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Decisões da assembleia podem ser revogadas?

Decisões da assembleia: uma assembleia extraordinária pode revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do condomínio e vice-versa, desde que cumpridas as formalidades legais.

Uma assembleia ordinária pode ser anulada por outra extraordinária? De que forma? E uma antiga assembleia que aprovou a isenção para o síndico pode valer para os eleitos posteriormente, sem que o tema tenha sido novamente votado e não constando da convenção isenção e honorários?

Decisões da assembleia

As perguntas foram feitas por síndico ao Telecondo, serviço de utilidade pública mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil. Chamam a atenção para o ponto fundamental do condomínio, de cuja observância depende a harmonia do prédio.

O que está em questão, no fundo, é a validade, a legitimidade e a perenidade das assembleias condominiais. Diga-se, de pleno, que a lei não estabeleceu hierarquia entre as assembleias ordinárias e extraordinárias. Ambas situam-se no mesmo plano de validade e de poderes. Aliás, o novo Código Civil não menciona explicitamente as assembleias “ordinárias”, referindo-se unicamente à “assembleia” em muitas de suas normas (v. g. artigos 1.334, 1.335, 1.337, 1.347, 1.348, 1.349, 1.350, 1.352, 1.353, 1.354, 1.356, 1.357). Alude também à “assembleia geral” (art. 1.336), mas só qualifica expressamente as assembleias “extraordinárias” em um único artigo, o 1.355, nos seguintes termos: “Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos.”

Quer a assembleia seja para fim previsto na lei (“ordinária”), quer “extraordinária”,  seu poder de fogo é o mesmo.

Além de obrigar a todos os condôminos, pode também modificar qualquer outra norma aprovada em assembleia anterior. Prevalece o princípio de que a lei nova revoga a lei antiga. Logo, uma assembleia extraordinária pode, sim, revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do prédio, desde que cumpridas as formalidades legais (convocação regular, inserção do tema na pauta, discussão, deliberação, inclusão na ata, registro etc.).

Com relação à segunda parte do questionamento, para uma resposta precisa seria de rigor examinar o conteúdo da ata que aprovou a isenção do síndico quanto ao pagamento da cota de rateio. Caso se tenha dito que o síndico “fulano de tal” fica isento da taxa, em caráter personalíssimo, e não que os síndicos do condomínio ficarão desobrigados do pagamento, a extensão do aprovado só atingiria, é óbvio, o primeiro síndico eleito e não os demais. Para esses também serem beneficiados é preciso regra geral, mesmo que não conste da convenção ou do regimento interno.

Se existir norma própria, ela deve ser respeitada

Em geral, no ato da eleição de cada síndico, a assembleia delibera sobre a sua remuneração, ou não. Podendo ser na forma de não pagamento do rateio das despesas ordinárias ou de retribuição direta em pecúnia. Quando a convenção (ou o regimento) contém norma própria sobre o assunto, esta deve ser obedecida. Não podendo ser desconsiderada pela assembleia, sob pena de anulação da decisão.

Em condomínios bem administrados, onde há bom senso e respeito entre os condôminos, as decisões da assembleia assumem, não raro, uma validade que vai muito além de seu aspecto puramente legal. Tornam-se parte da cultura do condomínio, do modo de vida dos moradores, formam “jurisprudência” interna. E duram por muito tempo, para a satisfação de todos. Antes as leis fossem assim.

 

Luiz Fernando de Queiroz

Advogado especializado em questões imobiliárias, desde a década de 1990 escreve sobre o tema, tendo publicado a obra TPD-Direito Imobiliário, que alcançou 40 mil exemplares vendidos, e o Guia do Condomínio IOB, manual sintético sobre o dia a dia do condomínio, que se tornou livro de cabeceira de síndicos e condôminos. Assinou mais de 700 colunas publicadas em jornais sobre direito condominial e imobiliário, que abordam questões práticas com suporte na jurisprudência, procurando indicar sempre a melhor orientação para o leitor. Nos últimos anos, lançou os livros Condomínio em Foco – questões do dia a dia (2012) e Dinâmica do Imóvel – à luz da lei e da prudência dos tribunais (2015). É organizador da obra Facilitador do Novo CPC (2017) e editor-chefe da Editora Bonijuris.  

 


  1. Edneia Regina de Oliveira disse:

    Quem tem a preferencia para se eleger Sindico? O Sindico da Administradora ou o proprietário de um Condomínio de 120 unidades? E qual é o procedimento?

    • Viva O Condomínio disse:

      Olá

      Conforme artigo 1.347 do Código Civil, cabe a assembleia escolher o novo síndico, o qual poderá ser condômino ou não, in verbis:

      Seção II
      Da Administração do Condomínio
      Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
      (destaquei)

      Outrossim, o artigo 1.333 do Código Civil, determina que a Convenção do Condomínio deve ser cumprida, desde que não contrarie as leis pátrias, tais como Constituição Federal, Código Civil, Lei nº 4.591/64, etc.. Vejamos o artigo abaixo:

      “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”
      (destaquei)

      Ainda, conforme súmula 260 do STJ, a convenção “faz lei entre as partes”, in verbis:

      “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”
      (destaquei)

      Neste sentido, desde que não haja proibição na Convenção do Condomínio no sentido de se eleger síndico que não seja condômino, será perfeitamente legal a eleição de qualquer pessoa para o cargo de síndico (condômina ou não), não existindo assim preferência quanto ao síndico ser da Administradora ou Proprietário, devendo sempre prevalecer a vontade deliberada em assembleia.

      Explicando de forma sucinta, o procedimento é o mesmo para todos, ou seja, observados a vigência do mandato do síndico ou sua vacância, publica-se o edital convocando os condôminos para deliberarem quanto a eleição de novo síndico. No momento da assembleia, e verificando-se a permissividade da convenção, apresentam-se os candidatos, condôminos ou não, profissionais ou não. Então, delibera-se e elege-se o novo síndico. Após, lavra-se a ata e a registra no cartório de títulos e documentos.

      Por
      Dr. Fernando Passos Gama
      Advogado – OAB/SP 366.261
      dr.fernandogama@yahoo.com.br

  2. orlando de roberto disse:

    Gostaria de saber se está correto o caso de uma sindica que não pagou a cota condominial mensal e no dia da assembleia geral ordinária se elege por um outro mandato, com apoio da administradora?

    • Viva O Condomínio disse:

      Olá,

      Conforme artigo 1.335 do Código Civil, só pode votar e participar da assembleia, o condômino que está quite com as obrigações, in verbis:

      “Art. 1.335. São direitos do condômino:
      (…)
      III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”
      (destaquei)

      Ocorre que, apesar do artigo supracitado não permitir que o condômino inadimplente participe e vote em assembleias, nada menciona que tal condômino não possa ser votado e, consequentemente ser eleito síndico, por mais estranha que possa parecer esta situação.

      Outrossim, nada diz a lei em respeito de que o síndico terá que ter participado da assembleia que o elegeu, bastando apenas ter concordado com sua elegibilidade.

      Ainda, vejamos o julgado abaixo, o qual autorizou o síndico inadimplente ser reeleito:

      “CONDOMÍNIO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA. Imputação de irregularidades nos atos de gestão praticados pela síndica do edifício edilício. Questionamentos, entretanto, insuficientes à anulação da assembleia que importou na reeleição da síndica. Anulação dependente da comprovação de vício formal na realização do ato. Irregularidades levadas a efeito no primeiro mandato, por seu turno, caso demonstradas, que autorizariam a destituição da síndica (art. 1.349, Código Civil), apartando-se o acolhimento das objeções desalinhadas com a assembleia impugnada. Presidência e secretaria do ato, além disso, desempenhadas por condôminos eleitos por unanimidade dos presentes. Convocação, por seu turno, corretamente promovida pela síndica, ainda que inadimplente, nos termos do art. 1.348, inc. I, do Código Civil. APELO DESPROVIDO.
      (…)
      A despeito das irresignações das autoras, não restou comprovada qualquer irregularidade apta a ensejar a anulação da assembleia aqui discutida, sendo a síndica eleita regularmente. Nem mesmo restou comprovado que a inadimplência da síndica seria motivo suficiente para impedir o exercício do cargo, tampouco capaz de ensejar a nulidade de seus atos.
      (…)
      (TJ-SP – APL: 10682657720138260100 SP 1068265-77.2013.8.26.0100, Relator: Donegá Morandini, Data de Julgamento: 05/09/2016, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2016).”
      (destaquei)

      Outrossim, o artigo 1.347 do Código Civil, determina que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, ou seja, algo muito além da própria inadimplência. Vejamos o artigo abaixo:

      “Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
      (destaquei)

      Ainda, conforme súmula 260 do STJ, a convenção “faz lei entre as partes”, in verbis:

      “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”
      (destaquei)

      Neste sentido, desde que não haja proibição na Convenção do Condomínio no sentido de se eleger síndico que esteja inadimplente, entendo que será perfeitamente legal a eleição de qualquer pessoa para o cargo de síndico (condômina ou não), ainda que devedora do condomínio, devendo sempre prevalecer a vontade deliberada em assembleia.

      Insta salientar que, conforme artigo 1.348 do Código Civil, é dever do síndico cumprir e fazer cumprir as normas do condomínio, bem como cobrar dos condôminos as suas contribuições:

      “Art. 1.348. Compete ao síndico:
      (…)
      IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
      (…)
      VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;”
      (destaquei)

      Neste sentido, por mais confuso e duvidoso que seja, o síndico deverá promover a sua “auto cobrança” e, caso não as faça, poderá um quarto dos condôminos convocar assembleia para exigir tal cumprimento e, em caso de infrutífero, até deliberar sobre a destituição do síndico, conforme artigos 1.349 e 1.355 do Código Civil.

      Por
      Dr. Fernando Passos Gama
      Advogado – OAB/SP 366.261
      dr.fernandogama@yahoo.com.br

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