A administração condominial envolve vários aspectos fundamentais. Sem esgotar o tema, dentre eles vamos destacar 6 (seis), os quais serão divididos em 2 (dois) artigos (parte I e parte II). 

Na prática, a gestão é realizada pelo síndico em conjunto com empresas especializadas na área – as administradoras.

Embora o Código Civil não tenha elencado o “condomínio” no rol de pessoas jurídicas de direito privado (art. 44), a doutrina o equipara a estas, logo, não é pessoa jurídica legalmente falando.

No entanto, é diante dessa equiparação que o condomínio pode contratar, ter CNPJ, abrir conta em banco etc., pois tem capacidade/personalidade jurídica.

Sabemos que há diversos condomínios que contam apenas com a figura da administradora porém, juridicamente, não é uma situação correta.

Isso porque, infelizmente, existe a ideia – equivocada – de que a prestação de serviços por uma administradora exclui a função do síndico.

Ocorre que o síndico é o efetivo representante legal do condomínio, ou seja, é ele quem assina pelo condomínio e, diante das diversas competências que possui, podemos dizer que ele presta uma “auditoria” da administradora, a qual é contratada pelo condomínio.

Administradoras condominiais precisam ter registro no CRA (Conselho Regional de Administração)?

A ABCON (Associação Brasileira de Condôminos) entende que as administradoras Condominiais precisam, sim, ter registro no CRA, porém, esta questão atualmente não é pacífica, envolvendo diversas teses e debates sobre o tema.

Três aspectos importantes da administração condominial para focar em 2021

1. ADMINISTRADORA/IMOBILIÁRIA X SÍNDICO

As administradoras e imobiliárias são o “braço direito” do síndico. Logo, devem ser de confiança do representante legal do condomínio, já que irão auxiliá-lo.

Dentre as tarefas destas empresas está a de, em conjunto com o síndico, bem gerir os recursos da massa condominial, além de prover manutenções necessárias, valorizando assim o patrimônio comum.

São efetivas parceiras do síndico, devendo constar no contrato de prestação de serviços, especificadamente, quais as áreas em que irão atuar.

Não há obrigatoriedade em contratar uma administradora, no entanto, elas possuem setores que atendem diversas áreas, tais como administrativa, financeira, RH e outras, facilitando o dia-a-dia do síndico.

Portanto, síndicos e administradoras trabalham em conjunto pelo condomínio! 

O síndico representa juridicamente o condomínio, enquanto a administradora presta serviços de administração, por isso a existência de um não exclui a do outro.

Atenção: Ao firmar contrato com empresa administradora, cuidado com cláusula de renovação automática, pois você poderá ficar “amarrado” com a empresa.

        2. CORPO DIRETIVO

O corpo diretivo do condomínio trata-se de um colegiado formado pelo síndico, subsíndico e membros do conselho. Vejamos:

• Síndico: é eleito por Assembleia Geral e representa ativa e passivamente condomínio, tendo por principais funções, as descritas no artigo 1.348, CCB.
• Subsíndico: não há previsão legal da figura do subsíndico. No entanto, é um importante cargo eletivo, cujo mandato não pode ultrapassar o mandato do síndico. Sua principal função é substituir o síndico nas ausências, mas também pode auxiliar nas funções de áreas do condomínio. Caso o condomínio possua várias torres, é prática ter um síndico para uma das torres e subsíndicos para as demais, todos eles atuando de forma independente em relação a cada torre, mas em harmonia com a massa condominial.
• Conselho: geralmente, os condomínios têm apenas conselho fiscal, porém podem constituir conselhos consultivos e deliberativos, desde que haja definição de suas atribuições previstas na convenção. Geralmente são eleitos três membros efetivos e três suplentes.

Embora nos artigos 1.347 ao 1.356 do CCB não conste a figura do subsíndico, muitos prédios possuem a seguinte estrutura: síndico, subsíndico e conselho fiscal, mas nada impede que haja somente o síndico, como ainda é prática em prédios mais antigos.

        3. ZELADOR

Apesar de haver condomínios que não utilizem a figura do zelador, ele tem diversas atribuições, dentre as quais podemos destacar:  fiscalizar o cumprimento das ordens do síndico, fiscalizar prestadores de serviços, verificar funcionamento de equipamentos/ instalações, cuidar da manutenção e conservação das áreas comuns, substituir colaboradores quando necessário, serviços de jardinagem, entrega de correspondência.

O zelador também é considerado um “braço” do síndico, seus olhos dentro do condomínio, já que compete ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.

Na prática, recomenda-se que o zelador seja contratado pelo regime CLT, pois é o mais seguro para a relação jurídica, sendo também possível optar pela terceirização.

Administrar um condomínio é tão complexo quanto administrar uma empresa, pois há diversos “setores” essenciais que são de responsabilidade do síndico, no entanto, ele pode diligenciar tarefas que serão deveres da administradora do condomínio.

Na Parte II deste artigo, iremos dar continuidade aos aspectos da administração condominial. Não perca!

Escrito por:

SIMONE GONÇALVES
Advogada OAB/RS 74.437
Email:contato@simonegoncalves.com.br
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