Vamos começar pelas definições do que é um condomínio. Trata-se de uma sociedade formada com o objetivo de ratear despesas voltadas para a perfeita manutenção das instalações, garantindo assim a qualidade de vida, segurança e bem-estar de todos. Eventualmente podem ocorrer investimentos em melhorias do patrimônio coletivo, se assim os condôminos desejarem. Até aqui, tudo ok.

Em finanças, pensa-se sempre em retorno do investimento. Jamais se investe com a perspectiva de perder, ou mesmo de não auferir ganhos.

As contribuições feitas ao condomínio, sejam pelas cotas condominiais regulares, voltadas para o custeio de despesas ordinárias, ou de taxas extras, taxas de fundos ou seja o que for, são, portanto, investimentos que os condôminos e moradores fazem objetivando pelo menos 2 retornos:

Das cotas condominiais: áreas comuns bem mantidas, funcionais, limpas e seguras, e preservação do valor patrimonial original do imóvel;

Das taxas extras e cotas de fundos: melhoria da qualidade de vida e valorização patrimonial decorrente das benfeitorias implementadas.

Em tese, geralmente é isso aí. O fundo de reserva é a única taxa extraordinária prevista na legislação (Lei 4.591/64, art. 9º, §3º, alínea ‘j’), e seu objetivo é o de formar uma “poupança” para proteger o condomínio contra uma despesa vultosa e inesperada. Porém, alguns condomínios utilizam esses recursos para custear novos investimentos em benfeitorias, nunca antes de obter autorização expressa da assembleia.

Porém, pensa comigo: se você contribui para um fundo de reserva, mas o fundo só cresce, há tempos não ocorre nenhum imprevisto e não há projetos voltados para a sua utilização, isso pode ser um problema. Imagine que você já contribuiu com uma grande quantidade de dinheiro para esse fundo, ele não foi utilizado nem tem previsão para ser, e você decide vender o seu imóvel. Sabe o que vai acontecer?

Você literalmente perdeu esse dinheiro. Todinho. Ele não retornou para você, nem vai retornar nunca mais. Se ele tivesse sido gasto com alguma benfeitoria, ele retornaria sob a forma de valorização do seu patrimônio. Mas se não foi… Perdeu, mané, como diria nosso ilustre Ministro… Um saldo mais polpudo no fundo de reserva não valoriza seu imóvel em nem um centavo.

Se o fundo de reserva é um patrimônio constituído para atender às despesas imprevisíveis e inadiáveis, penso que deve ter um “teto” acima do qual não faz sentido simplesmente ficar arrecadando indefinidamente. Quero deixar claro que esta minha opinião vai na contramão do que a maioria defende, mesmo assim, não posso me furtar do direito de pensar livremente. Simplesmente não faz sentido para mim ficar acumulando indefinidamente sem imprevistos emergenciais para custear, sem projetos de investimento no horizonte, ou simplesmente “inventar” alguma coisa para gastar só pra dar uso a esse dinheiro…

Afinal de contas, condomínio é uma sociedade de rateio de despesas, e não um fundo de investimento.

Se, por outro lado, a convenção pode eventualmente autorizar que o saldo do fundo de reserva seja utilizado para custear obras, penso que os condôminos podem e devem cobrar que esses recursos sejam utilizados para esse fim dentro de um horizonte de planejamento que seja compatível com a expectativa de retorno dos condôminos.

Por isso, aqui vai a minha dica: fique atento ao saldo do fundo de reserva. Há um valor alvo previsto para as contribuições? Normalmente fixa-se um valor correspondente a 3 meses de receita do condomínio. Se não há esse teto, cobre que seja dado algum destino produtivo a esses recursos. Recurso de real valor para os condôminos não é saldo em conta, é ter instalações bem mantidas, contas em dia e benfeitorias implementadas.

E há mais um motivo para esse alerta:

Infelizmente vivemos num cenário onde casos de corrupção e desvios acontecem com alguma frequência. São despesas pessoais pagas com dinheiro do condomínio, notas superfaturadas, “comissões” indevidas pagas, e por aí vai… Se é verdadeiro que “a oportunidade faz o ladrão”, muito dinheiro disponível na conta do condomínio sem a devida destinação pode ensejar situações como essas. Convém evitar, especialmente se a sua percepção é que os controles financeiros do condomínio andam meio “frouxos” …