O que é um condomínio e quais são suas características?

Condomínio consiste em vários condôminos que possuem o mesmo direito sobre o imóvel ou sobre o que se está discutindo. Além disso, o condomínio pro indiviso possui as seguintes características:

• É um estado anormal da propriedade. Isto porque a cotitularidade causa um desequilíbrio na estrutura jurídica do que se entende de domínio da propriedade (Clóvis Beviláqua);
• O Direito tolera o condomínio, já que este possui uma estrutura complexa que se choca com a forma normal da propriedade (Orlando Gomes). É como se o Direito falasse: “Olha, nada contra o condomínio, mas nada a favor também!”[1];
• Tem natureza real, uma vez que é um conjunto de coisas e não de pessoas. Em consequência disso, não tem natureza contratual (Tartuce, 2021);
• O direito de um condômino é autolimitado pelo outro, já que o direito de todos circula por toda a coisa (Washington de Barros Monteiro);
• Cada um exerce seu poder jurídico sobre a coisa inteira, sem excluir o poder jurídico dos outros consortes (Rizzardo, 2021);
• Distribui a utilidade econômica da coisa (Washington de Barros Monteiro).
• Os condôminos possuem poderes qualitativamente iguais: não cabe imissão na posse de um condômino contra outro, quando se tratar de condomínio pro indiviso, isso porque no condomínio autor e réu são donos, com poderes qualitativamente iguais [2] .

A título de complementação, Arnaldo Rizzardo (2021, p. 3) complementa o assunto o que é um condomínio da seguinte forma:

[…] O condomínio geral, que se apresenta quando duas ou mais pessoas têm a titularidade do bem, e não sobre uma porção ou parte do mesmo […]. Os condôminos possuem quotas sobre todo o bem, e na medida de sua proporção sobre o total exercem o domínio, mas sem uma localização específica. Não há uma delimitação da propriedade comum, pois não separada fruição da posse de um condômino da fruição da posse dos demais condôminos, eis que se realiza em conjunto com todos os cotitulares.

Além das características acima demonstradas, o condomínio pro indiviso, que é o condomínio geral,possui 3 atributos que o diferencia como tal:

• O condômino não pode transferir a posse, o uso e o gozo da propriedade sem o consentimento dos demais (CC, art. 1.314);
• Se o condômino quiser vender a sua quota-parte, deve primeiro oferecer aos condôminos já que possuem o direito de preferência em relação a terceiros estranhos ao condomínio (CC, art. 1.322 e art. 504);
• O condomínio é um estado transitório, visto que qualquer condômino pode pedir a sua extinção (CC, art. 1.320) [3].

Esta é a ideia geral e clássica sobre condomínio. No entanto, existe outra forma de condomínio que é aplicada nas relações imobiliárias, principalmente, quando falamos de edificações: o condomínio edilício.

O que significa condomínio edilício?

O condomínio edilício é regido por uma legislação jurídica própria (lei 4591). Isto porque ele se refere a questões complexas de prédios e condomínios de lotes, por exemplo. Além do mais, nessas edificações coabitam, ao mesmo tempo, dois conceitos jurídicos: o uso exclusivo da propriedade e o seu uso coletivo.

Sendo assim, isto já seria uma diferença entre condomínio edilício e condomínio pro indiviso. No primeiro há a simbiose de dois conceitos jurídicos ao passo que no segundo existe apenas o conceito de propriedade de uso coletivo.

Além do mais, no condomínio geral (condomínio pro indiviso) existe o direito de preferência dos condôminos em caso de um consorte querer vender a sua quota-parte. Já no condomínio edilício, não existe o direito de preferência dos condôminos.

Diante disto, Arnaldo Rizzardo (2021, p. 4-5) conceitua o que é um condomínio edilício da seguinte maneira:

Cuida-se de um instituto jurídico distinto, que recebeu uma disciplina própria, se conjuga a indivisão e comunhão em certas áreas, e a exclusividade da propriedade de outras, mas dentro do mesmo imóvel. Tem-se, pois, um instituto em que se combinam regras da propriedade individual e do condomínio. Cada unidade pertence exclusivamente a um proprietário que tem o exercício do seu direito limitado pelas obrigações especiais que decorrem de possuí-lo num edifício com outras unidades autônomas.

Em suma, o condomínio edilício se refere a prédios ou condomínio de lotes. Ele é chamado também de propriedade horizontal e possui, de maneira indissolúvel, a fusão do conceito de domínio e do conceito de condomínio: coexistência de propriedade individual e propriedade coletiva [4].

Feito esta explicação, é interessante pincelar algumas características do condomínio edilício.

O que é um condomínio edilício e quais são suas características?

O condomínio edilício, normalmente, são prédios em que os inquilinos são proprietários de seus apartamentos e, ao mesmo tempo, proprietários das áreas comuns do edifício. Essas áreas comuns são divididas para cada proprietário por meio de uma fração ideal.

Em uma linguagem mais técnica, o condomínio edilício é a copropriedade numa edificação da qual constam unidades privativas autônomas, de uso exclusivo, e partes que são propriedade comum dos condôminos (RIZZARDO, 2021). Entre outros, ele possui as seguintes características:

• É uma fusão de direitos que cria um conceito jurídico novo;
• É uma simbiose orgânica de 2 conceitos;
• Um indivíduo é, simultaneamente, titular de uma propriedade e titular de uma copropriedade;
• O domínio e o condomínio coexistem e não possuem uma relação onde um é considerado principal ao passo que outro é acessório;
• É uma unidade indissolúvel, já que não se pode dividir o direito que o titular tem sobre a unidade autônoma das partes comuns;
• As partes comuns existem em razão da propriedade exclusiva e vice versa.

Diante do exposto, o condomínio edilício possui um estado de permanência ao passo que o condomínio pro indiviso (ou condomínio geral) possui um estado transitório. Esta seria outra diferença entre as duas (PEREIRA, 2021).

Por que o condomínio edilício tem que ter CNPJ?

O condomínio edilício tem CNPJ para recolher impostos. Ainda mais, o CNPJ confere existência jurídica ao condomínio, fazendo com que ele possa realizar negócios jurídicos com terceiros como, por exemplo, contratar e pagar funcionários.

Sendo assim, é possível elencar os seguintes tópicos sobre a questão de que condomínio edilício tem que ter CNPJ:

• É obrigatório que o condomínio edilício tenha CNPJ, conforme escreve a instrução normativa RFB nº 1863, de 27 de dezembro de 2018 – art. 4º, inciso II [5];
• No campo jurisprudencial, o condomínio edilício é considerada pessoa jurídica para questões tributárias (RESP 1.256.912/AL);
• O condomínio edilício é pessoa jurídica para cumprimento de obrigações previdenciárias, conforme escreve a instrução normativa RFB nº 971, de 13 de novembro de 2009, no art. 3º, § 4º, inciso III [6].
• O condomínio edilício pode ser adquirente na compra de imóvel em leilão extrajudicial (art. 63, § 3º da lei 4951) e em hasta pública (CPC);
• O condomínio edilício pode adquirir imóvel por usucapião. (enunciado 596)
• O Condomínio pode requerer gravame ao próprio imóvel para fazer frente às taxas condominiais não pagas. São taxas que garantem a própria existência do imóvel, o que possui natureza propter rem.

Isto posto, a regra é que o condomínio edilício não é pessoa jurídica. No entanto, ele pode se configurar como uma nas situações acima elencadas.

Entre outros, o condomínio não é pessoa jurídica sob o argumento de que ele não tem o affectio societatis: Elementos que caracteriza a pessoa jurídica.

Nessa mesma linha de raciocínio, Caio Mário da Silva Pereira (2021, p.60) defende que o condomínio não é pessoa jurídica:

Aqui os proprietários não são associados. O domínio do imóvel não pertence a uma pessoa jurídica. A reunião dos condôminos é destituída de personalidade. Falta completamente a affectio societatis. E, se um vínculo jurídico os congrega, não é, certamente, pessoal, mas real, representados os direitos dos condôminos pelos atributos dominiais sobre a unidade e uma copropriedade indivisa, indissociável daqueles, sobre as coisas comuns.

Por fim, o condomínio edilício é um ente despersonalizado. Porém, possui personalidade jurídica e de plena capacidade processual para entrar na justiça em nome próprio para defender os interesses comuns dos condôminos. Neste caso, o condomínio é representado pelo síndico.