Vícios construtivos e as novidades introduzidas pela NBR 17.170

Nos dias 24 e 25.08.2023 participei do 6º Congresso IBRADIM de Direito Imobiliário, foram dois dias intensos de muito conteúdo de troca de ideias. Um dos painéis que mais me chamou a atenção foi o que tratou de vícios construtivos e a nova NBR 17.170. Esse painel contou com a participação de Ana Cristina Dias, Ricardo Campelo, Fabiana Albano Russo de Melo e Maria Angélica Covelo Silva.

A nova NBR 17.170, norma de desempenho que estabelece prazos de garantias de edificações, iniciou sua vigência em 12.06.2023.

A título de comparação, em alguns países, a garantia oferecida pela construtora é de 1 ou 2 anos. Após esse prazo a garantia é assumida por uma seguradora, que previamente realizou efetiva fiscalização durante as obras para garantir a qualidade e minimizar os riscos de falhas construtivas.

Na França, por exemplo, as seguradoras exigem a contratação de um terceiro, para fiscalizar a obra.

De toda forma, mesmo existindo garantia, a edificação envelhece e as manutenções para evitar problemas e gastos são extremamente necessárias.

E a NBR 14037 estabeleceu que ao entregar a edificação, o construtor deverá disponibilizar manual com as condições de manutenção e prazos de garantia.

Assim, os síndicos que ainda não possuem um cronograma de manutenção, deverão providenciar, sob pena de perder a garantia da edificação.

Abaixo algumas obrigações de proprietário, usuários e responsável legal da edificação.

– tomar conhecimento das condições de garantia e procedimentos de atendimento de assistência técnica oferecidos pelos produtores/construtores, como também de suas responsabilidades quanto ao uso, operação, conservação e manutenção da edificação ou de suas partes em atendimento à ABNT NBR 5674, à ABNT NBR 15575, em se tratando de edificações habitacionais, e à ABNT NBR 16280 observando o disposto no manual de uso, operações e manutenção recebido do incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção na entrega da obra ou conclusão de serviço.

 Importante trazer algumas situações que podem acarretar perdas de garantia.

– não realização ou a falta de comprovação da realização das atividades de limpeza, conservação e manutenção previstas no manual de uso, operação e manutenção das edificações ou instruções específicas fornecidas pelo incorporador, construtora ou prestador de serviços de construção;

 – a falta de realização de serviços especializados de manutenção prevista e indicados pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços;

 EXEMPLOS: equipamentos de transporte vertical, bombas hidráulicas, portões de acesso à edificação.

– o uso e a operação em desacordo com as orientações do manual de uso, operação e manutenção ou das instruções específicas;

 – elaborar, implantar e comprovar a realização do plano de manutenção nos termos da ABNT NBR 5674 e do manual fornecido, que são requisitos para as condições de garantia expressas no referido manual;

 – em caso de qualquer modalidade de transmissão de unidade ou da edificação em período em que os prazos de garantia estão vigentes, dar conhecimento aos novos usuários e repassar os documentos pertinentes sobre as condições de garantia (manual de uso, operação e manutenção das edificações, termos de garantia e projetos) e a necessidade de elaborar, implantar e comprovar a realização do plano de manutenção nos termos da ABNT NBR 5674 e do manual fornecido;

 Em caso de processo judicial, o que um perito judicial geralmente analisa?

– foi realizado e entregue o manual de uso, operação e manutenção do empreendimento (ABNT NBR 14037)?

 – foi realizado e entregue manual de uso, operação e manutenção das unidades?

 – foram realizadas as manutenções conforme procedimento e prazo informado no manual entregue e ABNT NBR 5674 (manutenção das edificações – requisitos para o sistema de gestão de manutenção). De forma correta? – verificar execução (quantidade e qualidade) e registro.

 – classificar as anomalias observadas conforme origem (endógena, exógena, funcional, de informação) para a correta responsabilização.

 Resta claro que as garantias estão vinculadas ao uso correto da edificação bem como à execução correta das manutenções, nesse caso sob responsabilidade do síndico.