O condômino pode realizar alterações na porta de acesso de sua unidade privativa?

Inicialmente, é dever do condômino, segundo consta no art. 1.336 do Código Civil Brasileiro, inciso III, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

Importante, para esta finalidade, conceituarmos fachada, para que delimitemos o campo de ação da norma legal. Nestes termos, fachada é o conjunto harmonioso externo que compõe as faces de uma edificação.

As fachadas, como faces externas da edificação, são a da frente, as laterais e a dos fundos, com ênfase na fachada frontal, que traz a principal identidade visual da edificação.

Para alguns juristas, temos ainda as fachadas ditas “secundárias”, que são as fachadas internas, como os corredores, áreas internas e partes comuns. Uma vez analisado o conceito de fachada, temos de verificar o que pode ser considerado uma alteração de fachada.

Assim, configura-se alteração de fachada quando nela se introduz qualquer mudança física capaz de desequilibrar ostensivamente a harmonia estética ou o projeto arquitetônico do edifício, ou ainda, que comprometa a aparência estética geral do prédio.

De fato, a regra geral já enunciada, constante no art. 1.336, inc. III, do Código Civil Brasileiro, é a de que os condôminos não podem realizar modificações nas fachadas, sem que haja o consentimento dos demais condôminos.

No entanto, verifica-se que não é razoável a interpretação literal e limitativa da norma legal, de cunho restritivo, sendo patente que carece de adequada contextualização. Desta forma, é correto afirmar que as modificações introduzidas pelos proprietários, que não afetem a harmonia do edifício, nem causem prejuízos aos coproprietários, são permitidas.

ENTENDIMENTO DOS JURISTAS E DOS TRIBUNAIS SOBRE O TEMA

Comentando o dispositivo legal, o jurista Flávio Tartuce esclarece que “a proibição de alteração de fachada tem por objetivo a manutenção da harmonia estética do edifício”. Prosseguindo, o autor conclui a questão, ao sentenciar que “a alteração que em nada implique comprometimento dessa harmonia arquitetônica não é considerada infração (…)” (TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 4: Direito das Coisas, 4ª ed. São Paulo: Método, 2012, p. 285).

Nessa linha, os tribunais têm decidido de forma favorável a pequenas alterações, desde que não comprometam de forma estética a fachada, e não exista vedação na convenção e regimento interno. Ainda, dependendo da modificação, é exigida a aprovação da assembleia.

AS PORTAS DAS UNIDADES COMPÕEM A FACHADA INTERNA DO CONDOMÍNIO?

A 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, entendeu em uma recente decisão que a porta de entrada da unidade não é fachada e, portanto, ocorre ausência de prejuízo para a estética do edifício. No mesmo sentido, outra interpretação do TJ-SP foi de que pequenos ajustes não afetam o equilíbrio panorâmico do edifício e não violam a harmonia arquitetônica interna.

TJ-SP – Apelação APL 00105082020088260068 SP 0010508-20.2008.8.26.0068 (TJ-SP)

TJ-SP – Apelação Com Revisão CR 2636974300 SP (TJ-SP)

TJ-DF – Apelação Cível APC 20150910093556 (TJ-DF)

Pelos julgados acima, verificamos que as portas internas não integram o conceito de fachada da edificação, pois estes são algo de natureza externa e com conotação eminentemente social, já as portas das unidades possuem uma natureza interna, mais intimista e individual.

Na prática, por motivo de segurança, é comum o condômino requerer a troca das portas externas de sua unidade privativa por outras de material mais resistente, o que tem sido usual, não caracterizando alteração de fachada, desde que mantenha a mesma padronização arquitetônica, cor e tonalidade do projeto original.

Pelo exposto, singelas alterações não têm o condão de comprometer a estética do prédio, a harmonia do projeto, nem a segurança, estabilidade ou a solidez da edificação. A ideia de uniformidade visual estética não pode trazer em seu bojo a exigência rigorosa da mesma aparência para todas unidades condominiais, coibindo todo e qualquer detalhe de personalização, chegando ao absurdo de impor a todos os condôminos os mesmos gostos e preferências.

A porta interna não integra o conceito de fachada da edificação, sendo que diminutas modificações ou personalizações não extrapolam o limite de uniformidade exigido pela convenção coletiva e regimento interno.

Fonte: Síndico Legal