Publicado em 13 de abril de 2022

Com pandemia perdendo força, condomínios devem flexibilizar regras, defende especialista

A pandemia, que completou neste mês dois anos, impactou fortemente as relações sociais em todo o mundo, o que não foi diferente nas relações condominiais.

A pandemia, que completou neste mês dois anos, impactou fortemente as relações sociais em todo o mundo, o que não foi diferente nas relações condominiais.

 

pandemia e relações condominiais

 

A pressão pela abertura das áreas comuns, a obrigatoriedade do uso de máscaras pelos condôminos e visitantes, os problemas com barulhos excessivos por conta do home-office, além dos poderes do síndico para fiscalização de condôminos, são alguns dos temas que desafiaram os limites dos síndicos e condôminos, como detalha o advogado Kênio de Souza Pereira, especialista em direito imobiliário, nesta entrevista. Ele é também é vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal, diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis e colunista do Jornal Hoje em Dia.

A pandemia está finalmente perdendo força, mas podemos considerar que foram os dois anos mais difíceis na vida em condomínio?

Houve muitos problemas, pois foi uma coisa inédita. A doença era muito grave no início e houve síndicos que viraram verdadeiros ditadores, criaram todo tipo de dificuldade para os moradores, inclusive, querendo dificultar que as pessoas recebessem visitas. Aquele pânico inicial gerou todo tipo de restrição, pois as pessoas não estavam acostumadas a passar por restrições como aconteceu nestes dois anos e, logicamente, foi um grande aprendizado durante este período. Outra questão é que os contratos e convenções são mal redigidos. Grande parte dos condomínios tem convenções que dão margem para muitas dúvidas entre os condôminos e os gestores. O bom é que essa fase mais crítica já passou e agora nós estamos em uma fase de abertura, de flexibilizações.

Agora que está desobrigado o uso de máscara em locais abertos, que impacto essa decisão traz para as áreas comuns do condomínio, como piscinas e salão de festas?

O município de Belo Horizonte retirou a obrigatoriedade das máscaras levando em consideração que 83% da população está imunizada, os casos de internação reduziram muito e a variante ômicron é muito mais transmissível, mas é mais branda. Os condomínios estão liberando o uso de máscaras em academia e, quando há poucas pessoas, durante o uso da piscina. É claro que é aconselhável manter as máscaras dentro dos elevadores, mas, durante o uso das áreas de lazer, os condomínios já flexibilizaram, atendendo às reivindicações dos condôminos. Então cabe aos síndicos fazer uma assembleia para que haja votação visando adotar as novas medidas que são muito mais flexíveis, atendendo também a evolução da pandemia.

Mas ainda pode ser exigido o cartão de vacinação?

Na prática não tem uma lei que permita a exigência do cartão de vacina. Acontece que o setor público, ou um teatro, podem exigir. Mas dentro do condomínio, não. É uma medida muito drástica, pois ninguém é obrigado a se vacinar; 83% da população já está vacinada e não cabe ao síndico exigir esse comprovante de vacinação.

Diante disso, dr. Kênio, é recomendado ao síndico e condôminos a fazerem nova assembleia para fazer revisões naquilo que foi alterado? O que o senhor acha que deve ser feito neste momento?

Eu acho que o ideal é procurar atender às reivindicações da maioria, porque condomínio é isso: uma democracia. O condomínio deve se pautar pelas orientações jurídicas, com orientações de médicos. Eu participo de várias assembleias e os médicos já me informaram que aquele momento mais grave já passou. O condomínio deve colocar isso em assembleia e procurar sempre pela opinião de pessoas mais abalizadas. Logicamente, quando a academia não é espaçosa e não permite o distanciamento, temos que criar condições de evitar aglomerações, manter sempre as normas de higiene, uso de álcool em gel com a limpeza dos equipamentos. Agora, quando a academia é espaçosa, permite que quatro ou cinco pessoas façam as atividades bem distantes uma das outras, mais de um metro, não há por que exigir mais esta máscara.

Há alguns casos concretos que gostaria que o senhor avaliasse: um síndico que impediu uma criança de três anos, filho de um morador, fizesse aula de natação na piscina do prédio, duas vezes por semana, apesar de permitir que o morador levasse um convidado. A atitude do síndico pode levar a algum problema?

São coisas meio absurdas. A pandemia deu margem para que muitos síndicos exercessem sua faceta mais ditatorial, como se fosse dono do prédio, e o síndico não é xerife. O que acontece na prática é que, se a piscina é de uso coletivo, impedir que uma criança tenha aula de natação é uma coisa completamente irregular. Ainda mais levando em consideração que o morador tenha um convidado, uma namorada, um amigo, que seja de sua convivência, que seja a companhia dela. Eu entendo que esta restrição é completamente abusiva e pode acarretar uma situação do condomínio ser responsabilizado em função do excesso no mandato do síndico.

A pandemia colocou em xeque a convivência condominial e a função do síndico também? 

Exatamente, pois para ser síndico tem que ter habilidade, bom senso, entender as leis, o direito de propriedade. Tem pessoas que criaram situações de conflito completamente desnecessárias. Há situações tão absurdas que eu presenciei, em que síndicos queriam proibir que cuidadores tomassem contas dos idosos, que a diarista entrasse dentro do prédio. Essas são situações completamente ilegais. E um fato interessante: isso demonstrou e pareceu preconceito, pois muitos prédios passaram a proibir pessoas que são simples, que têm que trabalhar, diaristas, faxineiros, em uma visão completamente distorcida da lei. A lei não proíbe visitantes em casa, realização de obras. A lei veio para orientar para que as pessoas tivessem maior cuidado em termos de uso de máscaras, álcool em gel, enfim, medidas sanitárias, mas nunca impedir o ir e vir, que é direito constitucional. Então, quem adotou medidas excessivas criou demandas judiciais contra o condomínio.

Durante a pandemia, muita gente aproveitou para reformar o imóvel e com a reforma sempre aparece a questão do incômodo do barulho. O síndico pode proibir uma reforma?

De forma alguma. Eu tive várias pessoas me consultando sobre esta questão. O que eu digo é que os prédios precisam modernizar encanamentos, a parte elétrica, até mesmo para evitar infiltração, viabilizar a moradia, mas teve síndico que impediu que a pessoa fizesse uma obra necessária. O condomínio poderia ter criado uma situação para evitar o excesso de operários, que eles tivessem um cuidado ao transitar nas áreas comuns, durante o uso do elevador. Os operários precisam sobreviver, precisam trabalhar e, durante toda a pandemia, a construção civil não foi impedida de trabalhar, foi um carro chefe da economia. O condomínio pode regulamentar o uso do prédio, mas impedir a obra pode atrair para o condomínio problemas judiciais com exigência até de indenização por não poder morar na casa que lhe pertence em função de não poder realizar uma obra de manutenção necessária. Não há obra silenciosa.

Esse excesso, como o senhor citou, é mais comum em condomínios grandes ou menores?

Nos condomínios maiores. Pelo fato de as relações serem mais impessoais, é mais fácil acontecer uma arbitrariedade por parte do síndico. Quando o condomínio é bem administrado por uma pessoa consciente, não tem problema algum.

Com ou sem pandemia é a lei do bom senso que deve prevalecer sempre, isso?

O bom senso, a boa-fé, o respeito ao próximo. São situações em que as pessoas devem se colocar no lugar da outra. Antes de tomar uma deliberação, ela deve pensar: é razoável o que estou fazendo? Se estivesse no lugar dela, me sentiria prejudicado? Então é o bom senso que deve prevalecer. Agora, tem hora que, se não há bom senso, o que vale é a lei para possibilitar a convivência entre as pessoas, para evitar os abusos por parte de ambos: morador e síndico.

A figura da terceirização da gestão do condomínio facilitou essa convivência?

A gestão terceirizada é o síndico profissional, que tem mais paciência, mais experiência. Há ainda a impessoalidade, o que facilita muito, pois esse síndico não é um morador. Esse gestor passa a ter mais autonomia para cobrar o cumprimento de uma norma no condomínio. O gestor externo tem mais facilidade de agir do que um morador em alguns casos.

Esta prática é muito comum?

Muito comum e tem crescido em Belo Horizonte. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, o percentual de síndicos profissionais é muito maior do que em BH, mas a tendência é de crescimento, pois as pessoas estão muito impacientes, estão conversando pouco, há uma falta de diálogo. As pessoas estão procurando trabalhar em condomínios com uso permanente de WhatsApp, o que eu, particularmente, acho uma tragédia, pois o aplicativo é para recados, uma coisa simples. Discutir infiltração, eleição de síndico, problemas conflituosos no WhatsApp, isso é completamente inapropriado.

Tem algum valor legal as decisões por WhatsApp? 

De acordo com a lei, a decisão válida em condomínio é a assembleia, que serão expostos os argumentos de cada lado e feita a votação, então, decisões no WhatsApp não valem. O WhatsApp vale para questões simples do dia a dia, como lembrar o morador de fechar o portão, colocar o carro na vaga adequadamente, um mero comunicado, mas deliberação ou decisão, só em assembleia.
No geral, qual sua opinião sobre a Lei do Inquilinato no Brasil?
A lei é de 1991, e trata-se da melhor lei, tanto que ela está vigorando há 31 anos, sem sofrer quase nenhuma alteração. É uma lei muito boa, que viabiliza o entendimento entre proprietário e inquilino. Mas acredito que ela possa ser aperfeiçoada no quesito melhoria de garantias. Para a lei, só pode haver garantia de locação: o fiador, caução e garantia de seguro-fiança. Poderia permitir também um ajuste em relação aos danos do imóvel no momento da devolução. Mas na prática a lei do inquilinato é muito boa.

 

 

Fonte: Hoje em Dia

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    Rosi

    Há 765 dias

    Durante a pandemia, muita gente aproveitou para reformar o imóvel e com a reforma sempre aparece a questão do incômodo do barulho. O síndico pode proibir uma reforma? Os operários precisam sobreviver, precisam trabalhar e, durante toda a pandemia, a construção civil não foi impedida de trabalhar, foi um carro chefe da economia. O condomínio pode regulamentar o uso do prédio, mas impedir a obra pode atrair para o condomínio problemas judiciais com exigência até de indenização por não poder morar na casa que lhe pertence em função de não poder realizar uma obra de manutenção necessária. Não há obra silenciosa. - Seria somente obras emergenciais? - De exemplo de obras emergenciais e obra de manutenção? - Como impedir a obra pode atrair problemas judiciais e não há obra silenciosa, entendo que todos podem fazer ao mesmo tempo. - entendo que os operários precisam sobreviver, precisam trabalhar e, durante toda a pandemia, a construção civil não foi impedida de trabalhar, foi um carro chefe da economia. - Se a construção civil não impedida, como lidar com obras e com outros moradores que foram obrigados a trabalhar em Home Office?