Recentemente tive um caso de empate em uma assembleia para eleição de síndico. Claro que antes de iniciar a assembleia, a administradora já havia conferido as unidades que estavam com suas despesas condominiais em dia e aptas a votarem e serem votadas, conforme estabelece o inciso III do artigo 1335 do Código Civil.

Após a apresentação dos candidatos, iniciou-se a votação nominal. Após a apuração, com o acompanhamento de todos os interessados o presidente da assembleia anunciou o empate. A convenção desse condomínio estabelece que cada uma das unidades tenha direito a um voto, mesmo que naquele edifício uma unidade tenha metragem maior que a outra.

Rapidamente consultou-se a Convenção de Condomínio para verificar sobre critérios de desempate, porém, nada dispunha a respeito. Alguns queriam que o presidente da assembleia desempatasse, mas ele já havia votado, logo não seria justo, pois votaria duas vezes.

E o que fazer diante dessa situação?

Como não existia nenhum critério de desempate, o entendimento do presidente da assembleia foi de orientar a administração e síndico a realização de nova assembleia.

E esse é o entendimento do voto proferido na Apelação Cível n.º 70.877-4/3:

“Ora, como bem assinalado na r. sentença recorrida, amparada em lição de J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, se, em regra geral, deve ser considerando o voto do Presidente da Assembleia, no caso de empate não deve o Presidente votar duplamente, como condômino, e, ao depois, no desempate, salvo expressa previsão da convenção concedendo-lhe esse duplo voto.

Na espécie dos autos, omissa a convenção a respeito, não se podia cogitar de voto de minerva, incumbindo-se aos órgãos diretivos convocar nova assembleia geral para nova votação”.

E assim foi feito nesse condomínio, nova assembleia que desempatou a disputa. E esse critério deve ser adotado para todos os assuntos que gerarem empate nas apurações.

Outra saída seria:

Atualizar a convenção de condomínio, incluindo um ou alguns critérios de desempate.

Estipular, antes do início da assembleia, através de proposta aprovada pela maioria dos presentes, o direito do voto de minerva para o presidente da mesa, condômino mais idoso ou outro condômino, possibilitando resolver os temas da ordem do dia.

Ao final dessa assembleia o assunto só pode ser resolvido, pois todos os presentes entenderam a importância de realização de outra assembleia e por consequência nova votação em razão da falta de critério de desempate.

Se a decisão fosse outra com certeza geraria conflitos e demandas judiciais desnecessárias.

Fernando Augusto Zito – O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosindicos – Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo; Colunista dos sites especializados “Sindiconet” e da revista “Em Condomínios” e Palestrante.