Devedor é executado na Justiça para que dívida seja quitada

O desemprego e a queda na renda das famílias tiveram impacto também dentro dos condomínios. Com as finanças mais apertadas, muita gente deixou de pagar a taxa condominial. Isso, no entanto, também aumentou as chances de perder o imóvel. Segundo advogados, cinco em cada dez casos de inadimplência acabam indo parar na Justiça.

O novo Código de Processo Civil, em vigor desde março de 2016, diz que o dono do imóvel inadimplente é obrigado a pagar a dívida em até três dias após ser citado pela Justiça, sob pena de penhora do imóvel. Antes, o condomínio entrava com uma ação de cobrança, que tinha um trâmite, e só depois vinha a execução do bem – ou seja, a penhora –, algo que levava em torno de 5 a 7 anos. Agora, o tempo caiu para um ano e meio.

“É difícil falar em números, mas a cada dez casos, cinco vão para a Justiça. Nem toda cobrança vai ser ajuizada, depende do caso a caso. Quem não vai, é porque fecha acordo com o condomínio. E quando vai para a Justiça, dos processos que eu ingressei, quando o condômino é citado para pagar, ele normalmente faz acordo e paga”, explica o diretor jurídico da Ademi-ES, Gilmar Custódia.

Segundo o sócio da Condonal Administradora de Condomínios, Ilson Reis, é evidente e visível o aumento da inadimplência. “É um aumento de 15% a 20% da inadimplência. É reflexo da perda da emprego, rendimentos diminuídos. Mas o próprio comportamento das pessoas mudou em relação a ter uma ação judicial nesse sentido”.

Palavra do especialista

De acordo com o advogado especializado em Direito Imobiliário, Diovano Rosetti, a cada mês, em seu escritório, se ingressa em torno de 30 a 40 ações de cobrança de condomínio. “A ação de cobrança mudou. Antes tinha que entrar com ação de cobrança, o juiz tinha que dar uma sentença e depois, se não houvesse recurso, ele executava a dívida. Hoje é um processo rápido”, explica.

Segundo ele, numa escala de 0 a 100%, a chance de sucesso do condomínio na cobrança está em torno de 70%. “Os outros 30% podem ser espólio, envolvem proprietários não encontrados ou a pessoa não tem como pagar, faz acordo e não cumpre”.

Rosetti conta que já viu dívidas altíssimas. “Isso corre em prédios com condomínios mais alto, por exemplo, um caso na Praia do Canto. O dono de uma cobertura duplex inacabada que ficou cinco anos sem pagar a taxa. A dívida beira a R$ 300 mil”.

De acordo com a coordenadora dos Juizados Especiais do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, a juíza Giselle Onigkeit, o devedor tem espaço para se defender. Mas, se não chegar a acordo e não pagar a dívida, o imóvel vai a leilão. “A maioria das pessoas, 90%, acaba pagando a dívida. Mas já tive casos da pessoa ficar sem imóvel. Quando isso ocorre, é feito um leilão público. Uma parte do dinheiro vai para pagar a dívida do condomínio, e outra parte vai para o dono”, explica.

Morador não pode votar em assembleias

Há casos de inadimplência em que o condomínio, para pressionar o morador a pagar, o proíbe de usar salão de festas e até mesmo corta serviços como o elevador. No entanto, segundo o assessor jurídico do Sindicato Patronal de Condomínios do Espírito Santo (Sipces), Roberto Merçon, a postura não é a mais adequada.

“A questão de proibir o morador de frequentar área de lazer, privar de serviços do condomínio, foi recentemente decidido pelo STJ que não cabe esse tipo de punição”, explica. “O síndico pode mandar carta de cobrança, pedir para comparecer na administração e cobrar na Justiça. E o condômino pode participar das assembleias, sem direito a voto”.

Segundo a sócia da MGM Administração e Serviços, Claudia Marinho, os administradores de condomínios e síndicos têm buscado negociar a partir de 60 dias de atraso. “Mas com 30 dias de atraso, já é um título executável na Justiça”, explica.

Na Grande Vitória, segundo ela, bairros onde há mais inadimplência estão na Serra. “Na Serra, tem condomínios com muitos apartamentos, às vezes 300, 500. Em Vitória, Jardim Camburi é onde há mais atraso. A renda de quem mora não tem nada a ver com inadimplência”.

ENTENDA

Nova regra

Segundo o novo Código de Processo Civil, a ação para cobrar condomínio atrasado mudou. O condomínio pode entrar com pedido de execução, ou seja, penhora do próprio imóvel. É possível fazer acordo. Em cerca de 60 dias, o devedor é citado pela Justiça para pagar o débito.

Prazo

O juiz concede três dias para pagar. Se não pagar, são 15 dias para defesa. Se ele for condenado, o pagamento é feito com entrada de pelo menos 30% e mais 6 parcelas.

Atraso

Os condomínios costumam cobrar, administrativamente, com atraso a partir de 60 a 90 dias. Se não resolver, vai para a Justiça.

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Fonte: Gazeta Online