O aumento no número de empresas garantidoras faz do síndico uma figura ainda mais determinante na hora de contratar esse serviço. Histórico da empresa e consulta aos clientes são fundamentais antes de fechar o contrato.

Com a alta taxa de inadimplência nos condomínios do país, agravada pela crise econômica, síndicos têm encontrado as mais diversas soluções para cobrar os débitos em atraso dos condôminos. Desde as mais comuns, como bater na porta do devedor e alertar para os problemas de não pagar a taxa condominial; até as mais modernas, como recorrer a empresas garantidoras.

E dentro desse cenário, o mercado condominial acompanhou um boom na abertura de empresas garantidoras, o que proporciona mais opções aos condomínios e ao mesmo tempo uma necessidade iminente por informação.

Por isso o site Viva o Condomínio foi conversar com o advogado André Zacarias de Queiroz e esclarecer algumas dúvidas referentes à contratação e à natureza desse tipo de serviço.

Entre outros assuntos Queiroz falou sobre o aumento no número de empresas garantidoras, como identificar a viabilidade da contratação por parte do síndico e a natureza da dívida condominial.

Confira os principais trechos da entrevista

Viva o Condomínio: De uns anos para cá houve um boom na abertura de empresas garantidoras. Diante deste cenário, quais são os principais cuidados que o síndico deve ter na hora de escolher uma empresa garantidora?

André Queiroz: Eu diria que o síndico deve procurar se informar a respeito da tradição da garantidora, do bom nome que ela desenvolveu no mercado. Também pode e deve entrar em contato com clientes atuais da garantidora que pretende contratar, para ouvir diretamente dos clientes acerca da qualidade na prestação do serviço.

VC: O aumento do número de empresas garantidoras pode ser positivo para os condomínios?

AQ: O aumento no número de garantidoras pode ser positivo aos condomínios no sentido de que irá aumentar o leque de opções, além de aumentar a própria concorrência entre as garantidoras. Isso as obriga a prestarem um serviço cada vez melhor de qualidade e inovação, sob pena de outras serem escolhidas.

VC: Considerando que nem todos os condomínios precisam de uma empresa garantidora, como identificar a viabilidade desse tipo de contratação?

AQ: A viabilidade na contratação de uma empresa garantidora passa pela análise do nível de inadimplência do condomínio. Em linhas bastante gerais, a contratação de uma garantidora começa a se tornar uma opção viável ao condomínio quando o índice de inadimplência mensal gira em mais de dez por cento.

VC: Além das finanças em dia, que outras vantagens o trabalho de uma garantidora pode proporcionar ao condomínio?

AQ: A principal vantagem é a segurança financeira e a tranquilidade que o condomínio, na pessoa do síndico ou administradora, possui para trabalhar e fazer os atos de gestão que o condomínio realmente precisa. A geração de boletos, emissão de rateios, bem como auxílio jurídico são outros serviços que geralmente são apontados como muito favoráveis aos condomínios.

VC: Escolhida a empresa, quais os próximos passos do síndico? Essa decisão precisa ser aprovada em assembleia?

AQ: O síndico, após escolher a garantidora, deve submeter à contratação da garantidora em assembleia, para fins de vinculação a todos os condôminos. Todavia, a contratação da garantidora está entre as atribuições que o síndico pode contratar diretamente, caso tal disposição conste expressamente na convenção (vide art. 1.348, par. 2º, Código Civil).  Porém, via de regra, como geralmente não consta tal disposição em convenção, a aprovação prévia em assembleia é necessária.

VC: E o passo seguinte, ou seja, quando efetivamente o trabalho tem início?

AQ: O trabalho tem início na emissão do mês seguinte do rateio das despesas, em que o condomínio deverá enviar, com a antecedência devida, o rateio de despesas à garantidora, para que esta possa fazer a correta emissão dos boletos para pagamento pelos condôminos.

VC: Na relação entre o síndico e os condôminos, como uma garantidora pode facilitar o dia a dia?

AQ: Facilita enormemente a vida do síndico ao lhe liberar da desgastante tarefa de cobrar os inadimplentes, além de lhe facilitar o dia a dia da gestão, ao ter previsibilidade do recebimento dos valores.

VC: Algumas pessoas ainda confundem as atribuições das garantidoras e das administradoras. O que as diferenciam?

AQ: A garantidora é um nicho específico: ela faz a garantia de receita, e cobrança dos valores atrasados. A administradora faz todo o restante trabalho administrativo: auxilia o síndico na contratação de funcionários, paga contas, gera guia e pagamentos de impostos e contribuições, elaboram o balancete mensal do condomínio, etc.

VC: É possível uma empresa oferecer serviços de administradora e de garantidora em um único tipo de contrato?

AQ: Sim, é possível. Há administradoras que estão começando a fazer também o trabalho de garantidoras.

VC: O trabalho da garantidora pode pôr em risco a natureza da dívida? Ou seja, o fato da garantidora fazer a cobrança afeta a natureza propter rem da taxa condominial?

AQ: Não se trata de compra de dívida, ou de empréstimo, mas a natureza jurídica do serviço é de prestação de contas antecipada ao condomínio. Assim, não há alteração na natureza da dívida, que continua condominial, sendo legitimado o condomínio. Igualmente, os tribunais compreendem bem o trabalho das garantidoras, de forma que seus contratos, quando apreciados pelo Poder Judiciário, não levaram a retirar o caráter propter rem da taxa condominial.

VC: A garantidora precisa ter profissionais habilitados na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB)? Como funciona a cobrança jurídica? O objetivo é levar o imóvel para leilão?

AQ: A garantidora contrata advogados terceirizados para a cobrança judicial.  Nesse sentido, precisa de advogados devidamente habilitados. A cobrança jurídica funciona mediante o ajuizamento das ações nos foros competentes (seja Juizado Especial Cível, seja Justiça Comum, seja Justiça Federal), no rito executivo, ou comum. O objetivo não é levar o imóvel a leilão, mas receber os valores.

VC: Que fatores podem ter desencadeado a crescente inadimplência condominial nos últimos anos?

AQ: Imputa-se muito à crise econômica dos últimos anos a crescente inadimplência condominial nos últimos anos.  Igualmente, pode-se dizer que a redução de 20% para 2% da multa condominial, ocorrida em 2003 (entrada em vigor do atual Código Civil) teve um impacto significativo.

VC: Por fim, como diminuir a inadimplência? Existe algo que o síndico possa fazer a respeito?

AQ: Uma vez que o síndico contrata uma garantidora, ele pode e deve ajudar a empresa através do envio das informações que possua dos moradores, quando solicitado. Essas informações são cruciais na cobrança, seja amigável ou judicial. A inadimplência pode ser diminuída com uma boa cobrança. As campanhas de conscientização sobre a importância de manter em dia a taxa condominial também são importantes.

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Guilherme de Paula Pires

Redação Viva o Condomínio

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