As reuniões condominiais são eventos muito importantes, pois é aonde são decididas as questões de funcionamento do empreendimento, como por exemplo, obras, eleição de síndico, prestação de contas, previsão orçamentária, entre outros temas que necessitam da participação e da votação dos condôminos.

Mas para isso, é preciso obedecer algumas regras que estão prescritas no Código Civil e na Convenção do condomínio com relação a convocação e votação, e alguns descuidos podem ocasionar na anulação da Assembleia Condominial.

Veja algumas situações que podem levar a contestação da Assembleia:

• Votação por condôminos inadimplentes (são proibidos de votar);
• Votação sem procuração do condômino, no caso de um representante;
• Se a Convenção exigir e não for apresentado a procuração sem firma reconhecida;
• Não fazer a convocação de um ou mais condôminos;
• Atrapalhar a eleição de um síndico não condômino, sendo que, o Código Civil autoriza que outra pessoa exerça a função;
• Aprovação de medidas sem acatar o quórum necessário (⅔ são necessários, e maioria dos condôminos)

Vemos no exemplo do Processo n°1020320-16.2021.8.11.0041, em Cuiabá, onde o Condomínio Pantanal III, ao realizar a convocação para Assembleia Geral Extraordinária do dia 30/04/2021, deixou de realizar a convocação conforme disciplina a Convenção do condomínio, que para a realização de Assembleia Geral, faz-se necessário o envio da convocação ou por carta registrada ou por protocolo, contido na Cláusula 6° da Convenção, o que não foi feito. Evidenciando assim, a irregularidade na forma da convocação para realização do ato assemblear, o que ensejou a presente ação de nulidade de ato assemblear que está em tramite na 3º Vara Civil da Comarca de Cuiabá.

Acerca do tema, o Dr. Giovane de Albuquerque advogado especialista em Direito Condominial, nos explica que Assembleia-Geral é um órgão deliberativo composto pela coletividade dos condôminos, que tem poder para deliberar e decidir questões concernentes ao condomínio, e pode ser Ordinária ou Extraordinária.

“Suas deliberações têm força obrigatória para os condôminos até sua anulação judicial ou por deliberação tomada em outra Assembleia. Tudo, porém, condiciona à observância das Convenção e das disposições legais. Portanto, trata-se de reunião que exige formalidade, dada a importância e o caráter vinculante aos demais condôminos de suas decisões. Inclusive, a convenção condominial é manifestação da vontade da coletividade dos condomínios que é validade e operável, nos termos do art. 107 do CC”, diz ele.

Giovane ainda destaca que um dos piores erros que o síndico ou administração pode cometer durante a gestão de um condomínio, é a falta de convocação de um ou uns condôminos para determinada Assembleia, ou seja, é a irregularidade em sua forma ou motivo para que o condômino não fique ciente da reunião.

“A irregularidade na forma podemos dar como exemplo que o síndico adote como forma de convocar os condôminos por carta protocolada via A.R, entretanto esse edital por via A.R não chegue a tempo para todos os condôminos ou que ele esqueça de enviar para algumas unidades. O síndico comete também irregularidade em não convocar condômino por algum motivo, exemplo: os dois têm atritos e não se dão bem, sempre houve confusão nas Assembleias anteriores, e para que isso não aconteça novamente, o síndico resolve não convocar este condômino para participar da Assembleia”, relata o advogado.

Essas duas formas de irregularidades são motivos para Anulação da Assembleia, conforme prevê o art. 1.354, do Código Civil:

Art. 1.354. A Assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Pois bem, se esta Assembleia ainda continuar com suas deliberações pode qualquer condômino a impugnar no ato, requerendo a anulação por não estar respeitando o Código Civil.

E se, por conseguinte, o síndico ou a administradora não aceitar a impugnação e continuar a deliberação, poderá qualquer condômino requerer posteriormente ao Judiciário à anulação desta Assembleia.

É de extrema importância que isso seja feito, pelo seguinte motivo, aquele que não foi convocado e não está ciente do que foi debatido deverá cumprir as determinações impostas pela Assembleia, gerando obrigações e deveres.

Giovane faz um alerta, conforme o exemplo do processo citado. É importante que o síndico se atente para convocar todos os condôminos. “E caso haja alguma irregularidade na Assembleia, é essencial que a pessoa prejudicada procure um advogado especialista nesta área, para tomar as providências cabíveis, uma vez que seus direitos foram violados”, exalta Albuquerque.

Fonte: Síndico Legal