas formas de se prevenir delitos e crimes dentro de um condomínio.
Assim, o síndico pode sim exigir esse cadastramento, não figurando de forma alguma cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões, pois não pode-se caracterizar cerceamento devido ao fato de que não está sendo proibida a entrada do corretor, mas tão somente que seja realizado um cadastro para maior segurança dos outros condôminos, bem como, não está o síndico cometendo o crime previsto no artigo 345 do Código Penal, o qual não estaria fazendo justiça com as próprias mãos, mas sim tão somente diligenciando, conservando, guardando e protegendo as partes comuns e aos demais condôminos.
Claro que se dever verificar na Convenção e/ou Regimento Interno e/ou Atas de Assembleias, sobre tal necessidade e aprovação de realização de cadastros.
Atenciosamente,
DR. FERNANDO PASSOS GAMA
Advogado
dr.fernandogama@yahoo.com.br
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