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Pagamento de despesas comuns por lojas térreas

Publicado em: 28 de julho de 2021

Em prédios compostos de unidades autônomas residenciais e comerciais, com lojas situadas no pavimento térreo independentes dos demais compartimentos do prédio, com entrada autônoma e exclusiva, com acesso direto para a via pública, devem participar do rateio das despesas de manutenção, conservação, limpeza e reparos, bem como do pagamento de impostos e quota de seguro obrigatório?

 

Pagamento de despesas comuns por lojas térreas

 

 

A circunstância das lojas  que tenham entradas autônomas, não as fazem unidades apartadas do edifício, na medida em que o acesso a logradouro público é apenas uma das partes comuns a todos pertencentes, na forma do § 2° do art. 1331 do Código Civil, segundo o qual “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, [inclusive o acesso ao logradouro público,] são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

As lojas estão alicerçadas em terreno único que está em comunhão de todos os proprietários, consoante externa o Código Civil brasileiro, no § 3° do art. 1.331, segundo o qual: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns […]”, o mesmo ocorrendo com as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, que, sem autorização dos demais coproprietários, não podem sofrer alteração de modo a comprometer a segurança e o conforto, nem subverter a conformação inicial.

Portanto, as lojas situadas no pavimento térreo, ainda que tenham acesso independente à via pública, fazem parte do condomínio (inclusive tendo também direito a presença ou voto em assembleia de qualquer natureza), razão pela qual se submetem ao pagamento do seguro obrigatório do prédio, bem como pelas obras de reforma da fachada do edifício, de conservação e manutenção do passeio, do telhado, da marquise, dos sistemas de água e esgoto que estejam estritamente ligados entre todas as unidades, dentre outros, conforme previsão expressa no Código Civil, art. 1.336 do CC, segundo o qual “(…) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.” ¹

¹ Correspondente na Lei 4.591/64, art. 12, § 1°

A taxa condominial decorre de previsão legal e também da relação fática existente entre os coproprietários, não sendo razoável impor aos donos de lojas a participação integral no rateio na proporção de suas frações ideais, tampouco excluí-las totalmente do rateio, conforme estabelecem algumas convenções de condomínios.

Especificamente quanto à participação das lojas no rateio do seguro contra incêndio ou outro sinistro envolvendo o edifício, se faz necessária porque eventuais incêndios ou sinistros nas lojas (ou vice-versa) podem afetar o edifício como um todo.

Dispõe o “caput” do artigo 13 da Lei 4.591/64, que trata sobre condomínio e incorporação, que: “Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.”

Sendo assim, é razoável que o condomínio delimite de forma especifica quais são as despesas comuns a todos os condôminos, bem como fixem o percentual a que se sujeitarão as lojas térreas, relativas às despesas comuns que as beneficiarem (devem participar do rateio do seguro obrigatório do prédio, pelas obras de reforma da fachada do edifício, de conservação e manutenção do passeio, do telhado, da marquise, dos sistemas de água e esgoto que estejam estritamente ligados entre todas as unidades, dentre outros), não havendo como restringir a contribuição das lojas nestas despesas comuns a todos e que valorizam o prédio como um todo.

Em relação àquelas despesas decorrentes do uso exclusivo de eventual área comum coberta ou descoberta que sirvam ao acesso exclusivo das lojas (manutenção e conservação das calçadas, escadarias e acesso para deficientes físicos), que estejam localizadas em frente e/ou ao redor das lojas, o Código Civil dispõe no artigo 1.340 ² que, “se certas partes do condomínio, embora de natureza comum, servem ao uso exclusivo de um ou alguns condôminos, as despesas de manutenção e conservação do espaço incumbem a quem delas se serve”.

² Art. 1340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

 

A partir da vigência do CCB (2003), a posse exclusiva de área comum ou benfeitorias úteis de utilidade exclusiva, justifica e legitima a cobrança das verbas condominiais proporcionais exclusivamente de quem as utilizada. Referido dispositivo visa evitar o enriquecimento sem causa, positivado como cláusula geral no artigo 884 do Código Civil ³, do condômino ou grupo de condôminos em proveito dos quais reverte o proveito exclusivo de certas despesas.

Consigna-se que há entendimento jurisprudencial, no sentido de se atribuir interpretação mais ampla ao artigo 1.340 do CCB, incluindo-se, não apenas a situação do uso exclusivo, mas também a fruição habitual, podendo ser cobrada aquelas despesas de custeio que as beneficiam de alguma forma, das quais devem participar.

De acordo com o entendimento do STJ, “a convenção condominial deve estar em sintonia com a Lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a Lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas. A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns.” (STJ; REsp 1.704.578; Proc. 2015/0259888-9; PR; Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino; Julg. 09/03/2018; DJE 14/03/2018; Pág. 4391).

A norma disposta no artigo 1.340 do CCB é cogente, de modo que prevalece sobre disposição convencional, ou decisão de assembleia de condôminos. Constitui exceção à regra geral do rateio de despesas prevista no art. 1.336, inciso I, do CCB.

Conforme entendimento da jurisprudência do STJ, “A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, seria de rigor. Apesar disso, é de se destacar que, em princípio, nem tudo o que a convenção do condomínio estabelecer poderá fazer lei entre os condôminos, mormente se ela ferir o ordenamento jurídico e a lógica.” (STJ; AgInt-EDcl-EDcl-AREsp 1.352.120; Proc. 2018/0217819-5; DF; 3ª. T.; Rel. Min. Moura Ribeiro; Julg. 01/06/2020; DJE 04/06/2020).

Em conclusão, as convenções não devem isentar totalmente as lojas do pagamento das despesas, devendo delimitar de forma especifica quais são as despesas comuns a todos os condôminos e quais destas seriam devidas pelos lojistas, estabelecendo a forma e critério de rateio, acrescentando critério de rateio das despesas das áreas comuns, que pela situação fática são de uso exclusivo das lojas.

Eventual necessidade de alteração da convenção quanto a esse tema, deverá ser realizada em Assembleia Geral Extraordinária e aprovada pelos proprietários de 2/3 das frações ideais do terreno conforme previsão no art. 1.351 do CCB 4 , cujo assunto deverá constar na ordem do edital e deverão ser convocados todos os proprietários, observando-se todas as regras de convocação previstas na convenção, bem como a legislação que trata a matéria (art. 1.354, CCB e art. 24 da Lei 4.591/64).

Uma vez aprovada a alteração da convenção de condomínio, a Ata da Assembleia Extraordinária deverá ser registrada perante o competente Registro de Imóveis, onde encontra-se registrada a respectiva convenção.

³  Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

4 Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (NR) (Artigo com redação determinada na Lei nº 10.931, de 2.8.2004, DOU 3.8.2004)

 

 

 

 

Escrito por:
JOSÉLIA APARECIDA KÜCHLER
ADVOGADA – OAB/PR 21.674, Pós-Graduada em Direito Cível e Administrativo. Atua como advogada há 25 anos, nos ramos de Direito Comercial e Cível, com ênfase no âmbito do Direito Imobiliário.
Whatsaap: 41 9 9964-9638.
Instagram: @joseliakuchler
e-mail: joseliakuchler@gmail.com

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