O condômino está automaticamente autorizado a realizar qualquer tipo de obra  e reformas  no interior de sua unidade autônoma, já que é de sua exclusiva propriedade, sem dar satisfação ao síndico ou aos demais comunheiros?

Não, dizem o engenheiro civil Antero Jorge Parahyba e a arquiteta Adriana Roxa N. Oliveira, do Rio de Janeiro, especializados em Engenharia Legal de recuperação de danos construtivos e de questões relativas a condomínios habitados.

Vejamos o seu argumento:

“De forma geral, as pessoas acreditam que dentro de um apartamento, seu proprietário pode executar as obras que bem entender, sem dever satisfações a ninguém.

Ledo engano: dentro de cada unidade há coisas que também são de propriedade comum, como as peças componentes da estrutura ou das instalações.

Então, o pretendente às obras deverá, previamente, ‘negociar’ a realização das mesmas com o representante do bem comum, o síndico.”

Como se vê, o entendimento dos profissionais citados é de que antes de realizar a obra o proprietário deverá “negociar” com o síndico.  Nessa negociação, o condômino “deverá demonstrar que os serviços que objetiva não causarão prejuízos aos demais”. Recomendam ainda que o síndico “poderá exigir, em nome do zelo que tem pelo patrimônio de todos, os desenhos das obras”, devidamente assinados por profissional legalmente habilitado, com a devida guia de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do CREA.

Com isso, prosseguem, “os serviços não serão executados apenas pela mão de obra primária. Terão um responsável legalmente habilitado, que responderá, (no lugar do síndico), no caso de ocorrências de ‘efeitos especiais’ (um dano à estrutura, por exemplo)”.

Fragilização

Têm ou não razão o engenheiro e a arquiteta? Do ponto de vista do bom senso e da segurança, com toda certeza.

Num edifício bem administrado, o síndico estará sempre à par de qualquer obra, pequena ou grande, que os condôminos pretenderem realizar em suas unidades. Quando se fala em obra, não se vislumbra a simples troca de carpet, pintura ou qualquer outra benfeitoria que visa apenas melhorar o aspecto estético do apartamento ou da sala, mas mudanças que afetem a configuração interna da unidade, com eliminação, substituição ou troca de paredes, que impliquem rebaixamento ou elevação do piso (qualquer alteração que eleve o peso ou diminua a sustentação) e assim por diante.

Nestas e em outras hipóteses, muitas vezes difíceis de dimensionar, impõe-se a contratação prévia de engenheiro responsável pela obra, que fará a devida planta técnica e obterá a ART legalmente prevista. A negociação entre o síndico e o proprietário é de caráter restrito, tendo natureza mais protocolar. Se o síndico entender que a reforma poderá afetar a estrutura do prédio, sobrecarregando-o ou fragilizando-o, deverá exigir, e não apenas solicitar, o respaldo técnico-legal ao proprietário. Sua omissão, se resultar em prejuízo ao condomínio, poderá colocá-lo no rol dos executados em eventual ação de indenização.

Do ponto de vista prático, contudo, nem sempre é fácil dizer se  a obra ou reforma do apartamento são de tal natureza que exijam a participação de um engenheiro. O ideal seria que o condomínio tivesse um “regulamento de obras e reformas”, com definição clara de seus parâmetros, horário para a sua realização, e outros detalhes próprios de cada edifício. Só assim se estará preservando o valor maior almejado por quem mora em condomínio, a segurança.

Em tempo: As opiniões do engenheiro Antero Jorge Parahyba e da arquiteta Adriana Roxo N. Oliveira foram tiradas do artigo “Obras no interior de apartamentos”, publicado no Jornal Masset de outubro/98.

Luiz Fernando de Queiroz