O inquilino é uma figura que faz parte do universo do condomínio. Muitas pessoas, porém, ainda o confundem com o condômino em relação a alguns direitos e obrigações.

De acordo com o artigo 1.334 § 2º do Código Civil, entretanto, o condômino é somente aquele que é o proprietário do bem, com o registro do bem em seu nome ou com compromisso de compra e venda.

A relação direta do locatário é com o locador que, na maioria das vezes, é o proprietário do bem e, por força de um contrato de locação, transfere a posse ao inquilino, o qual poderá usar o bem no período de vigência do contrato. Em função da transferência da posse no período de locação, o proprietário não pode utilizar das áreas comuns exclusivas.

Isso não quer dizer que o inquilino não precise obedecer às regras do condomínio. Na maioria dos contratos de locação normalmente consta uma cláusula obrigando o inquilino a respeitar a convenção e o regimento interno do condomínio, sujeitando-se à configuração de infração contratual em caso de descumprimento, o que poderá acarretar ação de despejo.

De qualquer forma, mesmo sem a presença de tal cláusula nos contratos, o inquilino deve obedecer às normas internas condominiais.  A convenção, considerada um ato normativo, obriga o cumprimento por todos que habitem ou frequentem o condomínio, independente da anuência do inquilino.

Assim, o inquilino passa a ter direitos e deveres dentro dos condomínios. Tem o dever de cumprir o regimento interno e a convenção, além das deliberações em assembleia. Tem o direito de usufruir das áreas comuns e quaisquer benefícios que teriam os proprietários enquanto na posse do bem.

Legalmente, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos do imóvel, tais como IPTU e condomínio são do proprietário, inclusive o não pagamento poderá ensejar a perda do bem, após o devido processo legal. Porém, quando prevista no contrato de locação a responsabilidade do pagamento dos encargos, tais como condomínio, passam a ser de obrigação do inquilino (art. 25 da Lei 8.245/91). Mas isso não lhe garante direito sobre deliberar quanto as despesas ou votar em assembleia.

Não obstante a Lei de Locações (8.245/91), em seu art. 23, definir as despesas de responsabilidade do inquilino,  bem como a Lei 4.591/64 (artigo 24 , § 4º), prever a hipótese deste votar em questões ordinárias na assembleia, desde a promulgação do novo Código Civil de 2002 fica clara a revogação de tais artigos que  possibilitem a participação em assembleia. O art. 1.335, III do Código Civil, traz de forma explícita que o direito a voto é do condômino, ou seja, do proprietário do bem, e desde que quites com o condomínio.

A invalidade da possibilidade voto nas questões ordinárias deve-se ao § 1° do artigo  2° da Lei de Introdução ao Código Civil, ao aduzir que a lei posterior revoga a anterior quando regula inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.

*Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat é colunista do Elemídia, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, é consultor da Rádio Justiça de Brasília, do programa ”É de Casa” da Rede Globo e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio, além de ser membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.

Leia mais sobre o tema:

Nem todas as leis do inquilinato estão no Código Civil ou na Lei de Locações Urbanas. Há normas locatícias escondidas na Lei do Condomínio, Lei de Registros Públicos, Lei do Bem de Família, CLT, Estatuto do Estrangeiro, Lei Maria da Penha… Descobrir com certeza quais delas disciplinam a locação não é tarefa simples que possa ser feita numa rápida consulta na internet.

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