O condomínio regularizado é aquele que atende a todas as formalidades necessárias para que seja um condomínio de direito.
Seus registros obrigatórios foram feitos pela construtora, ou seja, ele foi instituído e houve emissão do “habite-se”.
Por outro lado, o condomínio irregular é aquele que não apresenta nada disso, sendo apenas um condomínio de fato.
Mas como saber se um condomínio é regularizado? Confira!
Como um comprador de imóvel verifica se o condomínio é regularizado?
A melhor forma de saber sobre um condomínio regularizado é ir ao cartório de registro de imóveis de sua região.
A prefeitura autoriza incorporações, loteamentos ou desmembramentos de áreas, mas só há regularidade de direito quando tudo for registrado no cartório, que é o ato que completa o processo.
Antes de comprar um imóvel, atente-se à regularização e aos principais documentos.
Para esclarecer a situação, veja quais são as etapas para registro do condomínio:
- Expedição de Habite-se;
- Inscrição de escrituras definitivas no Cartório de Registro de Imóveis;
- Elaboração de convenção de condomínio;
- Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho;
- Desmembramento do IPTU por unidade;
- Registro do condomínio e da convenção no Cartório de Registro de Imóveis;
- Inscrição do condomínio no CNPJ.
Quais os problemas de um condomínio irregular?
Um condomínio não registrado é fruto da negligência das construtoras, mas os efeitos negativos são sentidos pelos proprietários.
Há certa insegurança jurídica em cima do investimento feito no imóvel, mas ela não é o único problema.
Uma das consequências mais comuns de um condomínio irregular é o fato de alguns condôminos se recusarem a pagar a taxa condominial.
A situação gera muitos impasses, porque o síndico eleito, diante da falta de recursos financeiros, não conseguirá exercer bem suas funções para o bem da coletividade.
Outro problema comum é a falta de regras para solucionar conflitos.
Em um condomínio regularizado, as regras estão explícitas na convenção e no regimento interno. Mas em um condomínio irregular, elas não existem (ou existem implicitamente, o que abre margem para questionamento).
Condomínio não registrado pode cobrar taxas?
Acabamos de pontuar que o condomínio irregular sofre com o problema de certos condôminos se recusarem ao pagamento da taxa condominial.
No entanto, essa obrigação existe mesmo em condomínio não registrado.
Esse é o entendimento consolidado dos tribunais do país, que entendem que o condômino reside e usufrui do condomínio como se fosse um condomínio regularizado.
Em ação julgada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal (Apelação Cível nº 2006.04.1.011425-4), o desembargador pontuou que
“O condomínio, mesmo que irregular, tem legitimidade para cobrar as taxas condominiais devidas pelos condôminos, desde que aprovadas em assembleia geral”.
O mesmo entendimento é reforçado pelo Supremo Tribunal Federal (ARE. 1.051.430/DF):
“É possível a cobrança de cotas condominiais ainda que o condomínio seja irregular, pois, por não se tratar de taxa instituída por associação de moradores, não se analisa a legalidade da cobrança sob a perspectiva da adesão do proprietário, devendo o titular do domínio contribuir para o custeio das despesas do condomínio, sob pena de enriquecimento ilícito”.
O condomínio regularizado dá segurança jurídica a todos. Se ele ainda está irregular, o síndico pode e deve acionar a construtora/incorporadora para obrigá-la a fazer a regularização.
Fonte: Tudo Condo
