Infelizmente os acidentes em condomínios estão tornando-se cada vez mais recorrentes. No início da última semana, em Curitiba, um muro residencial caiu sobre 10 carros. Em Barra Mansa, na semana retrasada, um apartamento pegou fogo. Poderíamos ficar aqui contando casos e casos como esses e que acontecem diariamente pelo país.

Muitas são as causas para esse tipo de acidente: o síndico que não cuidou do local, prefeitura que deixou de fiscalizar etc. Sendo assim, para diminuir acidentes, grandes capitais, como Rio de Janeiro e Porto Alegre, por exemplo, já têm uma lei que obriga os condomínios a realizarem a autovistoria.

A lei da autovistoria pelo país

No RJ, o art.1 da Lei 6.400/2013 institui a obrigatoriedade da autovistoria pelos condomínios ou proprietários dos prédios residenciais, comerciais e pelos governos dos estados e dos municípios, nos prédios públicos, incluindo estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas etc.

Além disso, a lei ainda menciona que os condomínios ou proprietários de prédios comerciais e residenciais com mais de 25 anos de vida útil têm a obrigatoriedade de realizar auto inspeções quinquenais (ou seja, de cinco em cinco anos), sendo que essa vistoria deve ser efetuada por engenheiro ou arquiteto.

A Lei Complementar 284 de Porto Alegre é, só que em outras palavras, idêntica a do Rio de Janeiro. O art. 2º diz que o proprietário ou usuário de qualquer título de edificação apresentará à Secretaria Municipal de Obras e Viação, um Laudo Técnico de Inspeção Predial elaborado por um profissional (arquiteto ou engenheiro), atestando as condições de segurança das edificações.

Já em SP, ainda está em trâmite o Projeto de Lei 234/2012, que cria o “Certificado Estadual de Inspeção Predial”.

É fundamental lembrar que, em ambas as Leis (RJ e POA), a responsabilidade das verificações é dos síndicos. O laudo assinado pelo engenheiro ou arquiteto com as melhorias a serem implantas é entregue ao síndico com um prazo para que sejam realizadas. Vale destacar, também, que nos locais nos quais a autovistoria já esteja regulamentada, o síndico não necessita de aprovação em assembleia para contratar os profissionais.

Neste caso, a obrigação do síndico é prestar contas sobre o assunto na próxima assembleia. No caso de contas, aliás, é possível que a medida cause um impacto nas taxas condominiais em um primeiro momento. Entretanto, em longo prazo, a tendência é que aconteça uma diminuição no valor de cobrança do condomínio, tendo em vista que os cuidados com o prédio estarão em dia.

Fiscalização nos condomínios

Cabe lembrar que, se por um lado não há grandes problemas em vistorias nas áreas comuns dos condomínios, não é possível falar a mesma coisa em unidades residenciais. O domicílio, conforme diz a Constituição Federal, é local inviolável. No entanto, se houver a tentativa de vistoria em uma unidade e o morador impedir, o síndico tem o poder de ingressar na justiça, caso o local represente risco à edificação.

Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo do Rio de Janeiro, apenas 60 mil dos 130 mil imóveis que deveriam fazer a autovistoria cumpriram o procedimento. Isso é preocupante, já que se passaram os 5 anos desde a promulgação da lei e agora chega a hora de vermos se aquilo que está no papel será cumprido pelos condomínios e se o Estado irá fiscalizar essa questão no sentido de punir os condomínios que não cumpriram com a lei.

*Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal  IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília  e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da  Band etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.