Com a chegada das festas de fim de ano, muitos condomínios organizam confraternizações e autorizam o uso das áreas comuns para eventos natalinos e de Ano-Novo. 

No entanto, uma dúvida recorrente surge entre síndicos e moradores: quem está com as cotas em atraso pode participar dessas comemorações ou reservar o salão de festas?

A discussão sobre a proibição de uso de áreas comuns por condôminos inadimplentes e seus familiares sempre ganha força nesse período.

Isso porque o síndico está diante da necessidade de equilibrar o direito de convivência com a aplicação das penalidades previstas em lei e na convenção condominial.

Mas o que diz a Lei?

Embora o condomínio tenha direito de cobrar judicialmente as cotas em atraso e aplicar as penalidades financeiras previstas na convenção e no Código Civil, não é permitido restringir o uso das áreas comuns por condôminos inadimplentes e seus familiares. 

Medidas como impedir a reserva do salão de festas, o uso da piscina ou a participação em confraternizações de fim de ano configuram sanções consideradas ilegais.

Isso porque, segundo o Código Civil (artigo 1.335, II), é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”. 

Portanto, além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, já que a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes de uso comum.

Além disso, o Código Civil, ao estabelecer um regramento mínimo sobre condomínio edilício, determinou que a convenção deverá definir, entre outras cláusulas, “as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores“, conforme artigo 1.334, IV. 

Desse modo, é ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que proíbe a utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais. 

Isso visto que o próprio Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino inadimplente. Veja: 

1. a) ficará automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, artigo 1.336); 
2. b) o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais poderá ser restringido (artigo 1.335, III); 
3. c) é possível incidir a sanção do artigo 1.337, caput, sendo obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração;
4. d) poderá haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei 8.009/90, art. 3º, IV).

Como se vê, quando o legislador quis restringir ou condicionar o direito do condômino, em razão da ausência de pagamento, o fez expressamente.

Assim, embora o condomínio tenha direito de cobrar judicialmente as cotas em atraso e aplicar as penalidades financeiras previstas na convenção e no Código Civil, não é permitido restringir o uso das áreas comuns por condôminos inadimplentes e seus familiares. 

Medidas como impedir a reserva do salão de festas, o uso da piscina ou a participação em confraternizações de fim de ano configuram sanções ilegais.

Nessas situações, é papel do síndico agir com equilíbrio entre o cumprimento da lei e a manutenção da harmonia entre os moradores. 

A gestão condominial moderna buscar priorizar o diálogo, a transparência e a busca por soluções conciliatórias, evitando constrangimentos e fortalecendo o senso de comunidade, especialmente em épocas que simbolizam união e convivência pacífica.

Se o seu condomínio enfrenta dificuldades em como lidar com a inadimplência sem violar direitos, ou deseja revisar a convenção para evitar conflitos futuros, é recomendável buscar orientação jurídica especializada. 

Um acompanhamento adequado garante segurança nas decisões do síndico e evita questionamentos judiciais que podem gerar custos e desgaste para todos os envolvidos.