É pacífico o entendimento no âmbito do Superior Tribunal de Justiça respaldado em abalizada doutrina, que a obrigação de pagamento das despesas condominiais possui natureza “propter rem”, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, assumida “por causa da coisa”.

Caracteriza-se a obrigação “propter rem” pela particularidade de a pessoa do devedor se individualizar única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito. (AgInt-REsp 1.851.742; Proc. 2019/0361646-3; PR; Relª Min. Nancy Andrighi; DJE 01/07/2020).

Desse modo, o imóvel garante a dívida. Ainda que haja transferência da titularidade, a obrigação é igualmente transmitida. A obrigação de natureza “propter rem” é dotada de ambulatoriedade, e, independente da vontade dos envolvidos, a obrigação de satisfazer determinadas prestações acompanha a coisa em todas as suas transferências.

A ambulatoriedade extrai-se do disposto no art. 1.345 do Código Civil, segundo o qual “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”.

Na forma do disposto nos artigos 1.315, 1.336 e 1.345 do Código Civil¹, a ação de cobrança dos débitos condominiais pode ser ajuizada em face do proprietário que figura na matrícula, do possuidor direto do imóvel, ou contra ambos, uma vez que é concorrente a responsabilidade entre os devedores nos casos de obrigação de natureza “propter rem”.

Conforme entendimento do STJ, “no plano processual, partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida em execução, o novo proprietário do imóvel que deu origem ao débito condominial em execução, pode ter este bem penhorado no bojo da ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, mesmo que não tenha figurado no polo passivo da cobrança.” (REsp 1.829.663; Proc. 2016/0174058-5; SP; Terceira Turma; Relª Minª Nancy Andrighi; Julg. 05/11/2019; DJE 07/11/2019)

Nesse contexto, na hipótese do condomínio ter optado por ajuizar a ação principal de cobrança apenas em face dos compromissários compradores do imóvel, o imóvel garante o débito ainda que tenha sido alterada a propriedade no curso da ação, não existindo qualquer ilegalidade, uma vez que o imóvel deve fazer frente à dívida.

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¹  – Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. […]

   – Art. 1.336. São deveres do condômino:

Ι – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; […]

   – Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

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Escrito por:

JOSÉLIA APARECIDA KÜCHLER

ADVOGADA – OAB/PR 21.674, Pós-Graduada em Direito Cível e Administrativo. Atua
como advogada há 25 anos, nos ramos de Direito Comercial e Cível, com ênfase no
âmbito do Direito Imobiliário.
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