Síndico tem papel de gestor do condomínio; Veja dicas para estreantes

A primeira assembleia condominial do ano, que costuma acontecer no trimestre inicial, é o momento de discutir pendências e planejar o futuro do prédio.

Nela, acontece a prestação de contas do ano anterior e podem ser debatidas e votadas a eleição (ou reeleição) do síndico e a aprovação do orçamento para o próximo período.

O síndico pode ser proprietário, inquilino ou alguém de fora do prédio, conforme a decisão da maioria dos condôminos.

Suas principais atribuições são representar o condomínio, zelar pelo cumprimento da convenção e do regimento interno, cuidar da conservação e da manutenção das áreas comuns e equipamentos, bem como negociar com fornecedores.

Como em qualquer eleição, os moradores devem ter cuidado na hora de escolher quem irá comandar o dia a dia do prédio.

“Pergunte ao candidato quais são suas propostas e quanto tempo ele terá para se dedicar às demandas do condomínio. Procure saber quais as mudanças que ele pretende realizar na gestão e como fará para garantir segurança e comodidade aos moradores”, diz Angélica Arbex, gerente de relacionamento da imobiliária e administradora Lello.

Outro ponto importante da reunião é a previsão orçamentária, fundamental para tentar garantir o cumprimento do plano de trabalho do condomínio e a cobertura dos custos operacionais com funcionários, concessionárias de luz e água, além de prestadores de serviços, como empresas de manutenção e conservação de bombas, portões e elevadores.

“Planejar o orçamento é muito importante também para o controle da inadimplência no condomínio, evitando índices altos”, diz Arbex.

Uma das recomendações é que o síndico submeta à aprovação da assembleia a distribuição das despesas extras de final de ano ao longo dos 12 meses. A medida evita que a cota condominial paga pelos moradores sofra aumento de até 15% nos últimos meses do ano em razão de obrigações sazonais.

Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, contabilista e professora do curso de administração de condomínios da EPD (Escola Paulista de Direito), não recomenda, porém, que neste primeiro encontro sejam aprovadas as contas da gestão anterior.

“O novo síndico deve primeiro inteirar-se da situação financeira real e legal do prédio, elaborar um relatório e, posteriormente, convocar uma assembleia exclusiva para essa votação”, diz.

Virei síndico, e agora?

Pesquisa da imobiliária e administradora Lello aponta que 70% das assembleias realizadas para a escolha do novo síndico terminam com a reeleição do até então gestor.

O cenário, no entanto, está em mudança. Há dez anos, a reeleição acontecia em 90% dos condomínios.

Segundo Schwartz, a falta de preparo de síndicos recém-eleitos pode levar a descuidos como a falta do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e de inspeção na estrutura predial.

Ela sugere ações para os síndicos adotarem logo após a eleição:

Documentação

Marque uma reunião com o antigo síndico para receber a documentação do edifício, que deverá ser listada e protocolada

Funcionários

Reúna os funcionários do condomínio, apresente-se e explique como planeja sua gestão. Verifique se todos que trabalham no prédio estão devidamente registrados, incluindo os aposentados

Administradora

Reúna-se com a administradora para conhecer os procedimentos da empresa e explicar como pretender gerir o prédio

Visitas

Conheça as áreas técnicas do condomínio, como arquivos, depósitos, cobertura, telhado, caixas d’água, casa de máquinas dos elevadores, entre outras

Inspeções

Verifique os prazos de todos os itens que precisam ser inspecionados, como extintores, mangueiras de incêndio, para-raios, iluminação de emergência, instalações elétricas, elevadores, área de lazer, desinsetização, entre outros

Laudo estrutural

Solicite a visita e o laudo de um engenheiro, que deve avaliar a situação estrutural do prédio

Leituras

Estude a convenção e o regulamento do condomínio, marcando os principais itens. Leia o livro de atas, se possível desde a implantação do condomínio, para se inteirar das deliberações que ainda são aplicadas

Fonte: Folha de São Paulo