A prestação de contas do condomínio é uma obrigação do síndico instituída pelo artigo 1.348, VIII do Código Civil, o qual aduz dentre outras obrigações do síndico a de prestar contas em assembleia anualmente ou, frise-se, quando exigidas.

Desta forma, para que a gestão seja transparente, é salutar que o síndico contrate empresas de gestão condominial. Estas devem disponibilizar balancetes de forma analítica mensalmente atrás de portais na internet com acesso restrito aos condôminos. Assim como disponibilizar a prestação de contas no boleto de condomínio inerente ao mês anterior. Deve o síndico e sua administradora prestar a qualquer tempo os esclarecimentos necessários a gestão. Lembrando-se sempre que tais solicitações não atentam contra o síndico ou não contam desconfiança necessariamente. Pois assim como uma empresa deve prestar esclarecimentos aos seus sócios, o síndico deve prestar esclarecimentos aos condôminos.

Uma vez ao mês a pasta de prestação de contas do condomínio deve ser entregue pela administradora ao síndico. E também aos demais membros do corpo diretivo.

As pastas devem ficar preferencialmente no condomínio e serem disponibilizadas aos condôminos sempre que solicitadas. Porém, por se tratar de documentos originais, se tem por hábito que as mesmas sejam examinadas junto com um representante do condomínio ou administradora. E caso o condômino queira fazer uma análise mais profunda, poderá solicitar cópia das pastas à administradora. Basta efetuar o pagamento das despesas com o xerox e envio dos documentos.

Não obstante os Tribunais entendam que condôminos não tenham legitimidade para requerer em Juízo de forma isolada ação de prestação de contas. Tem o condômino o direito de exigir que as contas sejam prestadas nos termos do 1.350§ 2^o do Código Civil uma vez ao ano em assembleia. O que é diferente de pedir prestação de contas.

Quanto a ilegitimidade do condômino isoladamente pedir prestação de contas:

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS – Ilegitimidade do condômino para, individualmente, exigir contas do síndico – Artigo 22, § 1º, alínea f, da Lei 4.591/64 – Compete ao síndico prestar contas à assembleia dos condôminos, não cabendo a um ou alguns condôminos, de forma individual postular tais contas– Sentença mantida. Apelação não provida.

(TJ-SP – APL: 10034923720158260590 SP 1003492-37.2015.8.26.0590, Relator: Sá Moreira de Oliveira, Data de Julgamento: 19/10/2015, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/10/2015)

Cabe ao condomínio ou ao condômino nos termos do Art.1.350, parágrafo 2º, do Código Civil, requerer a assembleia para a prestação de contas. E não ingressar com ação de prestação de contas contra o síndico. Nesse sentido:

CONDOMÍNIO EDILÍCIO AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO CONTAS DO SÍNDICO QUE DEVEM SER JULGADAS PELA ASSEMBLEIA. CABENDO AO CONDOMÍNIO, NA OMISSÃO, EXIGIR A SUA APRESENTAÇÃO. SENTENÇA TERMINATIVA CONFIRMADA. Recurso desprovido.

(TJ-SP – APL: 00438044320098260506 SP 0043804-43.2009.8.26.0506, Relator: Edgard Rosa, Data de Julgamento: 06/11/2014, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/11/2014)

De toda forma, é certo que a prestação de contas é e sempre será o calcanhar de Aquiles do síndico. Não por que este tenha cometido alguma irregularidade, mas porque uma assembleia mal conduzida, ou a falta de clareza ao apresentar as contas poderá acarretar em não aprovação da mesma. Sem se falar em dissidências políticas que podem levar a não aprovação de contas. Geralmente pura e simplesmente por falta de empatia com a gestão.

O remédio é o sindico saber gerenciar a prestação de contas, contratando empresa administradora para fazer o balancete. Além de formular resumo e apresentação do resultado da gestão em assembleia. Uma auditoria independente também minimiza riscos da gestão. E muitas vezes supre conselheiros desinteressados. Que na hora da prestação de contas acabam por atrapalhar a aprovação quando não assinam as pastas de prestação de contas.

RODRIGO KARPAT
Sobre Karpat Advogados – Dr. Rodrigo Karpat

A Karpat Sociedade de Advogados é o maior escritório de direito imobiliário e condominial do país. Cobrindo também as diversas áreas do direito desde 2007, o escritório é responsável por gerenciar mais de 9.000 processos.Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados. É considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país.
Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB São Paulo.