Publicado em 25 de setembro de 2019

O que pode e o que não pode ser aplicado ao inadimplente

Saber como proceder em relação ao inadimplente é fundamental para evitar futuras dores de cabeça.

Lidar com moradores inadimplentes é, sem dúvida, a grande dor de cabeça para qualquer síndico. Isso porque, um número alto de inadimplência no condomínio quer dizer menos possibilidades para que o gestor interfira diretamente no bem-estar dos condôminos. Logo, obras de melhoria e manutenção serão sempre postergadas por falta de dinheiro.

Como essa é uma situação difícil de lidar, na ânsia de resolver logo o problema, o síndico pode agir de maneira errônea. Ao cobrar os atrasados, muitas vezes por desconhecimento, o administrador comete ilegalidades que podem depor contra o seu mandato. Nesse caso, síndico e condomínio podem sofrer ações legais.

Veja mais: Como lidar com a inadimplência nos condomínios

Por isso, veja alguns exemplos do que pode e o que não pode ser aplicado ao condômino inadimplente.

 PODE

 1 – Segundo o Código Civil, algumas penalidades são permitidas ao inadimplente: entre elas estão a aplicação de multa de 2% e juros de até 1% ao mês, ou no valor determinado pela convenção. Porém, multas superiores a 2% após o vencimento não são permitidas.

2- Ainda de acordo com o Código Civil, o inadimplente fica impedido de votar e ser votado em assembleias. Porém, não ele não pode ser excluído de estar presente. O ponto de discussão fica em torno da possibilidade ou não de emitir opiniões durante a reunião.

3- Protestar os boletos vencidos é uma prática legal em alguns estados do país (SP – RJ – CE – AM). Porém, o síndico deve ficar atento para a forma como o boleto é protestado, e se certificar que está protestando o devedor correto. Caso cadastre o morador errado, o condomínio fica sujeito a ação de danos morais.

4- Situação extremamente delicada, a penhora e o leilão da unidade devedora é o último estágio para que o condomínio receba os atrasados. Porém, em alguns cenários, outros bens de menor valor podem ser penhorados, caso a dívida não seja grande.

NÃO PODE

 1 – Expor o nome do morador inadimplente, muito menos fixá-la em locais de passagem do condomínio. Essa exposição causa constrangimentos podendo, inclusive, ser considerada ofensa e provocar processos judiciais de reparação da imagem.

Além disso, realizar esse tipo de ação não contribui em nada para que o devedor pague os atrasados. Na verdade, como tem mostrado a história, ocorre justamente o inverso.

2- Suspender a utilização do uso das áreas de lazer do condomínio pelo morador inadimplente é um assunto espinhoso. Há especialistas que consideram a prática legal, desde que a área em questão gere custos ao condomínio (sauna, academia, salão de festas e outras áreas de lazer).

Para outros, o entendimento é diferente: o morador não deverá ser privado de utilizar nenhum tipo de área.

É fundamental lembrar a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, em 2016, sobre o tema: para o ministro Marco Aurélio Bellizze, “o direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuída pelo condomínio, decorre da previsão legal da própria utilização da unidade imobiliária, composta pela fração ideal do solo (como a unidade de habitação do condômino) e pelas demais áreas comuns do condomínio”.

3- Em condomínios sem medições de água individuais, suspender o abastecimento é proibido. Já em condomínios com hidrômetros individuais, tomar uma atitude nesse sentido é bastante polêmica e desaconselhável. Caso haja interesse do condomínio em realizar esse tipo de procedimento para condôminos inadimplentes, recomenda-se que esteja definido na convenção do condomínio.

4- Incluir o devedor na lista do SPC/SERASA só é aconselhável em estados onde o protesto de boletos é possível. Mesmo assim essa autorização deverá estar expressa em convenção. Em estados onde o protesto de boletos vencidos não é legalizado, essa prática não é recomendada.

NEGOCIAR AINDA É A MELHOR OPÇÃO

Não esqueça que negociar ainda é a opção menos desgastante para ambas as partes. Não se esqueça de escutar os argumentos dos moradores. Porém, faça ponderações sobre a importância do pagamento da cota condominial em dia. Não esqueça de mencionar  as implicações em casos de atrasos recorrentes.

Caso não haja soluções, mesmo após várias conversas, então a justiça é o melhor caminho. Não se esqueça de contratar um bom advogado.

Por: Guilherme de Paula Pires
Redação Viva o Condomínio
Em respeito à Lei de Direitos Autorais (Lei 9.61098), este conteúdo pode ser copiado e compartilhado, desde que sejam citados o autor e a fonte original. O plágio é proibido e passível de punição, de acordo com o artigo 184 do Código Penal, que prevê pena de três meses a um ano, ou multa.

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    Silvana

    Há 1714 dias

    Moro em condomínio 2 blocos bloco 1 e bloco 2. Cada bloco são 12 apartamento, total 24 apartamentos. Eu reformei o meu Apto todo a 2 anos. Porém não pude mexer por fora pois a conversão não permite, agora as rachaduras das paredes de fora estão infiltrando água quando chove. A síndica alega que são muitos inadimplentes, e. Não toma atitude alguma, ela não faz assembleia, não presta contas aos condôminos, água de poço muitas vezes ficamos sem água pois as bombas dão defeito ela só sabe mandar mensagens cobrando. Entendo o lado dela pois e melhor maneira e amigável para receber. Mas os condôminos não estão nem aí pra ela. E alguns inclusive eu queremos que ela entra na justiça pra resolver isso. Pois não tem cabimento por causa de condôminos que deve anos de condomínio. Os que pagam passar o que passamos os blocos mal tratado, muito pouco segurança e termos q conviver com as rachaduras infiltrando dentro do apartamento reformado. Só prejuízo. E ela fala q não quer entra na justiça por muitos anos de amizade. Gostaria de saber o que os condôminos pode fazer? Obrigada

    Viva O Condomínio

    Há 1682 dias

    Saudações. Dispõe o artigo o artigo 1.348 do Código Civil que: Art. 1.348. Compete ao síndico: (...) II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (...) V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. Ainda, vejamos os artigos 1.349 e 1.350 do mesmo Diploma: Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Neste sentido, caso o síndico esteja omisso quantos aos problemas existentes dentro do condomínio, poderá ¼ dos condôminos convocar assembleia e decidir sobre o tema, bem como destituir o síndico caso este pratique irregularidades, não preste contas, ou não administre convenientemente o condomínio. Existem diversas soluções para tal situação, motivo pelo qual coloco-me a disposição para elucidar eventuais dúvidas, e assim sendo, caso queira, peço que entre em contato direto. Atenciosamente, DR. FERNANDO PASSOS GAMA Advogado dr.fernandogama@yahoo.com.br (41) 99843-6445

    Silvana

    Há 1714 dias

    Moro em condomínio 2 blocos bloco 1 e bloco 2. Cada bloco são 12 apartamento, total 24 apartamentos. Eu reformei o meu Apto todo a 2 anos. Porém não pude mexer por fora pois a conversão não permite, agora as rachaduras das paredes de fora estão infiltrando água quando chove. A síndica alega que são muitos inadimplentes, e. Não toma atitude alguma, ela não faz assembleia, não presta contas aos condôminos, água de poço muitas vezes ficamos sem água pois as bombas dão defeito ela só sabe mandar mensagens cobrando. Entendo o lado dela pois e melhor maneira e amigável para receber. Mas os condôminos não estão nem aí pra ela. E alguns inclusive eu queremos que ela entra na justiça pra resolver isso. Pois não tem cabimento por causa de condôminos que deve anos de condomínio. Os que pagam passar o que passamos os blocos mal tratado, muito pouco segurança e termos q conviver com as rachaduras infiltrando dentro do apartamento reformado. Só prejuízo. E ela fala q não quer entra na justiça por muitos anos de amizade. Gostaria de saber o que os condôminos pode fazer? Obrigada

    Viva O Condomínio

    Há 1682 dias

    Saudações. Dispõe o artigo o artigo 1.348 do Código Civil que: Art. 1.348. Compete ao síndico: (...) II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (...) V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. Ainda, vejamos os artigos 1.349 e 1.350 do mesmo Diploma: Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. § 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Neste sentido, caso o síndico esteja omisso quantos aos problemas existentes dentro do condomínio, poderá ¼ dos condôminos convocar assembleia e decidir sobre o tema, bem como destituir o síndico caso este pratique irregularidades, não preste contas, ou não administre convenientemente o condomínio. Existem diversas soluções para tal situação, motivo pelo qual coloco-me a disposição para elucidar eventuais dúvidas, e assim sendo, caso queira, peço que entre em contato direto. Atenciosamente, DR. FERNANDO PASSOS GAMA Advogado dr.fernandogama@yahoo.com.br (41) 99843-6445