Quando o condomínio responde por danos e prejuízos?

Embora o Código Civil não tenha atribuído personalidade jurídica ao condomínio edilício no rol do art. 44, este possui personalidade judiciária (para participar de ações) e é sujeito de direitos fundamentais, o que lhe permite adquirir patrimônio e responder por obrigações.

A utilidade da personalidade jurídica é necessária para a realização de seus fins coletivos e, na prática, representa o direito de diversas pessoas interligadas a um direito real de propriedade e uma função econômica, atua para elas e em nome delas. Responde subjetivamente, pelos danos de suas atividades, na forma do art. 186 do Código Civil, terá o dever de reparar os prejuízos que causar aos moradores e terceiros, desde que exista nexo de causalidade (relação entre a conduta de quem agiu e o resultado danoso ou culposo).

a) Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando danos a terceiros?

Nos termos do art. 938 do Código Civil, “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”.

Assim, se for possível a identificação do apartamento, será do proprietário condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.

 

b) O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?

Quanto maior for a segurança fornecida, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino que sofrer o dano arcar com o seu prejuízo, exceto se a convenção dispuser em contrário.

Outrossim, o STJ (RESP 135299-1/RJ, 2017) já decidiu que “diante  da  dinâmica  dos  fatos  ocorridos  e  relatados  pelas instâncias   ordinárias,   se   observa   que   a   associação   foi responsabilizada  solidariamente  pelos  danos  sofridos  pela parte autora  em  decorrência  da negligência que ficou configurada quando deixou de acompanhar a execução do contrato de prestação de serviços de  segurança  e  vigilância  por  ela  contratado e deixou de atuar diante  da  notícia  de  falhas  reiteradas no sistema de segurança, anteriormente   relatada   ao   condomínio.”

Assim, o condomínio não responde por furto de veículos, salvo se o dever de indenizar estiver expresso na convenção ou, ainda, de deliberação tomada em assembleia no sentido de que o condomínio tenha, especificamente, serviço de guarda e vigilância de veículos ou na hipótese de restar comprovado negligência e dolo dos empregados do condomínio.

c) Ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio?

Nas hipóteses de subtração de bens no interior dos apartamentos, em se provando a ilicitude dos porteiros e zeladores ou negligência do condomínio na guarda de chave que foi confiada pelo morador, por determinação do síndico, a responsabilidade é do condomínio a teor do art. 932, III, do Código Civil Brasileiro. Hipóteses de furtos não esclarecidos ou quando não identificados os autores não são indenizáveis se a vítima não provar a culpa do condomínio e não existir cláusula na convenção admitindo a obrigação de indenizar.

d) O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?

O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino. A responsabilidade pelos danos advindos de ilícitos cometidos pelos empregados é do condomínio a teor do art. 932, III, do Código Civil.

e) O condomínio responde por brigas entre moradores?

O condomínio, segundo julgado do STJ (REsp 1.036.917/RJ, DJ 02.12.09), não responde por brigas entre moradores, salvo se existir, na convenção, regra explícita sobre evitar tal ocorrência, o que é praticamente impossível de ser encontrado na prática. 

f) O condomínio responde por lesões corporais ou homicídios cometidos pelos empregados do condomínio afetando a vida e integridade física de moradores e de visitantes?

Em um julgado o STJ excluiu a responsabilidade do condomínio por homicídio doloso praticado via terceirizado contra um morador: “Em regra, não há responsabilidade do Condomínio por fato de terceiro. Isso porque, conforme reiterada jurisprudência da Casa, conquanto o disposto no art. 22 da Lei n. 4.591/64 preceitue que a administração do condomínio está a cargo do síndico, daí não se conclui que este é o responsável por todos os danos sofridos pelos condôminos, notadamente os causados por atos dolosos de terceiros.” (REsp 579.121/DF, DJ 30.03.2009).

g) O condomínio responde por afogamento em piscina do prédio?

Em um julgado o STJ considerou que o condomínio responde pelos danos que uma criança sofreu por afogamento na piscina de sua área de lazer (REsp 1.081.432/SP, DJ 17.08.09, em virtude da má (ou defeituosa) instalação do sistema de sucção e filtragem, falha que fez com que os cabelos da criança ficassem presos no ralo, espaço de tempo que causou perda de consciência e sequelas irreversíveis (estado vegetativo).

 

 

Escrito por:

JOSÉLIA APARECIDA KÜCHLER

ADVOGADA – OAB/PR 21.674, Pós-Graduada em Direito Cível e Administrativo. Atua como advogada há 25 anos, nos ramos de Direito Comercial e Cível, com ênfase no âmbito do Direito Imobiliário.

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