Conforme já tratamos em artigos anteriores, compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno, as determinações das assembleias e a legislação.
Morar em condomínio muitas vezes gera um conflito interno sobre abrir mão da individualidade em prol do coletivo, já que é inevitável a convivência com vizinhos e compartilhamento de áreas.
Embora exista uma crescente onda de empreendimentos, ainda há aqueles que preferem manter maior privacidade morando em casas.
Tratando-se de condomínios, inúmeras são as situações que, apesar de simples, podem se transformar em problemas. E quando isso acontece acaba a harmonia e a boa convivência condominial, o que é prejudicial a todos!
Além disso, precisamos considerar que nossa legislação frequentemente é alterada impactando, muitas vezes, a vida condominial.
E por ser um ambiente coletivo, as informações que circulam entre os moradores de condomínio são dos mais variados níveis de acidez.
É essencial o síndico manter uma boa comunicação entre o condomínio e os condôminos, a fim de evitar ou minimizar possíveis conflitos e mal entendidos.
Quando um condomínio é constituído, geralmente, na assembleia de instalação é apresentada a convenção já com o regimento interno. No entanto, são documentos padronizados, os quais devem ser alterados à realidade de cada condomínio.
A legislação dispõe as regras básicas e necessárias ao adequado funcionamento dos condomínios.
A partir dessas regras básicas é que os condomínios elaboram suas normas internas, desde que respeitadas as condições legais.
O Código Civil dispõe que: “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”.
Traz também que: “para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.
Porém, conforme súmula 260 do STJ: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”. Fique atento!
Mas é o regimento interno (RI) que visa garantir a cordialidade coletiva através de regras de convivência, as quais devem ser adequadas ao perfil de cada condomínio.
Ou seja, é no RI que irá constar as regras referente às áreas comuns, comportamentos e condutas de condôminos e visitantes, bem como as respectivas penalidades.
Por isso se o seu condomínio não possui regimento interno ou, possuindo, esteja obsoleto, está mais do que na hora de tomar providências!
É dever do síndico representar o condomínio, praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns.
Procure um advogado especializado tendo em vista a complexidade que envolve a área condominial.
O regimento interno é o documento essencial para que o síndico tenha maior amparo em suas decisões e transparência na sua gestão.
Para isso, no RI devem constar algumas respostas, tais como: O que é permitido? O que é proibido? Quais punições para infrações às normas internas? Como utilizar as áreas comuns?
Lembre-se que o regimento interno não pode contrariar a convenção, sob pena de nulidade!
Como vimos, é com base nas regras gerais e peculiaridades de cada condomínio que deve ser elaborado o regimento interno.
Escrito por:
SIMONE GONÇALVES
Advogada especialista em direito imobiliário e condominial
OAB/RS 74.437
Email:contato@simonegoncalves.com.br
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