Por ser uma profissão que lida com muito dinheiro e bens privados, é recorrente ficarmos sabendo sobre síndicos que sofrem ações judiciais. Processo contra síndico de condomínio são cabíveis apenas quando há provas de que o gestor agiu de má-fé e cometeu atos ilícitos durante a sua gestão.

Por ser tratar de um assunto tão sério, elaboramos esse artigo que reúne informações sobre quais são as possibilidades de uma ação contra síndico de condomínio. Você também vai entender quais são direitos do síndico durante.

Qual a lei que rege os condomínios?

Como tudo no Brasil, as leis são dispostas dentro do código civil brasileiro, sendo a lei que rege os condomínios no brasil é Lei 4591/64.

Quem responde judicialmente pelo condomínio?

Como é de se esperar, o responsável judicial pelo condomínio é o síndico e por conta disso, como citado na introdução do nosso artigo, ele pode responder judicialmente pelo condomínio. Por isso que não é incomum a entrada de ação de indenização contra síndico.

O que é de responsabilidade do condomínio?

Embora o síndico tenha muitas responsabilidade, o condomínio também possui suas obrigações. Por isso, para efeito de conhecimento, separamos as responsabilidades do condomínio. 

• Acompanhamento de contas, orçamentos e documentação de gestão financeira;
• Garantir que os recursos arrecadados estão sendo aplicados corretamente;
• Conferência de balanços de contabilidade;
• Auxiliar na elaboração da previsão orçamentária;
• Contratar o serviço de auditoria do condomínio se houver suspeita de desvios de verbas ou fraudes;
• Alertar o síndico sobre possíveis irregularidades;
• Eleger o presidente dentre os membros do conselho;
• Emitir pareceres concordando ou reprovando a prestação de contas anual;
• Escolher, em conjunto com o síndico, a empresa que prestará o serviço de seguro condominial
• Ajudar o síndico a selecionar uma agência bancária para o condomínio
• Verificar se estão sendo respeitadas as decisões tomadas em assembleia;
• Emissão do relatório do conselho fiscal de condomínio;
• Acompanhar o trabalho do síndico e da administradora do condomínio.

Quando o síndico deve prestar contas?

De acordo com o Art. 1.348 do Código Civil brasileiro, o síndico é obrigado a prestar contas à assembleia anualmente e também quando for exigido – ou seja, o condômino pode pedir para conferir as contas do condomínio sempre que julgar necessário.

Apesar desse detalhe, há profissionais jurídicos que defendam que o condômino sozinho não possui legitimidade para propor uma ação de prestação de contas. De acordo com esses especialistas, o síndico só deve prestar contas perante a assembleia como um todo. Independentemente da interpretação da legislação, o síndico deve prezar pela transparência e permitir ao menos o acesso dos moradores à pasta de prestação de contas.

A prestação de contas anual ocorre durante a Assembleia Geral Ordinária (AGO). O ideal é fazer uso do início do ano, o período de janeiro a março, para realizar a AGO. Entretanto, cada síndico deve seguir as normas e prazos estipulados pela convenção do condomínio.

Se o síndico não convocar uma assembleia de condomínio para apresentar a prestação de contas, os moradores têm o direito de convocar uma assembleia a partir de um abaixo-assinado com a assinatura de um quarto dos condôminos, conforme prevê o Art. 1.350.

Quais são os direitos do síndico?

Ao aceitar o cargo, o síndico assume responsabilidade civil e criminal perante o que ocorre no condomínio. Desta forma, a atuação do profissional é algo que deve ser levado a sério. A atividade é resguardada por direitos, atribuições e responsabilidades do síndico que devem ser respeitadas.
Para essa publicação, selecionamos os direitos que o síndico possui:

Convocar assembleias de condomínio

A assembleia geral deve ser realizada ao menos uma vez por ano para prestação de contas. Condôminos poderão convocar reunião de assembleia com o aval de um quarto dos proprietários de unidades.

Representar o condomínio

O síndico tem o direito de representar o condomínio de forma ativa e passiva, em juízo ou fora dele. O profissional deve realizar os atos necessários para defender os interesses dos condôminos.

Receber remuneração

Se a medida estiver prevista na convenção, o condomínio pode pagar salário ao síndico. Entretanto, é importante lembrar que mesmo recebendo pagamento, o síndico não é considerado um funcionário do condomínio.

Ter isenção de taxas

Se a convenção do condomínio permitir a prática, o síndico não precisa pagar a taxa condominial.

Sair de férias

Síndicos têm o direito de tirar alguns dias para descanso. Durante esse período, é o subsíndico quem assume o papel perante o condomínio, respondendo oficialmente pelas funções do gestor.

Dar multas e advertências

Se o profissional seguir todas as regras estiezxs puladas na convenção e no regimento interno, poderá aplicar multas e advertências aos moradores.

Contar com ajuda de outros

O síndico não tem a obrigação de possuir conhecimento técnico em todas as áreas da administração condominial. O gestor pode receber auxílio do conselho fiscal do condomínio. Do mesmo modo que também pode-se contratar profissionais para ajudar em questões específicas.

Não ser importunado em horários inconvenientes

O síndico não precisa estar 24 horas por dia à disposição do condomínio.

No geral, é a convenção e a assembleia do condomínio que estipulam quais são os direitos que o síndico possui. É importante destacar que o papel de gestor do condomínio pode ser exercido tanto por condôminos, quanto por inquilinos e ocupantes. Síndicos profissionais também podem ser contratados para exercer a função.

Processo contra condomínio, quem paga?

Essa é uma dúvida muito comum, uma vez que uma ação de indenização por danos morais contra condomínio é algo passível de ocorrer. Nesses casos, após todo trâmite do processo, se ficar comprovada a culpa do condomínio, é o fundo do condomínio que será utilizado para pagamento do processo. 

Processo contra síndico de condomínio: 3 mais comuns

Infelizmente, o processo contra síndico de condomínio é algo relativamente comum, embora possa ser evitado. Normalmente o síndico é processado por morador somente quando há comprovação de que houve algum tipo de irregularidade.  

Pensando nisso, mostraremos agora os 3 processos mais comuns contra síndico de condomínio.

1. Problemas na prestação de contas

É obrigação do síndico prestar contas à assembleia ao menos uma vez por ano e sempre que lhe for exigida. A medida faz parte no Código Civil, Art. 1.348.

Caso seja identificada alguma irregularidade nos valores da arrecadação ou das despesas comprovadas, é recomendável que os condôminos contratem o serviço de uma auditoria condominial. Dependendo do que for descoberto durante a análise das contas, os moradores podem entrar com um processo contra o síndico, civil e criminalmente.

2. Superfaturamento de obras

Infelizmente, o superfaturamento de obras é uma realidade no âmbito condominial. O ato ilícito envolve a emissão de notas fiscais com valores adulterados. Ao fazer a negociação com a empresa, o síndico pede que seja inserido ao recibo um valor extra além do preço cobrado pelo serviço.

A quantia adicional funciona como uma espécie de propina. Ao invés de apenas pagar pela contratação de um serviço de manutenção, o síndico aproveita para se apropriar indevidamente de uma verba que deveria ser gasta com melhorias no empreendimento. Se for comprovada o superfaturamento de obras e contas, os moradores poderão entrar com processo contra o síndico.

3. Desvio de dinheiro

Ocorre quando o síndico utiliza o dinheiro arrecadado com as taxas condominiais para bancar gastos pessoais. A ação pode ser combatida com a presença de um conselho fiscal forte e a realização de auditorias constantes.

Caso for comprovado que houve desvio de verbas por parte do síndico, ele poderá responder por apropriação indébita de fundos do condomínio. Conforme determina o Art. 168 do Código Penal, o crime tem pena de um a quatro anos de prisão e pagamento de multa.

Além destes, o síndico também pode vir a responder na esfera civil e criminal por danos morais, má administração do condomínio, estelionato, abuso de poder e danos materiais.

Ação de indenização por danos morais contra condomínio

Outro ponto dentro do assunto de processos em âmbitos condominial e sindical são as ações por danos morais. Por isso, mostraremos agora o que configura e o que não dano moral. 

O que configura dano moral

Danos morais são configurados pelas seguintes ações:

• Morador ou síndico agredir verbalmente funcionários chamando-os de incompetente, ladrão, ou qualquer outro adjetivo capaz de minar sua moral, ética ou honra
• Morador ou síndico agredir um funcionário
• Morador insinuar que síndico está obtendo vantagens financeiras através de seu cargo
• Morador ou síndico usar redes sociais para difamação mútua
• Construtora atrasar a entrega de unidades
• Síndico fixar nome de inadimplentes no quadro de avisos

O que não configura dano moral

As seguintes ações não configuram dano moral

• Chamar a atenção de funcionários de modo educado
• Protestar títulos em atraso desde que feito de acordo com a lei 
• Pedir acesso à pasta de documentos
• Constar os nomes dos inadimplentes no boleto recebido em casa
• Discussões verbais sem testemunhas

Como se defender como síndico?

Se você é síndico e está passando por problemas jurídicos, há algumas coisas que devem ser  fazer. A primeira delas é buscar assessoria jurídica. Se o processo é contra o condomínio, é preciso utilizar o serviço do especialista em direito contratado pelo empreendimento.

Entretanto, se a ação foi movida apenas contra o síndico, este deverá contratar um advogado independente. Nesse caso, é o síndico quem fica responsável por arcar com os custos, visto que o condomínio não tem nada a ver com o assunto.

Outra questão que deve ser levada em consideração é se realmente ocorreu algum tipo de infração durante a administração condominial. Se as irregularidades forem comprovadas, os condôminos têm todo o direito de exigir reparações e ainda levar o caso ao tribunal de Justiça.

No país, processo contra síndico tende a demorar anos para ser concluído. Se for realizada a condenação em primeira instância, o réu tem o direito de recorrer.
Dependendo da situação, o síndico poderá realizar uma indenização por danos e assumir a culpa pelos problemas causados antes de o caso ser levado à esfera criminal. É importante buscar soluções amigáveis antes que o problema se torne ainda maior. Porém, lembre-se sempre de contar com um assessor jurídico durante todo o processo.

Dicas para evitar processo contra síndico do condomínio

Para evitar que problemas se tornem caso na Justiça, é importante que o síndico tome algumas providências no seu dia a dia. Algumas dicas para evitar ações judiciais são:

• Obedeça as regras estipuladas pela convenção, regimento interno e deliberações da assembleia;
• Realize auditorias preventivas nas contas do condomínio;
• Distribua pelas áreas comuns uma cartela com os direitos e deveres do síndico;
• Aja sempre de forma ética;
• Incentive a participação dos moradores nas reuniões de condomínio;
• Busque trabalhar em parceria com o conselho fiscal;
• Mantenha uma boa organizações das contas condominiais;
• Não ofereça descontos nas taxas do condomínio aos moradores;
• Jamais aceite pagamentos em dinheiro;
• Evite o uso de contas pool ou contas conjuntas;
• Fiscalize a atuação da administradora do condomínio;
• Automatize as atividades burocráticas com um software de administração de condomínio.

Fonte: Townsq