Lidar com moradores inadimplentes é, sem dúvida, a grande dor de cabeça para qualquer síndico. Isso porque, um número alto de inadimplência no condomínio quer dizer menos possibilidades para que o gestor interfira diretamente no bem-estar dos condôminos. Logo, obras de melhoria e manutenção serão sempre postergadas por falta de dinheiro.

Como essa é uma situação difícil de lidar, na ânsia de resolver logo o problema, o síndico pode agir de maneira errônea. Ao cobrar os atrasados, muitas vezes por desconhecimento, o administrador comete ilegalidades que podem depor contra o seu mandato. Nesse caso, síndico e condomínio podem sofrer ações legais.

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Por isso, veja alguns exemplos do que pode e o que não pode ser aplicado ao condômino inadimplente.

 PODE

 1 – Segundo o Código Civil, algumas penalidades são permitidas ao inadimplente: entre elas estão a aplicação de multa de 2% e juros de até 1% ao mês, ou no valor determinado pela convenção. Porém, multas superiores a 2% após o vencimento não são permitidas.

2- Ainda de acordo com o Código Civil, o inadimplente fica impedido de votar e ser votado em assembleias. Porém, não ele não pode ser excluído de estar presente. O ponto de discussão fica em torno da possibilidade ou não de emitir opiniões durante a reunião.

3- Protestar os boletos vencidos é uma prática legal em alguns estados do país (SP – RJ – CE – AM). Porém, o síndico deve ficar atento para a forma como o boleto é protestado, e se certificar que está protestando o devedor correto. Caso cadastre o morador errado, o condomínio fica sujeito a ação de danos morais.

4- Situação extremamente delicada, a penhora e o leilão da unidade devedora é o último estágio para que o condomínio receba os atrasados. Porém, em alguns cenários, outros bens de menor valor podem ser penhorados, caso a dívida não seja grande.

NÃO PODE

 1 – Expor o nome do morador inadimplente, muito menos fixá-la em locais de passagem do condomínio. Essa exposição causa constrangimentos podendo, inclusive, ser considerada ofensa e provocar processos judiciais de reparação da imagem.

Além disso, realizar esse tipo de ação não contribui em nada para que o devedor pague os atrasados. Na verdade, como tem mostrado a história, ocorre justamente o inverso.

2- Suspender a utilização do uso das áreas de lazer do condomínio pelo morador inadimplente é um assunto espinhoso. Há especialistas que consideram a prática legal, desde que a área em questão gere custos ao condomínio (sauna, academia, salão de festas e outras áreas de lazer).

Para outros, o entendimento é diferente: o morador não deverá ser privado de utilizar nenhum tipo de área.

É fundamental lembrar a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, em 2016, sobre o tema: para o ministro Marco Aurélio Bellizze, “o direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuída pelo condomínio, decorre da previsão legal da própria utilização da unidade imobiliária, composta pela fração ideal do solo (como a unidade de habitação do condômino) e pelas demais áreas comuns do condomínio”.

3- Em condomínios sem medições de água individuais, suspender o abastecimento é proibido. Já em condomínios com hidrômetros individuais, tomar uma atitude nesse sentido é bastante polêmica e desaconselhável. Caso haja interesse do condomínio em realizar esse tipo de procedimento para condôminos inadimplentes, recomenda-se que esteja definido na convenção do condomínio.

4- Incluir o devedor na lista do SPC/SERASA só é aconselhável em estados onde o protesto de boletos é possível. Mesmo assim essa autorização deverá estar expressa em convenção. Em estados onde o protesto de boletos vencidos não é legalizado, essa prática não é recomendada.

NEGOCIAR AINDA É A MELHOR OPÇÃO

Não esqueça que negociar ainda é a opção menos desgastante para ambas as partes. Não se esqueça de escutar os argumentos dos moradores. Porém, faça ponderações sobre a importância do pagamento da cota condominial em dia. Não esqueça de mencionar  as implicações em casos de atrasos recorrentes.

Caso não haja soluções, mesmo após várias conversas, então a justiça é o melhor caminho. Não se esqueça de contratar um bom advogado.

Por: Guilherme de Paula Pires

Redação Viva o Condomínio

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