Mudanças de uso nas áreas comuns pode acarretar diversos problemas. Alguns edifícios mais antigos contém salão de festas, mas anteriormente nenhum, ao menos que se tenha conhecimento, possuía academia de ginástica. Como o salão de festas é pouco utilizado, muitos condôminos pretendem transformá-lo em academia de ginástica, para melhor aproveitamento do espaço, colocando aparelhos para exercícios.

Alteração de área comum é possível?

A questão que se apresenta é se é possível essa alteração e, em caso afirmativo, qual seria o quórum exigido.

Alteração sempre é possível, desde que aprovada em assembleia geral. A dúvida, então reside no quórum.

Não se aplica o artigo 1.341 do Código Civil que trata de quórum para realização de obras, pois na verdade não é necessária obra alguma para essa transformação.

O artigo 1.351, entretanto, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004, na parte final, reza que “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos”. Resta saber se salão de festas é unidade imobiliária ou não.

Examinando o parágrafo 3º do artigo 1.331, que diz que “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”, (assim) temos que concluir, forçosamente, que salão de festas não é unidade imobiliária.

Para alteração do salão de festas em academia, basta que conste na Ordem do Dia da convocação da assembleia. E, para sua aprovação, é suficiente a maioria dos condôminos a ela presentes.

O mesmo tratamento deve ser dado à alteração de uso da casa do zelador.

Tendo em vista o custo elevado com pessoal e encargos, muitos condomínios estão dispensando seus zeladores. E as dependências estão sendo transformadas em salão de jogos, sala de assembleias e até mesmo para locação. De forma que possam obter algum rendimento para atenuar as despesas.

A casa destinada ao zelador não é unidade imobiliária, e sim área comum. Não está identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio, como determina o parágrafo 3º do artigo 1.331, nem possui como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns.

** Daphnis Citti de Lauro é advogado e autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas”. Sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária ( dclauro@aasp.org.br ).

Fonte: Folha do Condomínio