O contrato de compra e venda é um contrato comutativo e sinalagmático, pelo qual uma parte se obriga a transferir a titularidade de um bem em favor da outra parte, que por sua vez assume a obrigação de pegar o preço determinado ou determinável em moeda corrente nacional (regra), ou outro tipo de moeda, desde que assim o contrato e a lei admitam.

O contrato de compra e venda pode constar algumas cláusulas especiais, constituindo obrigações ou efeitos diversos do simples contrato de compra e venda. São elas o pacto de melhor comprador; a retrovenda; a venda a contento; a venda sujeita a prova e a preempção ou cláusula de preferência.

O pacto de melhor comprador é uma cláusula sem previsão no CC/02, mas aceito no direito contratual, pela qual se estabelece que a venda só será efetivada se dentro de um prazo estabelecido, não superior a um ano, ninguém apresentar proposta melhor. Traz, portanto, a possibilidade de se desfazer a compra e venda, rescindindo o contrato, em razão do surgimento de uma proposta mais vantajosa.

A retrovenda, por seu turno, é uma cláusula contratual que permite o direito de regate de um bem imóvel. Constitui um pacto adjeto – ou seja: o vendedor reserva para si o direito de reaver o imóvel, desde que pague o valor correspondente atualizado monetariamente e as despesas. Note-se, todavia, que – para ser exigível – a cláusula deve constar na matrícula do imóvel.

A venda a contento caracteriza um pactum ad gustum, dando ao comprador o direito de devolver o bem, caso atinja suas expectativas, desde que restitua o valor pago.

Já a venda sujeita a prova é a cláusula contratual que sujeita a efetivação da compra à comprovação, feita pelo vendedor, que sobre o bem não recai nenhum problema ou encargo, sob pena de rescisão do contrato.

Por fim, a preempção ou cláusula de preferência constitui um pactum protimiseos, sendo acessório ao contrato de compra e venda, por meio do qual obriga o comprador do bem (móvel ou imóvel), quando for vendê-lo, a oferecê-lo a quem lhe vendeu, mediante notificação.

Fonte: EBRADI | JUSBRASIL