O Código Civil é a referência que traz as situações para convocação de assembleia por ¼ dos condôminos.

O artigo 1.350 traz as hipóteses em que o síndico deve convocar a reunião:

“Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”.

Em seguida, o parágrafo 1º faz a complementação:

“Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo”.

Essa é a primeira situação em que ¼ dos condôminos pode convocar assembleia condominial.

A segunda situação consta no artigo 1.355 e diz respeito às assembleias extraordinárias:

“Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”.

Ou seja, ¼ dos condôminos pode fazer convocação da assembleia condominial anual, se o síndico não a fizer, e extraordinária.

Qual o passo a passo da convocação da assembleia condominial por ¼ dos condôminos? 

O primeiro passo para fazer a convocação dessa assembleia condominial é aguardar a omissão do síndico. Ele é o responsável por convocar a reunião no prazo, com o fim de aprovar a previsão orçamentária e as contas, eleger substitutos e outras práticas.

Mas se ele deixar de convocar passados 30 dias, em média, da época em que deveria ocorrer a convocação de assembleia, os condôminos podem pedir explicações sobre o atraso. Em último caso, devem convocá-la.

O segundo passo é obedecer às formalidades necessárias para a convocação para que a reunião não seja anulada.

Para tanto, devem redigir a convocação de assembleia conforme as regras previstas na convenção do condomínio.

Data, local, horário da primeira e da segunda convocação, e “Ordem do Dia” são itens básicos. Afinal, os condôminos devem saber o motivo da reunião e os assuntos que serão discutidos.

Lembre-se de que a forma de convocação e o prazo são regulamentados pela lei condominial.

Mas a prática geral, diante da ausência de previsão na Convenção, é convocar assembleias com, no mínimo, 10 dias de antecedência à realização.

Um ponto importante é que todos os condôminos devem ser convocados. Para cumprir essa obrigatoriedade, o edital pode ser colocado em local de ampla circulação.

Também é possível enviar notificações individuais para cada unidade, por e-mail ou por meio físico. Em seguida, é preciso prestar atenção ao quórum necessário de primeira e segunda chamadas.

O quórum de votação também merece atenção. Ele muda conforme a matéria discutida. Um bom exemplo é a mudança na convenção e a aprovação de obras voluptuárias, que dependem de 2/3 dos condôminos.

Outro ponto que merece atenção é a permissão de voto de condômino inadimplente.

Já na reunião, qualquer dos condôminos presentes pode ser eleito presidente da mesa, com indicação de secretário. O presidente será responsável por colocar os assuntos pautados no edital de convocação de assembleia. Enquanto ele conduz os trabalhos, o secretário faz a ata da reunião.

Após discussão e votação de todos os assuntos pautados, a reunião é encerrada.

Quais cuidados devem ser tomados?

Os cuidados necessários para que ¼ dos condôminos convoquem assembleia condominial são os mesmos que o síndico deve tomar. No caso dos condôminos, podemos dizer que é preciso:

• Obedecer às regras previstas no Código Civil, que traz as hipóteses que permitem a convocação por esse quórum;
• Obedecer às leis internas, que devem ser complementares ao Código, sem contrariá-lo.

Essa obediência é fundamental para manter a validade da assembleia. Um mero erro na convocação pode levar à sua nulidade. Ausência de edital ou não convocação de condômino são exemplos de erros na convocação. No mesmo sentido, errar na hora de fazer a ata da reunião pode causar o mesmo efeito.

A assembleia condominial pode ser convocada por ¼ dos condôminos em algumas situações. As regras para que ela ocorra sem problemas constam nas leis internas.