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Cadastro de moradores é fundamental para garantir a segurança do condomínio

Por solicitação de leitor, voltamos a abordar a problemática do cadastramento dos condôminos e moradores do prédio. Quem é quem no condomínio constitui ponto fundamental da própria segurança e, ao mesmo tempo, sensível incursão no direito à privacidade.

 

Vejamos, primeiro, o arquivo dos condôminos. Para saber quem é condômino, ou seja, co-proprietário de unidade autônoma no edifício, o síndico pode solicitar cópia do registro diretamente aos supostos titulares ou ao registro de imóveis. A informação sobre quem seja proprietário, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário dos direitos à aquisição de unidades é pública. Consta do registro de imóveis e, se não consta por não ter sido ainda registrada ou averbada, vale o que estiver registrado. O problema é que não custa pouco solicitar certidão individualizada de todas as unidades, por isso o melhor é obtê-las com os condôminos e só pagar as dos que se recusarem a fornecê-las.

Com base nas certidões o síndico poderá montar uma relação de condôminos-proprietários, aptos a participar das assembleias e nelas votar. Evitará, com isso, o constrangimento de só descobrir, tempos depois, que alguém que se fez passar por condômino na realidade só era parente, amigo ou amigo íntimo do verdadeiro proprietário, não estando legalmente habilitado a deliberar e decidir como os demais.

Para que a lista não se torne obsoleta, toda vez que houver alienação de unidade ou solicitação de mudança do nome do condômino nas taxas ou nos boletos de cobrança, o síndico (ou administradora) deve pedir certidão atualizada do interessado, ou fazê-lo às custas do condomínio.

Memória visual

Quanto se trata da elaboração do cadastro de moradores, é preciso agir com maior cuidado, uma vez que não se pode obrigar nenhuma pessoa a fornecer seus dados pessoais. Aliás, tal tipo de levantamento deve conter o mínimo necessário de informações que os condôminos, em assembleia, julgarem indispensáveis a melhorar a segurança do próprio prédio. Poderá, por exemplo, incluir ou não, dados sobre o estado civil dos moradores (quem é solteiro, casado, separado, ajuntado), profissão, endereço e telefone comercial, relação com o condomínio (proprietário, empregado doméstico, inquilino etc.), nome de parentes e amigos que mais o visitam e assim por diante.

Cada condômino tem o direito de fornecer as informações que, a seu juízo, forem convenientes e que não o fizerem sentir-se invadido em sua privacidade. Não custa lembrar que é preciso fazer duas relações, uma mais completa, que ficará em poder do síndico, e outra mais reduzida, à disposição da portaria, com instruções adequadas sobre como utilizá-las, para que não se caia no perigo maior de fornecer a estranhos dados que só interessam à administração do condomínio.

Tão importante quanto cadastrar os moradores é, a nosso ver, escolher porteiros com boa memória visual, que possam identificar de imediato quem não é residente ou visitante habitual do prédio, sem necessidade de consultar qualquer lista. Aplicando esta habilidade, o porteiro poderá mais facilmente agir com firmeza com relação a estranhos. Apesar de todas as advertências, é comum ver porteiros dando livre acesso a qualquer pessoa bem apessoada, especialmente em edifícios com muitas unidades, simplesmente porque não sabem reconhecer de pronto quem é morador ou não.

 

Utilize nosso modelo em seu condomínio:

 

 

Luiz Fernando de Queiroz

Advogado especializado em questões imobiliárias, desde a década de 1990 escreve sobre o tema, tendo publicado a obra TPD-Direito Imobiliário, que alcançou 40 mil exemplares vendidos, e o Guia do Condomínio IOB, manual sintético sobre o dia a dia do condomínio, que se tornou livro de cabeceira de síndicos e condôminos. Assinou mais de 700 colunas publicadas em jornais sobre direito condominial e imobiliário, que abordam questões práticas com suporte na jurisprudência, procurando indicar sempre a melhor orientação para o leitor. Nos últimos anos, lançou os livros Condomínio em Foco – questões do dia a dia (2012) e Dinâmica do Imóvel – à luz da lei e da prudência dos tribunais (2015). É organizador da obra Facilitador do Novo CPC (2017) e editor-chefe da Editora Bonijuris.  


  1. Larissa disse:

    Bom dia! meu condomínio resolveu fazer o Recadastramento de moradores, que acho válido e super necessário. No entanto, comprei a casa recentemente (1 mês) e estou apenas com o Contrato de Compra e Venda do imóvel. Os síndicos estão exigindo a cópia desse contrato, e caso eu não entregue até semana que vem, estarei fora da participação da assembléia. Eu sou obrigada a entregar a cópia do meu contrato da unidade? Não neguei e inclusive sugeri o preenchimento de uma ficha cadastral, me responsabilizando pela unidade, mas eles não aceitaram. Aceitaram apenas a cópia do contrato da unidade.

    • Viva O Condomínio disse:

      Olá

      Conforme definição legal de condômino, este é “aquele que, com outrem, tem parte numa propriedade, e/ou cada um dos proprietários de uma fração num prédio, geralmente de apartamento.”

      Ainda, conforme §2º do artigo 1.334 do Código Civil, in verbis:

      “§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”

      Conforme supracitado, os promitentes compradores são considerados condôminos.

      Neste sentido, vejamos o inciso III do artigo 1.335 do Código Civil:

      Art. 1.335. São direitos do condômino:
      (…)
      III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

      Assim sendo, os dois documentos que podem comprovar a propriedade do imóvel perante o condomínio, serão:
      • Registro do imóvel em nome do condômino;
      • Contrato particular de compra e venda e/ou contrato de cessão de direitos, ou escritura pública de compra e venda e/ou de cessão de direitos.

      Ainda, deve-se levar em conta a Convenção do Condomínio, a qual obriga a todos os condôminos a cumpri-la, sendo que possa existir em tal a obrigatoriedade de os condôminos apresentarem tais documentos supracitados.

      Insta salientar que por se tratar de documento particular, o síndico não possui acesso fácil, ao contrário da escritura pública e registro do imóvel, documentos estes que podem ser retiradas cópias por qualquer interessado.

      Portanto, é prudente a entrega de tais cópias, provando-se assim ser legítimo condômino, evitando assim descumprimento das regras condominiais, e gerando maior segurança ao condomínio, bem como mantendo o direito de voto em assembleias condominiais.

      Por
      Dr. Fernando Passos Gama
      Advogado – OAB/SP 366.261
      dr.fernandogama@yahoo.com.br

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