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O condomínio pode alugar ou vender o apartamento do zelador?

Em qualquer uma das hipóteses é uma excelente fonte de receita. De qualquer forma, é necessário respeitar o quanto previsto na legislação.

 

 

A casa do zelador foi entregue com essa destinação, ou seja, fez parte da incorporação do empreendimento. Por se tratar de área comum, cada morador possui uma quota parte de sua fração ideal. A locação poderá ser realizada, porém, por ser uma área comum, a receita gerada deverá ser declara no imposto de renda de cada um dos moradores.

A venda já é um pouco mais complexa. Por se tratar de área comum, sua venda dependerá de aprovação unanime dos proprietários. A casa do zelador deverá ser transformada em área privativa, com abertura de matrícula imobiliária, sem contar a redefinição das frações ideais em cada uma das matrículas individualizadas dos imóveis que compõe o empreendimento e por consequência alteração da Convenção de Condomínio.

Em tempos de crise, os condomínios estão terceirizando o serviço de zeladoria e deixando livres as unidades destinadas a esse profissional. Legalmente, não há nenhum impedimento para essa operação. A decisão deve apenas ser tomada pelos próprios moradores do edifício, em conjunto.

No entanto, alguns detalhes precisam de aprovação em assembleia, conforme determinar a convenção do condomínio.

Independentemente da opção, o síndico deverá ter muita cautela na tomada de qualquer decisão.

 

Fernando Augusto Zito – O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosindicos – Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo; Colunista dos sites especializados “Sindiconet” e da revista “Em Condomínios” e Palestrante.

 

 

Fonte: ZMR Advogados

 


  1. Alisson Rodrigo disse:

    Podemos alugar o apartamento do zelador para um Auxiliar de Serviços Gerais?

    O Condomínio que me questionou isso não tem zelador no momento, e o Auxiliar esta querendo alugar o apartamento.

    Isso implica em alguma coisa e mesmo que ele possa alugar, temos de pagar o Salário habitação correto?

    • Viva O Condomínio disse:

      Olá,

      A locação do apartamento do zelador para um Auxiliar de Serviços Gerais, deve estar inicialmente amparada com a aprovação em assembleia.
      Se ocorrer apenas uma simples e legal LOCAÇÃO, sem qualquer vínculo trabalhista, ou seja: ocorrendo um negócio jurídico e NÃO FORNECIMENTO DE HABITAÇÃO, então não se faz necessária o pagamento de salário habitação.
      No entanto, se ocorrer FORNECIMENTO VOLUNTÁRIO DE HABITAÇÃO e, não se tratando de instrumento de trabalho, essencial a sua prestação, logo tal fornecimento habitacional constituirá como salário, de modo que será necessário o pagamento de salário habitação.

      Atenciosamente

      Dr. Fernando Passos Gama
      Advogado – OAB/SP 366.261
      dr.fernandogama@yahoo.com.br

  2. Angelo disse:

    Um Condomínio Edilício possui um CNPJ. Na sua contabilidade são registradas todas as despesas, só pagamentos. A receita é proveniente do recebimento das Taxas Condominiais, Fundo de reserva e rateios extras aprovado(s) em AG. Pergunto: Quem assina o Contrato de Locação do apto do Zelador? – Quem assina o Recibo da Locação? – No caso da inadimplência que aciona o Locatário? – No contrato da Locação qual o n. do apartamento? – Quem vai declarar o valor recebido no IR.?
    Comento, a meu ver, que Síndicos incompetentes e ignorantes que amparados pelas Administradoras de condomínios que na ânsia de não perderem o cliente ($), fazem ” vista grossa” ao permitir que se coloquem itens “contraventores” para deliberação em AG. As deliberações em AG de condominio só valem se estiverem de acordo com a Convenção de Condominio e esta dentro daquilo que o Código Civil faculta.

    • Viva O Condomínio disse:

      Olá Angelo,
      O apartamento do zelador é considerado espaço em comum do condomínio, e sua locação somente é permitida se autorizada pela unanimidade dos condôminos, conforme prevê o artigo 1.351 do Código Civil:

      Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
      (destacamos)

      O condomínio deve ser utilizado para o fim a que se destina, conforme descrito em convenção, e a destinação das suas áreas deve respeitar o mesmo instrumento, o que está previsto no inciso II do artigo 1.335 do Código Civil:

      Art. 1.335. São direitos do condômino:
      (…)
      II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
      (destacamos)

      Ainda, o artigo 1.351 do mesmo diploma, conforme supracitado, aduz que “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.

      Neste sentido, destaca-se:

      EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR – QUESTÃO JÁ APRECIADA ANTERIORMENTE POR DECISÃO IRRECORRIDA – PRECLUSÃO – JUSTIÇA GRATUITA – RECOLHIMENTO DO PREPARO – ATO INCOMPATÍVEL COM O PEDIDO – INDEFERIMENTO – TERRAÇO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO – ÁREA DE USO COMUM – USO EXCLUSIVO POR ALGUNS CONDÔMINOS – NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PELA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS – ART. 1.351, DO CC/2002 – REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS EM ESPAÇO COMUM – NECESSIDADE DE APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA POR 2/3 DOS CONDÔMINOS – ART. 1.342 DO CC/2002 – RESSARCIMENTO – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA. (…). Caso os condôminos queiram alterar a convenção de condomínio, dispondo acerca da mudança de destinação de área do condomínio, dependerá de aprovação, por unanimidade, nos termos do art. 1.351 do CC/2002. Para realização de obras em partes comuns do edifício, se faz necessária a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, conforme art. 1.342 CC/2002, caso contrário, aquele que realizou as obras, assume para si o risco de se ver onerado pela benfeitoria construída sem a devida autorização. (TJ-MG – AC: 10024097050439001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 05/04/2018, Data de Publicação: 13/04/2018).
      (destacamos)

      No entanto, caso a unanimidade dos condôminos assim autorizasse, ou seja, caso esteja permitida a locação do referido apartamento, caberá então ao síndico assinar o contrato de locação e recibos de pagamentos.

      No mesmo sentido, caso ocorra inadimplência dos alugueres, será também o síndico quem deverá promover a cobrança, e claro, preferencialmente por meio de advogado.

      Insta salientar que o contrato de locação não mencionará número de apartamento, mas sim “apartamento do zelador”.

      No que tange imposto de renda, o condomínio é isento, no entanto, o contador do condomínio poderá realizar a declaração para efeitos fiscais do locatário.

      Devemos ressaltar que Síndico é o indivíduo escolhido para defender ou zelar os interesses dos condôminos, ou seja, a pessoa escolhida pelos condôminos para tratar dos interesses e de administração do condomínio. O Código Civil, em seu artigo 1.348, elenca diversas funções do síndico, entre elas a de conservar e guardar as partes comuns:

      Art. 1.348. Compete ao síndico:
      I – convocar a assembléia dos condôminos;
      II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
      III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
      IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
      V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
      VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
      VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
      VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
      IX – realizar o seguro da edificação.
      (destacamos)

      Atenciosamente,

      DR. FERNANDO PASSOS GAMA
      Advogado
      dr.fernandogama@yahoo.com.br

  3. Marlene Fuzetti disse:

    Olá td bm? Gostaria de saber se pode vender o apt do zelador e quais são as medidas para fazer a venda.
    Agradeço
    Marlene

    • Viva O Condomínio disse:

      Olá,

      Para ser possível a venda da “casa do zelador”, que nada mais é do que uma área comum do condomínio, são precisas várias coisas:

      1. Verificação prévia de viabilidade de autorização perante a Prefeitura, em razão do Código de Obras e demais legislação pertinente;
      2. Feito isso, alteração da PLANTA DO EMPREENDIMENTO (Memorial), e da Convenção do Condomínio, com a prévia aprovação da unanimidade dos condôminos (fundamento parágrafo único do art. 1.314 Código Civil);
      3. Consequente atualização de TODAS as matrículas individuais, para readequação da metragem de cada unidade, e da fração ideal de cada unidade em relação ao novo total do Condomínio.

      Em outras palavras, e em suma, a venda de área comum, ou da “casa do zelador”, é odisséia muito trabalhosa e praticamente inviável. Desaconselha-se referida tentativa.

      André Zacarias Tallarek de Queiroz, LL.M., Msc.
      Advogado OAB/PR 31.381

  4. Bárbara disse:

    Boa tarde, com Locatária de um Apartamento de Zelador, a ATA acordada entre condôminos e ADministradora, permitindo a locação do imóvel, deve constar no Contrato de Locação ?
    Outra Dúvida, envolve o pagamento de Luz e Gas, devem ser independentes, correto?
    Grata
    Barbara-RJ

    • Viva O Condomínio disse:

      Prezada barbara,

      No contrato de locação deve constar que o imóvel servia de residência para o zelador e que através da assembleia foi autorizado sua locação. Sobre a luz e gás, tudo dependerá se o imóvel possui relógios independentes.

      Att

      Dr. Fernando Zito

  5. renata Seixas disse:

    Sendo o edifício um espaço residencial, a “casa do zelador” pode ser destinada para fins comerciais? Se sim, quais as providências legais e jurídicas para isso?

    • Viva O Condomínio disse:

      Prezada Renata,

      Como você bem disse o condomínio tem natureza residencial. Transformar a casa do zelador em comercial mudaria a destinação do condomínio, o que é proibido pela legislação.

      Att

      Dr. Fernando Zito

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