Quem mora em condomínio sabe. A todo momento nos deparamos com alguma obra em andamento. Sabe aquela sensação de que “as obra nunca terminam nesse condomínio”? Pois é, isso é muito comum.

Mas saiba que não é de todo mal. Afinal, para se manter o local em dia com as obrigações legais, é importante que cada espaço esteja em ordem. E aí não tem jeito. Dá-lhe obra.

Além do incômodo que pode ser para alguns se depararem com obras no condomínio, o maior problema reside mesmo na natureza da benfeitoria.

Voluptuárias, úteis e necessárias são as três classificações possíveis de benfeitorias no condomínio de acordo com o Código Civil.

Você sabe definí-las corretamente? Consegue apontar o quórum necessário para a aprovação de cada benfeitoria? É preciso estar atento ao tema para que no decorrer da obra não haja nenhum questionamento.

Observe o que diz o Código Civil

 O primeiro passo é identificar o tipo de benfeitoria a ser realizada, de acordo com o Código Civil. O artigo 96 do CC apresenta alguns elementos acerca do que são as benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias.

É por meio dessas classificações que a lei determina o quórum necessário para a aprovação em assembleia.

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Benfeitorias necessárias

As benfeitorias necessárias são caracterizadas como obras de manutenção ou conserto. Ou seja, aquelas que evitam a deterioração dos bens. São caracterizadas como benfeitorias necessárias, também, aquelas que precisam ser feitas em decorrência de alguma obrigação legal, como instalação de equipamentos para acessibilidade, por exemplo.

Vale destacar que estas obras podem ser realizadas por inciativa de qualquer condômino, caso o síndico seja negligente, como informa o parágrafo primeiro do art. 1.341 do Código Civil.

• 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

• 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

• 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

• 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Se forem caracterizadas como obras emergenciais e os gastos não forem altos, não precisam de aprovação em assembleia. Porém, se os custos forem elevados e a obra não for caracterizada como algo emergencial, deve ser colocada em votação na assembleia. O quórum para aprovação é maioria simples dos presentes na assembleia, conforme o art. 1.341 do Código Civil.

Veja alguns exemplos de benfeitorias necessárias

 – Restauração ou pintura de fachada sem alteração de cor;

– Impermeabilização;

– Reparos elétricos e hidráulicos;

– Adequação à legislação;

– Manutenção da área de piscina;

– Manutenção de para-raios, sistema de segurança etc.

Benfeitorias úteis

Já as benfeitorias úteis são aquelas que aumentam e facilitam o uso do bem. Embora não se mostrem indispensáveis para a conservação do imóvel, se tornam de extrema utilidade e valorizam o imóvel. São benfeitorias que agregam valor ao condomínio e melhoram a utilização do bem.

Para a aprovação dessas obras é necessário o voto da maioria dos condôminos, ou seja, de todos os moradores, de acordo com o inciso II do art. 1.341 do Código Civil.

Veja alguns exemplos de benfeitorias úteis

– Obras para aumento de garagem;

– Instalação de cobertura no estacionamento;

– Instalação de grades ou muros no perímetro do condomínio;

– Compras de equipamento para playground e ginástica etc;

– Construção da piscina;

– Instalação de portas ou portão de segurança;

Benfeitorias voluptuárias

Por fim, as benfeitorias voluptuárias são aquelas que não têm por finalidade aumentar a vida útil do imóvel ou da área comum do condomínio. Sua finalidade, na maioria das vezes, é de ordem estética ou recreativa. O quórum necessário para aprovação em assembleia para benfeitorias voluptuárias é de dois terços dos condôminos, considerando todas as unidades que integram o condomínio, conforme dispõe o art. 1.341, do Código Civil.

Veja alguns exemplos de benfeitorias voluptuárias

 – Obras de paisagismo ou jardinagem;

– Embelezamento da cabine do elevador;

– Reforma do salão de festas;

– Fechamento de varandas com projeto específico;

– Decoração de áreas comuns e do hall social.

É necessário frisar que ao realizar uma obra sem o quórum legal exigido, o condômino que se sentir prejudicado poderá acionar judicialmente o condomínio para que a obra seja desfeita. Nesse caso, o síndico poderá ficar pessoalmente responsável pela reposição dos valores referentes.

Por isso é de extrema importância saber categorizar o tipo de obra e observar a obtenção do quórum mínimo para aprovação. Dessa maneira se evita longas disputas judiciais que podem minar a paz e a harmonia interna do condomínio.

Por: Guilherme de Paula Pires

Redação Viva o Condomínio

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