Condomínio: Juizados Especiais (JEC) e a possibilidade de demanda dos condomínios após o advento do Novo Código de Processo Civil.

Os Juizados Especiais foram criados para facilitar o acesso à justiça, para que qualquer cidadão possa de forma rápida e barata ter os seus direitos resguardados. Inclusive é possível na primeira instância demandar no JEC sem advogado. Existe ainda um limite de valor da causa que é de até 40 salários mínimos, algo em torno de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).

QUEM PODE DEMANDAR NO JEC

Com base na Lei 9.099/95, artigo 8º, está estabelecido quem pode demandar no JEC, entre eles: as pessoas físicas capazes, as microempresas, as pessoas enquadradas como microempreendedores individuais, microempresas e empresas de pequeno porte, situações que em tese não enquadram o condomínio.

Como o condomínio não tem personalidade jurídica nos termos da Lei, tampouco é pessoa física, não se enquadra na definição do artigo 8º da Lei 9.009/95.

Sem personalidade jurídica, mesmo que algumas vezes possa exercer atos de pessoas jurídicas quando estiver estampado em lei, as hipóteses para enquadramento ou possiblidade de demanda ao condomínio junto ao JEC devem ser específicas com previsão legal.

O enunciado número 9 do FONAJE (Forúm Nacional de Juizados Especiais)  menciona que: “ O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil.”

FONTE:http://www.cnj.jus.br/corregedoriacnj/redescobrindo-os-juizados-especiais/enunciados-fonaje/enunciados-civeis 

O artigo 275 do antigo Código de Processo Civil menciona: “ b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;”  ou seja, a única hipótese prevista em lei para que o condomínio possa demandar no JEC seria na cobrança de cotas condominiais.

E o artigo 1.063 do Novo Código de Processo Civil garante a continuidade da aplicação do artigo 275|B do antigo diploma.

Porém, grande parte dos Juizados Cíveis país afora, têm mantido entendimento restritivo e não aceitado demandas oriundas de condomínios, entendendo inclusive que o enunciado 9 FONAJE e o art. 275, ” b ” do Código de Processo encontram-se revogados.  Não obstante o art. 1.063 do Código de Processo Civil mencionar de forma clara que os condomínios podem demandar em ações de cobrança nos Juizados Especiais.

Conforme, entendimento dos Tribunais:

AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO PARA DEMANDAR COMO AUTOR NO SISTEMA DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. VEDAÇÃO DO ART. 8º, § 1º DA LEI Nº 9.099/95. REVOGAÇÃO TÁCITA DO ENUNCIADO Nº 09 DO FONAJE À VISTA DA SUPRESSÃO DO PROCESSO SUMÁRIO DO CPC DE 73. EXTINÇÃO DA AÇÃO DE OFÍCIO. RECURSO PREJUDICADO. (Recurso Cível Nº 71007556608, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Cleber Augusto Tonial, Julgado em 29/03/2018).

(TJ-RS – Recurso Cível: 71007556608 RS, Relator: Cleber Augusto Tonial, Data de Julgamento: 29/03/2018, Terceira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/04/2018)

RECURSO INOMINADO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO PARA EXERCER PRETENSÃO NO ÂMBITO DO JUIZADO ESPECIAL, NOS TERMOS DO ART. 8º,§ 1º, DA LEI 9.099/95. EXTINÇÃO DO FEITO, DE OFÍCIO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO PREJUDICADO. (Recurso Cível Nº 71006559025, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Giuliano Viero Giuliato, Julgado em 29/06/2017).

(TJ-RS – Recurso Cível: 71006559025 RS, Relator: Giuliano Viero Giuliato, Data de Julgamento: 29/06/2017, Terceira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/07/2017)

De qualquer forma, entendo particularmente que o JEC não é o melhor caminho para as demandas de cobrança, primeiro porque os valores estão restritos a 40 salários mínimos, e as dívidas podem superar muito esse valor. Segundo, se a dívida não for quitada, o processo prosseguirá para a execução e será necessária avaliação do bem e  fatalmente o juízo declinará competência e o processo irá para a justiça comum, e por fim, com o advento do novo Código de Processo Civil, a cota condominial foi elevada a título executivo extrajudicial art. 784, X,  e muitos juizados entendem que a previsão de demanda do condomínio no JEC é para ação de cobrança e não ação de execução.

*Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat é colunista do Elemídia, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, é consultor da Rádio Justiça de Brasília, do programa ”É de Casa” da Rede Globo e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio, além de ser membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.