Problemas decorrentes da falta de pagamento podem levar os moradores a acioná-lo na Justiça por omissão

A inadimplência nos condomínios é um dos sufocos que acometem a vida dos síndicos e, consequentemente, dos moradores. Além de todo o estresse das tarefas habituais, conciliar os interesses e conflitos de pessoas diferentes e que ocupam o mesmo espaço pode ser uma missão difícil. Como um gestor, ele deve ficar atento à falta de pagamento, já que a omissão proveniente de suas responsabilidades pode gerar dores de cabeça para o próprio síndico, uma vez que ele pode ser acionado na Justiça.

Novo Código de Processo Civil

Com o novo Código de Processo Civil, os processos de cobrança em casos de inadimplência em condomínios ficaram mais ágeis, como aponta o advogado Gilberto Vitor Martins, especialista em direito condominial do Neves e Villamil Advogados Associados. “O novo CPC trouxe a possibilidade de cobrar a taxa condominial como título extrajudicial, com penalidades mais severas para o inadimplente, obrigando-o a arcar com a quitação dos débitos em aberto com mais agilidade”, declara o advogado.

Mas é importante que o diálogo com o morador inadimplente seja constante, antes de promover ações judiciais. Para cobrar de um condômino de forma segura, é preciso tomar uma série de medidas para se resguardar juridicamente e não fazer cobranças indevidas. Síndico profissional, Tiago Pinho pontua alguns passos importantes na hora de eventuais cobranças: “Primeiro, é importante identificar se a pessoa que está morando ali é mesmo o proprietário do imóvel, para que não haja uma cobrança indevida. Caso seja um novo inquilino, antes de se mudar é preciso pedir um ‘nada consta’ do dono anterior”, comenta o síndico.

Tiago Pinho destaca que um outro passo a ser seguido é sempre verificar se valores e informações estão corretos para não ter cobranças inadequadas. O condomínio, também, não pode privar um morador inadimplente de usar as áreas comuns do prédio e o nome do morador nunca deve ser divulgado nessas áreas. Documentos que comprovem a dívida com o condomínio nunca devem ser afixados em murais pelo prédio. “Divulgar esses casos em murais pelo condomínio pode gerar ações como calúnia, difamação e danos morais, devido à exposição indevida do condômino devedor. Em assembleias, uma dica é sempre falar em valores e evitar o uso de nomes”, pontua Tiago.

Nesses casos, o síndico deve sempre ter um bom diálogo com os moradores e oferecer alternativas que estejam ao alcance do devedor, sem que essas condições atrapalhem o fluxo de caixa do condomínio, já que esses valores são usados para manutenção, investimentos ou alguma melhoria no prédio. “O condomínio não pode dar desconto para inadimplentes, pois você acaba sendo injusto com os outros que pagaram as taxas em dia. A conversa é fundamental e tem que ser formal, não pode ficar só por telefone. Falar que está à disposição para tentar amenizar o déficit. O parcelamento das taxas em atraso é uma boa saída, pois você abre condições para o bolso do inadimplente e recebe os valores devidos”, comenta Tiago Pinho.

IMPACTO NO EDIFÍCIO

O advogado Gilberto Vitor Martins alerta que os síndicos devem estar sempre atentos ao pagamento das cotas condominiais já que a falta desse pagamento acarreta diversos problemas dentro dos condomínios. “Cabe ao síndico o dever de zelar pela realização dos pagamentos em dia. É importante que ele fique atento, já que esse déficit impacta diretamente nos condomínios. Se um não paga, o prédio acaba arcando com despesas extras”, comenta o advogado.

De acordo com levantamento realizado pela Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), o índice médio de inadimplência no pagamento das taxas de condomínios na capital mineira e região metropolitana se manteve praticamente o mesmo, com leve queda, no comparativo de 2016 (11,49%) com 2017 (11,02%). O síndico é o responsável civil e criminal na execução dos atos administrativos do condomínio. Por lei, ele é responsável por cobrar os condôminos e garantir que o pagamento seja realizado, e se não cumprir essa função pode ser responsabilizado por omissão.

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Os condôminos que observarem alguma conduta irregular por parte do síndico em casos de omissão podem convocar uma assembleia entre os moradores para discutir o assunto, e em alguns casos pensar na destituição do síndico. Para isso, o advogado Gilberto Vitor Martins diz que há algumas normas para essa convocação. “Para a assembleia nos condomínios, um quarto dos moradores devem aceitar o pedido para uma convocação de assembleia com a pauta em questão. Os moradores podem mover uma ação de prestação de contas e apurar qualquer irregularidade, e se for comprovado ato ilícito, os moradores podem mover uma ação contra o síndico”, destaca.

Para evitar problemas com os moradores do condomínio, o síndico necessita ter bom senso, cordialidade e transparência, como cita o advogado Gilberto Vitor Martins “Quando o síndico é bastante transparente, os moradores tendem a ficar conscientes das suas obrigações com o condomínio. A melhor maneira de coibir a inadimplência é justamente sendo transparente, mantendo um bom diálogo, perguntar o motivo do atraso, sempre com cordialidade”, pontua o advogado.

* Estagiário sob a supervisão da editora Teresa Caram

Fonte: Estado de Minas/Lugar Certo