Corte de gastos

Segundo ele, síndicos tentam cortar despesas para agradar condôminos e, com isso, podem colocar em risco a segurança dos moradores. “Todo mundo quer pagar um condomínio mais em conta, por isso os condomínios estão cada vez mais enxutos. A tecnologia ainda é muito cara de ser instalada. Quando o empreendimento tem mais de 40 unidades, a segurança pode ficar comprometida dependendo da tecnologia que for instalada”, garante. “Eu, particularmente, acho que o porteiro traz uma segurança e inibe ações de quadrilhas. Ele é um terceiro elemento. Economia sem critério, a qualquer custo, é perigoso, não é o melhor caminho para a segurança.”

O síndico profissional Paschoal Lombardi Junior, que administra um condomínio grande, composto por seis torres há quase sete anos, também tem cuidado ao cortar gastos.

“Logo quando começa a trabalhar num condomínio, você consegue renegociar contratos e talvez consiga diminuir gastos. Mas com o passar dos anos, você não consegue mais essa manobra. Tem que ser prudente ao enxugar os gastos, porque não pode afetar a vida do morador”, alerta.

Inadimplência

Como nem sempre é possível diminuir o valor, um outro problema que surge é a inadimplência em tempos de crise. Berzoti aconselha como se prevenir com os maus pagadores.

“Precisamos prever a falta de pagamento. Trabalhamos com uma média, mas a inadimplência é sazonal e bem pontual”, explica. “Um condômino atrasa uns dois meses e depois paga, o outro atrasa um mês e logo paga. Existe uma linearidade e, por mais que tenha atraso, o morador acaba pagando. Consideramos inadimplente mesmo aquele que demora mais de três meses para pagar.”

O síndico profissional diz que é preciso ter uma postura mais firme para os inadimplentes.

“Minha inadimplência é muito baixa atualmente, mas desde o início, quando entrei há mais de seis anos, pego pesado. Se completou três meses, levo para o jurídico e eles tomam as providências. Porque se você não agir, corre o risco de perder o controle.”

Imprevistos

Para evitar falta de dinheiro no caixa com imprevistos, Lombardi Junior faz uma estimativa sempre contando com gastos extras e inadimplências. “Nunca penso em deixar as contas no 0 a 0 para não ser pego de surpresa. Muitos caem no erro de fazer a previsão de que vai gastar R$ 10 mil e arrecada os R$ 10 mil. Sempre deixo uma gordura para poder queimar e poder suprir um problema ou outro”, diz. “Tenho fundo de reserva, mas existem regras para mexer nele. A melhor forma de não cometer erros é verificar o fluxo de caixa mês a mês, porque isso vai indicar se está indo para o positivo ou negativo.”

O especialista Berzoti concorda com o síndico profissional e recomenda trabalhar com uma certa segurança para possíveis emergências. “Uma boa margem para imprevistos é de 5%. O fundo de reserva nem sempre está disponível e não pode ser usado sempre que tiver algum problema.”

Valor contestado por moradores

O valor do condomínio, por sua vez, acaba sendo contestado por moradores. O síndico profissional recomenda transparência na prestação de contas. “Como a corrupção chegou nos condomínios também, o melhor a se fazer é contratar uma auditoria externa”, explica. “As minhas contas são todas auditadas. O conselho contratou uma auditoria de fora e todas as contas são prestadas de maneira transparente.”

Berzoti tem outra dica para os síndicos apresentares suas previsões orçamentárias. “A melhor coisa é prestar as contas mensalmente e, na hora da prestação de contas, é legal mostrar em um telão. É bom abrir para o debate com os moradores e acatar as boas ideias”.

Ambos recomendam ainda que os condôminos devem participar da assembleia geral ordinária, para que exista um consenso sobre os valores referentes à taxa de condomínio.

Registrar o que foi discutido em assembleia

Às vezes, é inevitável aumentar o valor do condomínio devido à inflação e à alta em despesas fixas. No entanto, pode acontecer de a assembleia dos moradores vetar a proposta. Lobardi Junior explica que o síndico tem que se precaver se isso acontecer.

“A previsão tem que ser justa para todos. A apresentação na assembleia é importantíssima e, por isso, precisa ser feita da maneira mais transparente possível com a prestação de contas. Apesar de todos os cálculos, os moradores podem negar esse aumento. Se ocorrer, o síndico precisa colocar na ata que fez a previsão e o aumento foi negado. Lá para frente, quando faltar dinheiro no caixa, ele apresenta isso como defesa.”