A assembleia ordinária, realizada pelo menos uma vez ao ano, tem como objetivo principal a prestação de contas do exercício anterior e a definição da previsão orçamentária para o ano seguinte. Portanto, é perfeitamente possível incluir na pauta dessa assembleia a discussão e aprovação de uma taxa destinada a cobrir a inadimplência, desde que esteja em conformidade com as normas internas do condomínio e com a legislação vigente. Atenciosamente ORIENTACON (41) 99789-1566 orientaconadm@gmail.com

É possível que uma obra aprovada em assembleia anterior, mas não realizada, seja revogada e substituída por uma nova obra, desde que respeite a aprovação com o quórum necessário, conforme dispõe o Código de Processo Civil (CPC): Obras voluptuárias: necessitam de voto de 2/3 dos condôminos; Obras úteis: necessitam de voto da maioria dos condôminos (50% + 1). Obras necessárias: • Se urgentes, podem ser realizadas independentemente de autorização. • Se urgentes e importarem em despesas excessivas, podem ser realizadas em caráter de urgência sem autorização, e posteriormente dar ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. • Se não urgentes e importarem em despesas excessivas, devem ser realizadas somente com a aprovação da maioria dos condôminos (50% + 1). Atenciosamente ORIENTACON (41) 99789-1566 orientaconadm@gmail.com

Prezado Roberto, Primeiramente, em relação à realização de assembleias de condomínio virtuais, a Lei nº 14.309/2022 inseriu o artigo 1.354-A no Código Civil, que prevê esta possibilidade, desde que não haja proibição expressa na Convenção do Condomínio e que sejam preservados os direitos de participação dos condôminos durante o ato. Não havendo proibição expressa na Convenção, as assembleias podem ser virtuais. Quanto à alteração do artigo relativo à reeleição do síndico, é necessário observar se foi respeitado o quórum de 2/3 dos condôminos para tal, como exige o artigo 1.351 do Código Civil. Caso o referido quórum tenha sido alcançado, as alterações são válidas. Já na hipótese de o quórum não ter sido respeitado, as alterações não são válidas. Desta forma, é necessário observar se as votações para a alteração da Convenção respeitaram as previsões legais, a fim de verificar se essas modificações têm validade. Neste ponto, recomenda-se o auxílio de um advogado para a análise da legalidade dos atos realizados pela a administradora, de modo que, havendo alguma irregularidade, o profissional poderá verificar o caminho mais adequado para a regularização da legislação interna do Condomínio. Sem mais para o momento, ficamos à disposição para eventuais dúvidas ou esclarecimentos. Atenciosamente, Pedro Henrique Bertolin Consultor Jurídico http://www.telecondocosultoria.com.br (41) 3077-6414

Prezada Maria Helena, A utilização das áreas comuns do condomínio devem seguir as normas previstas na Convenção e no Regimento Interno do condomínio, bem como as decisões tomadas nas assembleias gerais. Caso as normas aprovadas em assembleias estejam de acordo com a Convenção e com o Regimento Interno e tenham respeitado os quóruns previstos em lei, as regras definidas são válidas. Havendo irregularidades nessas assembleias, é possível buscar a declaração da nulidade das decisões tomadas por meio de uma ação judicial Desta forma, sugere-se a consulta a um advogado especialista na área condominial para verificar os detalhes de tais votações e se existe alguma irregularidade. Atenciosamente Pedro Henrique Bertolin Consultor Jurídico http://www.telecondocosultoria.com.br (41) 3077-6414

Prezada Sra. Pamela, somente podem votar nas assembleias de condomínio os proprietários ou procuradores com o competente instrumento de procuração. E a procuração deve ser apresentada no momento da assembleiam, devendo ficar anexada à lista de presença. Att Dr. Fernando Zito

Prezada Luciana, o reajuste dos contratos bem como das contas públicas são realizados de forma automática. E o repasse para os moradores é levado para assemblei, porém, caso não seja aprovado a arrecadação terá um déficit e, com certeza, em um futuro próximo será necessário aprovar arrecadação extra. Att Dr. Fernando Zito

Prezada Carine, Se a decisão foi tomada em assembleia deveria ter sido novamente levada para decisão dos moradores. Att Dr. Fernando Zito

Prezada Katary, recomendo verificar se existe alguma previsão na Convenção. É esse documento que trata desse tipo de assunto. Att Dr. Fernando Zito

Prezado Sr. Manoel, Regimento interno e convenção podem sofrer alterações, mas recomendo verificar se o quórum foi seguido. Em relação ao aumento da taxa condominial isso depende de previsão orçamentária que deverá se aprovada na assembleia ordinária. Att Dr. Fernando Zito

Prezado Marcelo, se a assembleia aprovou é permitido. Att Dr. Fernando Zito

Prezada Li, o que foi deliberado e votado em assembleia precisa ser seguido, mesmo a ata não estando registrada. Sobre a renúncia, recomendo analisar com critério se a ex-síndica deu causa a esses prejuízo. Att Dr. Fernando Zito

Prezada Elizabeth, a assembleia foi válida, houve a destituição e eleição do síndico. Se esse último renunciou, somente o cargo de síndico deverá ser objeto de votação em nova assembleia. Att Dr. Fernando Zito

Prezada Shirley, O condomínio deveria realizar assembleia e definir um único padrão sob pena do condomínio perder sua característica original e ficar conhecido como condomínio concha de retalhos onde cada unidade tem um padrão e forma. O condomínio deveria ter notificado as unidades que não seguiram o padrão. Recomendo que notifique o condomínio, informe sobre as diversas formas existentes em comparação ao padrão aprovado em assembleia. Se o seu projeto esta de acordo com o padrão aprovado e o condomínio não autoriza peça a resposta e os fundamentos por escrito. Att. Dr. Fernando Zito

Prezado Sr. Antonio, Recomendo que grave as próximas assembleias, peça autorização antes, claro. Ele não pode colocar a opinião, pelo contrário, deve apenas relatar o que foi tratado em assembleia. Att Dr. Fernando Zito

Prezada Suelen, se o erro foi confirmado pelo síndico uma nova assembleia precisa ser convocada. Se nessa assembleia os moradores não quiserem mudar caberá ação judicial. Att Dr. Fernando Zito

Prezada Nathalia, Recomendo conversas com outros moradores descontentes com esse critério e agendar reunião com a síndica. Se não resolver podem reunião o total de ¼ (um quarto) de proprietários e pedir a destituição da síndica do cargo. Dr. Fernando Zito

Saudações O Código Civil, em seu artigo 1.347, regulamenta que: Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Assim, caso a Convenção Condominial não regulamente prazo menor, deverá obedecer tal critério de no máximo 2 anos. O mesmo artigo regulamenta que o síndico poderá não ser condômino. Ainda, o mesmo diploma não regulamenta o obrigatoriedade de candidatura mediante chapas completas. Vejamos o artigo 1.356 do Código Civil: Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. Oras, o artigo é claro, o qual regulamenta a possibilidade de haver um conselho fiscal, e não a obrigatoriedade, tampouco a exigência de estar em chapa comum do síndico, até porque, seria um tanto quanto estranho o síndico ser fiscalizado por pessoas que ele mesmo escolheu. Quanto ao cargo de subsíndico, este sequer existe no ordenamento jurídico, porém não é proibido, mas não pode ter caráter obrigatório. Caso algum condômino sinta-se lesado por tal exigência, poderá inicialmente impugnar tal condição em assembleia, e não sendo acatado, poderá buscar a ajuda judicial mediante a contratação de um advogado. Atenciosamente, DR. FERNANDO PASSOS GAMA Advogado dr.fernandogama@yahoo.com.br (41) 99843-6445

Saudações, Qualquer assembleia que vá contra o disposto em Convenção Condominial, estará sujeita a anulação de ata de assembleia. Insta salientar que a alteração da convenção somente poderá ser realizada mediante a deliberação favorável de 2/3 dos condôminos. Tal anulação pode ocorrer de 2 formas: amigavelmente ou judicialmente. Se amigavelmente, deverá o síndico convocar assembleia e comunicar tal vício. Se judicialmente, e considerando que o síndico não convoque assembleia de retratação, então poderá ¼ dos condôminos convocar assembleia e decidir sobre o tema, bem como destituir o síndico caso este pratique irregularidades, não preste contas, ou não administre convenientemente o condomínio. Ainda, não decidindo a assembleia sobre tal contrariedade, poderá qualquer condômino ajuizar ação de nulidade de ata de assembleia, bem como reparação de danos, se for o caso, devendo para tanto buscar um advogado para tal ajuizamento. Atenciosamente, DR. FERNANDO PASSOS GAMA Advogado dr.fernandogama@yahoo.com.br (41) 99843-6445

Olá, Conforme artigo 1.335 do Código Civil, só pode votar e participar da assembleia, o condômino que está quite com as obrigações, in verbis: “Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.” (destaquei) Ocorre que, apesar do artigo supracitado não permitir que o condômino inadimplente participe e vote em assembleias, nada menciona que tal condômino não possa ser votado e, consequentemente ser eleito síndico, por mais estranha que possa parecer esta situação. Outrossim, nada diz a lei em respeito de que o síndico terá que ter participado da assembleia que o elegeu, bastando apenas ter concordado com sua elegibilidade. Ainda, vejamos o julgado abaixo, o qual autorizou o síndico inadimplente ser reeleito: “CONDOMÍNIO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA. Imputação de irregularidades nos atos de gestão praticados pela síndica do edifício edilício. Questionamentos, entretanto, insuficientes à anulação da assembleia que importou na reeleição da síndica. Anulação dependente da comprovação de vício formal na realização do ato. Irregularidades levadas a efeito no primeiro mandato, por seu turno, caso demonstradas, que autorizariam a destituição da síndica (art. 1.349, Código Civil), apartando-se o acolhimento das objeções desalinhadas com a assembleia impugnada. Presidência e secretaria do ato, além disso, desempenhadas por condôminos eleitos por unanimidade dos presentes. Convocação, por seu turno, corretamente promovida pela síndica, ainda que inadimplente, nos termos do art. 1.348, inc. I, do Código Civil. APELO DESPROVIDO. (...) A despeito das irresignações das autoras, não restou comprovada qualquer irregularidade apta a ensejar a anulação da assembleia aqui discutida, sendo a síndica eleita regularmente. Nem mesmo restou comprovado que a inadimplência da síndica seria motivo suficiente para impedir o exercício do cargo, tampouco capaz de ensejar a nulidade de seus atos. (...) (TJ-SP – APL: 10682657720138260100 SP 1068265-77.2013.8.26.0100, Relator: Donegá Morandini, Data de Julgamento: 05/09/2016, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2016).” (destaquei) Outrossim, o artigo 1.347 do Código Civil, determina que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, ou seja, algo muito além da própria inadimplência. Vejamos o artigo abaixo: “Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.” (destaquei) Ainda, conforme súmula 260 do STJ, a convenção “faz lei entre as partes”, in verbis: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.” (destaquei) Neste sentido, desde que não haja proibição na Convenção do Condomínio no sentido de se eleger síndico que esteja inadimplente, entendo que será perfeitamente legal a eleição de qualquer pessoa para o cargo de síndico (condômina ou não), ainda que devedora do condomínio, devendo sempre prevalecer a vontade deliberada em assembleia. Insta salientar que, conforme artigo 1.348 do Código Civil, é dever do síndico cumprir e fazer cumprir as normas do condomínio, bem como cobrar dos condôminos as suas contribuições: “Art. 1.348. Compete ao síndico: (...) IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; (...) VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;” (destaquei) Neste sentido, por mais confuso e duvidoso que seja, o síndico deverá promover a sua “auto cobrança” e, caso não as faça, poderá um quarto dos condôminos convocar assembleia para exigir tal cumprimento e, em caso de infrutífero, até deliberar sobre a destituição do síndico, conforme artigos 1.349 e 1.355 do Código Civil. Por Dr. Fernando Passos Gama Advogado – OAB/SP 366.261 dr.fernandogama@yahoo.com.br

Olá Conforme artigo 1.347 do Código Civil, cabe a assembleia escolher o novo síndico, o qual poderá ser condômino ou não, in verbis: Seção II Da Administração do Condomínio Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. (destaquei) Outrossim, o artigo 1.333 do Código Civil, determina que a Convenção do Condomínio deve ser cumprida, desde que não contrarie as leis pátrias, tais como Constituição Federal, Código Civil, Lei nº 4.591/64, etc.. Vejamos o artigo abaixo: “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.” (destaquei) Ainda, conforme súmula 260 do STJ, a convenção “faz lei entre as partes”, in verbis: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.” (destaquei) Neste sentido, desde que não haja proibição na Convenção do Condomínio no sentido de se eleger síndico que não seja condômino, será perfeitamente legal a eleição de qualquer pessoa para o cargo de síndico (condômina ou não), não existindo assim preferência quanto ao síndico ser da Administradora ou Proprietário, devendo sempre prevalecer a vontade deliberada em assembleia. Explicando de forma sucinta, o procedimento é o mesmo para todos, ou seja, observados a vigência do mandato do síndico ou sua vacância, publica-se o edital convocando os condôminos para deliberarem quanto a eleição de novo síndico. No momento da assembleia, e verificando-se a permissividade da convenção, apresentam-se os candidatos, condôminos ou não, profissionais ou não. Então, delibera-se e elege-se o novo síndico. Após, lavra-se a ata e a registra no cartório de títulos e documentos. Por Dr. Fernando Passos Gama Advogado – OAB/SP 366.261 dr.fernandogama@yahoo.com.br