A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), maior entidade representativa do setor no Estado, emitiu uma circular orientando administradoras e condomínios quanto à abordagem mais adequada para o aluguel por temporada, popularizado nos últimos anos por aplicativos que conectam locatários e proprietários. Como a permissão ou a proibição desse modelo de locação não é um assunto pacificado na Justiça brasileira, a recomendação é de que cada condomínio incorpore à convenção regras pertinentes ao assunto.

A questão tem gerado dúvidas e controvérsias, opondo proprietários que defendem a liberdade para usufruto dos bens conforme suas necessidades e aqueles que veem nesse tipo de locação uma transgressão às normas de convivência, por colocar em risco a segurança dos condomínios com o aumento de circulação de pessoas nas áreas comuns, por exemplo.

Disputas judiciais relacionadas a esse tema já chegaram ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), instância máxima do Judiciário quando se trata de questões não constitucionais.

Na decisão mais recente, de novembro de 2021, a 3ª Turma da Corte proibiu o modelo de aluguel por temporada curta em condomínios exclusivamente residenciais. Segundo o argumento vencedor no processo, o estado de ânimo de quem utiliza um imóvel como moradia não é o mesmo de quem se vale do espaço para férias ou para atividades de mais curto prazo.

Outra turma de ministros do STJ já julgou outro processo nessa mesma linha. “Esses julgamentos, contudo, não têm força vinculante, ou seja, não valem para aplicação automática pelos juízes em casos semelhantes, mas pode ser uma tendencia”, explica José Roberto Griache Júnior, presidente da AABIC.

No caso analisado pelo STJ em novembro passado, o proprietário de um imóvel disponível para locação por temporada em um aplicativo solicitou a anulação de assembleia condominial que proibiu aluguéis por menos de 90 dias. O proprietário teve ganho de causa na primeira instância e perdeu na segunda (Tribunal de Justiça) e na última (STJ).

Enquanto a jurisprudência não está consolidada, portanto, a AABIC orienta os condomínios a se ampararem no que estabelecem suas respectivas convenções.

Se não houver previsão nesse documento, a recomendação é de que seja convocada assembleia específica para os condôminos discutirem a pauta. Vale lembrar que a alteração da convenção, conforme a o artigo 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/02), requer a aprovação de pelo menos dois terços dos proprietários das unidades que constituem o condomínio.

Na avaliação do presidente da AABIC, a inserção da permissão ou proibição da locação por temporada curta na convenção é o mais adequado, pois garante maior segurança jurídica para as partes envolvidas. “Até que o tema controverso seja completamente pacificado por novo julgamento com força vinculante ou por alteração de lei, é recomendável tratar do assunto de forma expressa na Convenção de Condomínio, adaptando-se à vontade democrática dos condôminos, de forma a permitir ou vetar o uso de aplicativos”, diz Graiche Júnior.