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Cuidados na manutenção predial de condomínios litorâneos

Publicado em: 25 de abril de 2022

Morar perto da praia é o sonho de muitos. Inúmeras pessoas traçam metas de vida, focando em ter imóvel na região litorânea do país, seja como principal moradia ou como local das férias.

 

condomínios litorâneos

 

No entanto, alguns cuidados precisam ser tomados para que o sonho não se torne um pesadelo. Os problemas podem ir desde estruturais, caso a manutenção não seja feita corretamente, até de fluxo de pessoas, que costumam aumentar durante o verão, a alta temporada das regiões litorâneas.

No entanto, há formas dos condomínios e condôminos se protegerem sobre todos esses possíveis percalços. A engenheira civil e coordenadora na universidade Univeritas/Universidade Guarulhos (UNG), Ana Christina Ramos, destaca que os condomínios litorâneos sofrem maior gravidade e quantidade de danos do que outros que não estejam localizados em cidades litorâneas. Isso ocorre, segundo a profissional, por causa da presença de sais contidos no mar que são espalhados pela cidade pelo vento.

“Chamados de efeitos ou resíduos de maresia, o vento carrega partículas de água com sal, que tendem a se prender em superfícies fixas, como paredes, muros, portões, carros etc. Esses efeitos da maresia – devido ao sal – causam constante desgaste, oxidação – ferrugem – e corrosão. Quanto mais próximo da orla, maior a quantidade de sais que entrará em contato com a superfície. O que ocasionará mais danos e, consequentemente, maior necessidade de manutenção e reparos”, explica.

Ainda, de acordo com Ana Christina Ramos, há alguns tipos de manutenções que podem lidar com os efeitos da corrosão e do desgaste. Entre elas, as mais comuns são a preventiva, a corretiva e a emergencial. Enquanto a emergencial é feita para reduzir ou minimizar os problemas, a corretiva é realizada quando já há algum dano e o reparo é necessário. Por isso, a manutenção preventiva, que ocorre em momentos predeterminados, como a troca de rejuntes a cada dois anos, é a mais indicada para condomínios próximos da praia.

“A manutenção preventiva é a melhor amiga de síndicos e condôminos, já que não espera que existam problemas. Em todas as cidades, é necessário que haja manutenção, para todos os tipos de edificações, porém, em cidades litorâneas, deve ser mais constante”, afirma a engenheira.

Ainda segundo a coordenadora da Univeritas/UNG, a manutenção deve envolver as áreas externas do condomínio, como fachada, muros e telhados, mas também as áreas internas comuns, como as escadas e elevadores, e as privativas, como os apartamentos de forma geral. Isso porque, há risco de queda parcial ou total em qualquer tipo de construção. No entanto, “em regiões costeiras podem ser mais comuns devido aos desgastes pela corrosão de peças de aço que compõem a estrutura”, destaca a engenheira.

Para esse tipo de manutenção, Ana Christina Ramos sugere a contratação de empresas especializadas em manutenção predial, com a presença de engenheiros ou arquitetos. Isso porque, de acordo com a engenheira, mesmo com o custo podendo parecer alto, há garantia de segurança, além de “itens verificados de maneira apropriada e reparos feitos de maneira correta”.

“Devem ser feitas as pinturas das áreas externas a cada cinco anos, no máximo, troca de rejunte a cada dois a três anos, verificação semestral de telhas, elaboração de nova impermeabilização de telhados e lajes entre cinco e oito anos – variando conforme o sistema utilizado-, verificação de pastilhas, azulejos e rochas decorativas – se há peças soltas ou com risco de se soltarem, se há acabamento de rejunte desgastado -, entre outros itens”, aponta.

Dificuldades humanas

Não são apenas problemas estruturais que assombram os condomínios litorâneos. Devido ao verão e, consequentemente, um maior período de férias, há uma alta na frequência e no fluxo de pessoas na região. Isso porque, muitas pessoas usam os seus apartamentos e suas casas na região litorânea apenas como uma moradia de férias, para usufruir do sol e do calor.

Cláudio Toscano de Araújo, síndico profissional e mestre em controladoria e gestão estratégica, afirma que é importante seguir o Regimento Interno e a Convenção de cada condomínio. Até porque, conforme destaca o síndico, os síndicos lidam com pessoas que “possuem comportamentos diferentes que, para viver em sociedade e em uma comunidade condominial, precisam respeitar regras”.

“É importante perceber que nesses períodos de altas temporadas, o uso de água aumenta, energia, veículos nos estacionamentos, a companhia dos pets também não pode ser esquecida nesse momento, os elevadores possuem um trânsito maior dentro do condomínio, e tudo isso sem regras pode virar uma grande bagunça! Fazer uma boa gestão dos recursos é essencial, para que o condomínio não seja pego de surpresa, bem como os mercados locais. Toda a área de lazer deve ser revista, piscinas, brinquedotecas, salões de festas, playground etc”, explica.

Ademais, conforme destaca Toscano, é preciso ter atenção aos “3Cs” – criança, carros e cães. Para o síndico, a probabilidade de surgirem problemas envolvendo um desses três pontos é grande, devido à euforia familiar. Por isso, é fundamental o planejamento dos condomínios para deixar tudo funcionando adequadamente, além de esclarecer a todos o local adequado para trânsitos de pessoas e carros.

“Quanto ao cumprimento das regras, tanto da convenção bem como do regimento interno, quando este o condomínio o tem, não há diferença, portanto em condomínios não localizados próximos ao litoral, o nível de previsibilidade é maior, salvo algumas situações de urgência e emergência, pois em condomínios litorâneos temos sempre uma variável imprevisível nos momentos de alta temporada, que é a quantidade de pessoas, seus usos e, obviamente, a quantidade de recursos necessários que pode até triplicar nesses momentos, aumentando assim um pouco a tensão entre os habitantes naquele momento e a disponibilidade dos recursos disponíveis. Já nos condomínios não litorâneos, essa previsibilidade sempre está dentro de uma certo esperado, facilitando assim o controle”, finaliza o síndico profissional.


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