A área comum do condomínio é um espaço pertencente e de direito a todos os condôminos e podem ser utilizados por todos os moradores daquele local.

Esse direito normalmente é exercido em conjunto, porém, é permitido que um ou alguns dos condôminos exerça seu uso com exclusividade, mas, por se tratar de exceção à regra geral, tem que se respeitar determinados critérios. São exemplos de áreas comuns: salão de festas, piscina, playground, portaria e áreas de circulação, entre outros. 

Mas para que se exerça o direito de uso, que é garantido pelo Artigo 1.335, II do Código Civil, o condômino também deve respeitar o mesmo direito para os demais condôminos. E, para que isso seja respeitado, é necessário que o Regimento Interno ou a Convenção, sejam claros nas determinações das regras específicas de uso.

Esses direitos são expostos através de regras que são criadas não para criar quaisquer insatisfações ou mal-estar em algum morador, muito pelo contrário, pois elas foram feitas com a finalidade de garantir a segurança, tranquilidade e comodidade de todos os condôminos.

Além disso, muitas vezes as normas são feitas em respeito a alguma lei (seja ela federal, estadual ou municipal) que influencie o lugar ou a prática específica do espaço comum em questão.

A lei considera a área comum do condomínio um “bem indivisível e inalienável individualmente”, atribuindo a todos os condôminos a sua utilização. Na área comum, um condômino não pode edificar coisa alguma sem o expresso consentimento de todos os demais coproprietários.

Tipos de área comum do condomínio em um empreendimento

Todo condomínio é composto de partes que são de propriedade privativa (unidade autônoma) e partes que são de uso comum (escadas, elevadores, salão de festas, áreas de lazer, etc.). Há também aquelas que, apesar de serem comuns, não podem ser utilizadas por todos (o telhado, áreas de segurança, encanações, estruturas, etc.).

Muitas escrituras não especificam o que é cada área do empreendimento. O proprietário precisar saber quais são as áreas e o que lhe pertence integral e parcialmente. 

Então quais e o que significa cada área? A definição sobre os tipos de áreas é determinada pela Norma Técnica 12.721.

Área Privativa

Área do imóvel de uso exclusivo de seu proprietário. Agrega tudo o que é privativo ao apartamento no edifício, incluindo vagas de garagem e cômodos de despejo. É delimitada pela superfície externa das paredes.

Área Comum

Espaços que podem ser utilizados por todos os moradores de um condomínio, tais como salão de festas, piscina, playground, portaria e áreas de circulação, entre outros.

Área Total

É a soma da área privativa da unidade autônoma com a área comum de divisão proporcional entre os condôminos.

Área Útil

É o espaço dos compartimentos da unidade, descontadas as áreas das paredes e pilares.

Exemplos de irregularidades nas áreas comuns

Entre as irregularidades praticadas nas áreas comuns, citamos os seguintes exemplos: em condomínios de casas, onde há áreas de circulação amplas e áreas livres localizadas nos extremos do terreno, o morador de uma unidade não pode cercar fazendo daquela área parte do seu lote, ignorando que ela pertence a todos os vizinhos.

Da mesma forma, num edifício, o dono de um apartamento fere a lei ao isolar com grade ou parede parte do corredor, do vão da laje ou área do edifício. 

Há também aquele que coloca diversos vasos de plantas no corredor ou na garagem, sendo que esta se destina, obviamente, aos veículos e não à outro tipo de atividades que prejudique a circulação e o espaço comum. 

Proprietário do apartamento do último andar não pode simplesmente quebrar a laje do teto e se apropria do telhado para fazer uma cobertura particular, sem qualquer autorização da assembleia e sem pagar para os demais condôminos o valor devido de um bem que pertence a todos. Essa atitude afronta o §5º do art. 1.331 do CC: “O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio”.  

Esperamos ter colocado aqui um material relevante para ajudar você e seu condomínio a lidarem melhor com relação ao uso das áreas comuns. 

Fonte: Condac