Muitos compradores de imóveis na planta são surpreendidos com a cobrança da taxa de condomínio antes mesmo de receberem as chaves do imóvel. 

E uma das principais dúvidas destes compradores é sobre a abusividade de se exigir o pagamento de condomínio mesmo que ainda não tenham a posse nem o uso do bem.

Neste artigo, você vai entender se este tipo de cobrança realmente é permitida ou se é uma cobrança abusiva.

Afinal, é permitida a cobrança de condomínio antes da entrega das chaves? 

Muito se discute se o condomínio pode cobrar despesas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel.

A entrega das chaves ao comprador representa a efetiva disponibilização do imóvel para uso e ocorre quando o adquirente cumpre todas as suas obrigações contratuais, inclusive o pagamento integral do preço e das despesas necessárias à transmissão da posse.

Ocorre que promissários compradores foram cobrados judicialmente por cotas condominiais vencidas antes da imissão na posse, e essa ação acabou chegando ao Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O processo judicial teve origem na cobrança de despesas condominiais vencidas antes da real imissão na posse destes compradores.

Em defesa alegaram que, apesar de já registrados na matrícula do imóvel, não receberam as chaves nem tiveram posse efetiva e, por isso, não poderiam responder por despesas condominiais. 

Já o condomínio sustentou que os promissários compradores são os legítimos proprietários, segundo a matrícula do imóvel e que a dívida condominial pode ser exigida do proprietário registral ou de quem exerça domínio ou posse, dada sua natureza em função do bem, inclusive com possibilidade de sucessão do polo passivo na execução.

O que decidiu o STJ sobre cobrança de condomínio antes das chaves

Os compradores são responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais a partir do momento em que figuram como proprietários na matrícula do imóvel, ainda que não tenham recebido as chaves. 

Esta foi a recente decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ, Resp 2147665/SP.

Isso porque considerou a natureza propter rem da obrigação para então afastar a necessidade de demonstração da relação entre o promissário comprador e o condomínio. 

Neste sentido também o REsp 1.910.280/PR: 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. ART. 1245 CÓDIGO CIVIL. EXECUÇÃO. NATUREZA PROPTER REM. BEM PENHORADO. POSSIBILIDADE. PROMITENTE-VENDEDOR. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL OU AOS LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. INTERPRETAÇÃO DAS TESES ADOTADAS NO JULGAMENTO DO RESP 1.345.331/RS. PRECEDENTES. 1. Na origem, trata-se de embargos de terceiros opostos à constrição judicial havida sobre o imóvel de titularidade da promitente-vendedora. 2. Distinção entre débito – imputável ao promitente-comprador imitido na posse – e responsabilidade – concorrente entre o proprietário e o possuidor direto – à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional (REsp n. 1.442.840/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de ).21/8/2015 3. Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio. 4. Sendo a dívida de condomínio de obrigação propter rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes. 5. Ressalva de que, não tendo a recorrente sido parte na ação de cobrança, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, ficando seus demais bens a salvo de constrição nos autos de origem, sendo-lhe, ademais, assegurado o direito de defesa no âmbito do cumprimento de sentença, ou por meio de ajuizamento de ação autônoma. 6. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 24/4/2025).

Inclusive, o ministro João Otávio de Noronha lembrou o julgamento do REsp 1.910.280 no Resp 2147665/SP, quando a Segunda Seção concluiu que, pela natureza das cotas condominiais, devem responder pela dívida tanto o proprietário registral do imóvel quanto aquele imitido em sua posse por força do contrato de compra e venda não levado a registro, independentemente da ciência do condomínio sobre o negócio jurídico.

Ainda, o ministro destacou que: “A propriedade do bem imóvel lhes fora transferida mediante registro público no competente registro de imóveis, atribuindo aos executados a condição de condôminos, obrigados a contribuir com as respectivas cotas decorrentes da propriedade da fração ideal do bem”.

Desse modo, o registro na matrícula do imóvel é o marco para a obrigação de pagar a conta condominial, não a entrega física das chaves, conforme atual entendimento do STJ.