A falta do pagamento da cota condominial dentro do prazo de vencimento do boleto, atrapalha o fluxo do condomínio, tanto quanto o inadimplente que tem altas dívidas.

Mesmo sem que o síndico possa oferecer descontos nas cotas em atraso, é comum que ocorram negociações do débito. Destas negociações, muitas vezes, são firmados termos de acordos/confissões de dívidas, para que o pagamento ocorra de forma parcelada e o dinheiro volte aos cofres do condomínio.

A grande questão seria: o devedor que fez um acordo continua sendo devedor? Pode participar das assembleias? Está quite com o condomínio?

Com base no art. 360 do Código Civil, quando o devedor contrai com o credor nova dívida, a anterior se extingue, fica novada. Assim, aquele que negociou a sua dívida, não é mais devedor na acepção jurídica do termo, até que deixe de pagar a cota do mês ou a parcela do acordo.

Código Civil

Art. 360. Dá-se a novação:

I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;

Por definição legal, o condômino com acordo não pode ser considerado devedor. Ele não tem mais a dívida anterior. Então, até que deixe de pagar a cota do acordo no prazo, ou a cota do mês, ele está em dia com as suas obrigações perante o condomínio.

De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 20ª edição, Editora Forense, pg. 560, definiu a novação como:

“a obrigação constituída a novo vem mudar, substituir, transformar a obrigação velha, que se extingue ou deixa de existir. Desta forma, no sentido técnico, novação implica, necessariamente, na extinção da dívida ou obrigação anterior, pela criação de um direito novo, quase coloca em substituição ao que foi extinto.”

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ACORDO DO DEVEDOR COM O CONDOMÍNIO QUANTO AO DÉBITO. NOVAÇÃO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. O acordo firmado entre o adquirente e o condomínio, referente ao débito condominial constitui-se em novação da obrigação. Uma vez novada a dívida, extingue-se o débito anterior e cria-se uma nova obrigação entre as partes. Deste modo, não há que se falar em prescrição das parcelas do acordo firmado pela autora com a ré, em 01/08/2008, pois não transcorridos cinco anos até o ajuizamento da ação de cobrança. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70061038071, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alex Gonzalez Custodio, Julgado em 31/08/2016).

(TJ-RS – AC: 70061038071 RS, Relator: Alex Gonzalez Custodio, Data de Julgamento: 31/08/2016, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 12/09/2016) (GRIFEI)

A questão central em debate é se podemos dizer que o devedor que não tem mais dívida está quite com o condomínio e pode votar e participar da assembleia de condomínio. Conforme aduz o Código Civil, abaixo:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Do exame do artigo acima é certo que o devedor não pode votar e sequer estar presente na assembleia se não estiver quite.

Neste sentido:

ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA CONDOMÍNIO EDILÍCIO PARTICIPAÇÃO DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES NA ASSEMBLEIA IMPOSSIBILIDADE VEDAÇÃO EXPRESSA NO CÓDIGO CIVIL EXEGESE DO INCISO III DO ART. 1.335 DO CC ANULAÇÃO DETERMINADA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-SP – APL: 00176874120108260001 SP 0017687-41.2010.8.26.0001, Relator: Neves Amorim, Data de Julgamento: 26/03/2013, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2013)

Ainda na questão central do tema, o fato do antigo devedor ter feito o acordo e não ser mais inadimplente lhe confere o status de quite?

Entendo que pelo fato de ele estar, no momento, livre da dívida, pois ocorreu a novação e, por isso, não há parcelas do acordo em aberto, além de estar em dia com a cota do mês, este está quite para votar e participar.

A expressão QUITE utilizada no Código Civil deve ser interpretada de forma de que a pessoa “não está inadimplente” e não de que a pessoa “não está devendo”.

Por fim, se aquele que fez um acordo precisar de uma CND, esta deve constar que ele tem uma novação, que fica vinculada à quitação integral para a emissão da CND. O que poderia ser feito no caso seria emitir uma certidão positiva com efeitos de negativa. Ou seja, isso atestará que existe um acordo no valor firmado e que para a emissão da certidão negativa sem ônus, se faz mister o cumprimento integral do acordo.

*Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal  IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília  e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da  Band etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.