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Problemas no condomínio: Quando o síndico deve intervir?

Publicado em: 3 de dezembro de 2019

O cargo de síndico não é tarefa fácil. Além de todas as responsabilidades previstas no Código Civil, artigo 1.348, o ocupante desse sempre é chamado para resolver todos os problemas de um condomínio.

 

Quando o síndico deve intervir
Problemas entre moradores: Quando o síndico deve intervir?

 

Claro que ele escolheu ocupar aquela função, mesmo que provisória, porém, nas últimas semanas tenho acompanhado casos onde moradores estão transferindo seus direitos e obrigações para o síndico.

No primeiro caso o morador levou ao conhecimento do síndico assunto relacionado a batida de automóvel provocada por determinado vizinho, isso mesmo, o morador sabia quem havia lhe causado o dano, entretanto, achou mais fácil transferir seu “direito de cobrar o vizinho” para o síndico.

No segundo caso o morador reclamava de um vazamento provocado pela unidade de cima. Mais uma vez o morador sabia da origem do problema, contudo, preferiu transferia para o síndico a tarefa de resolver o problema.

Como são assuntos comuns nos condomínios os síndicos procuraram ajudar, o que também imagino que a maioria dos leitores faria.

Acontece que a partir dessa “ajuda” os moradores prejudicados entendem que o problema passa ser obrigação do condomínio e mudam o alvo de suas cobranças. Em um eventual insucesso do síndico na resolução dos problemas esse passa a ser o grande culpado.

E as cobranças começam. O que era um assunto relacionado a duas unidades determinadas torna-se, por culpa exclusiva do morador, um caso pessoal contra o síndico.

Então, qual seria a conduta desse síndico?

Nos dois casos onde o causador do problema já esteja determinado, ou pelo relato do próprio prejudicado, ou através de testemunhas, câmeras de segurança ou mesmo outras provas, deve orientar os caminhos a serem seguidos. Inicialmente o morador prejudicado poderá tentar conversar com o vizinho causador do problema, importante enviar correspondência registrada, telegrama, e-mail ou até whatsapp. Caso o assunto não seja solucionado ingressar com medida judicial.

Vejam, não estou aqui dizendo que o síndico não pode se envolver, pelo contrário, pode até marcar reunião entre os envolvidos e tentar mediar o problema, mas não deve assumir para si a responsabilidade que nesses casos cabem única e exclusivamente aos envolvidos.

Esse é o limite de atuação do condomínio em casos envolvendo unidades autônomas.

 

Fernando Augusto Zito

O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosindicos – Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo; Colunista dos sites especializados “Sindiconet” e da revista “Em Condomínios” e Palestrante.

 


  1. Rosimar Pedrino disse:

    Quando comprei meu apto, tive escolha na compra da garagem também. Como eu e a maioria optamos em pagar mais exatamente por garagens cobertas. Recebemos dois IPU (apto e garagem). Hoje os moradores que compraram com garagem descobertas ( e pagaram menos) estão querendo cobri-las.
    Qual o quorum para assembleia do assunto? Quem pagará pelas obras) Terá que ter alvará da Prefeitura? Engenheiro responsável pela obra? Quem pagara os custos dos documentos necessários?
    É legal a cobertura após 17 anos da construção do Condomínio?

    • Viva O Condomínio disse:

      Olá Rosimar,

      A construção de garagens para veículos em um condomínio, é considerada como uma benfeitoria útil. Neste sentido, consoante inciso II do artigo 1.341 do Código Civil, tal melhoria dependerá da votação da maioria dos condôminos. Exemplo: Se o condomínios tiver 100 unidades, então pelo menos 51 unidades deverão aprovar.

      Normalmente as obras seriam custeadas para todos, no entanto deverá se observar o local da construção, pois de for de uso comum, então todas as unidades deverão contribuir, porém se o local for de uso exclusivo dos beneficiados, então poderá se ratificar na mesma assembléia, que apenas os beneficiados pagarão.

      Toda obra, independentemente de seu tamanho, deverá inicialmente possuir uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), esta fornecida por engenheiro competente. Ainda, se a obra importar em ganho útil de área, então deverá ser realizado todos os procedimentos de alvarás perante a Prefeitura.

      As despesas de tais documentos será da mesma forma quanto a construção, já acima explicados.

      Atenciosamente,

      Dr. Fernando Passos Gama
      Advogado
      (41) 98469-4992
      dr.fernandogama@yahoo.com.br

  2. Jurema disse:

    O síndico do prédio que moro, não responde às minhas mensagens, mesmo na ocorrência. Outra coisa , qual a posição de um síndico quando uma condomina é agredida verbalmente, com xingamentos, dentro de uma assembleia,? Tem que ser relatado em Ata? Já que ocorreu dentro de uma Assembleia?

    • Viva O Condomínio disse:

      Prezada Jurema, recomento enviar por carta com AR ou mesmo telegrama. Geralmente essas questões particulares não são colocadas em ata, mas a Sra., poderá solicitar o testemunho de outro morador que estava na assembleia.

      Att

      Dr. Fernando Zito

  3. Jurema disse:

    Quando comprei o apto, comprei de fundos, pois não teria nenhuma recreação ou barulho nessa área. Depois de 3 anos resolveram criar um espaço pet ,logo embaixo da minha janela. Está me causando muito transtorno. Em primeiro lugar , é permitido criar esses espaços somente com a assembleia com os votos dos presentes? Na planta que comprei não tinha esse espaço. Posso entrar judicialmente,?

    • Viva O Condomínio disse:

      Prezada Jurema, é necessário saber o que existia nessa área originalmente, se foi realizada construção. De qualquer forma seu entendimento está correto, existe necessidade de quórum qualificado.

      Att

      Dr. Fernando Zito

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