A polêmica envolvendo a utilização das plataformas de hospedagens para condomínios residenciais não é apenas debatida e controvertida em diversos países, dentre eles o Brasil.

O caso é tão desafiador, que chegou até o Superior Tribunal de Justiça por intermédio do Recurso Especial de número 1819.075.

A decisão, em apertadíssima síntese, a qual apenas é aplicável ao condomínio específico, posto que trata-se de um precedente e não de uma jurisprudência já consolidada, reconhece a força normativa das convenções condominiais para impedir a utilização dos aplicativos de hospedagem para fins de locação de unidades em condomínios residenciais.

A matriz de pensamento sob a qual nossa sociedade moderna é constituída leva em consideração os princípios neoliberais derivados iluministas, que visavam separar o Estado, à época absolutista, da propriedade privada. Neste racional, o Estado deve intervir o mínimo possível nas relações privadas, notadamente aquelas envolvendo o direito de propriedade, como é o caso dos condomínios edilícios que, por determinação do artigo 32, alínea j, da Lei 4.591/64, possuem convenções condominiais que exprimem os acordos de vontade celebrados entre os condôminos. 

As convenções condominiais, nesta direção, devem definir a destinação das unidades autônomas (art. 1332, III, CC) que compõem os condomínios. Se residenciais, as unidades, por óbvio, não poderão abarcar atividades comerciais e vice-versa. É justamente o que determina o artigo 1.335, inciso III, do Código Civil.

Por isso a decisão do STJ é tão importante, pois reconheceu, por meio do precedente REsp 1819.075, que a utilização dos aplicativos de hospedagem não se reveste dos pressupostos aplicáveis às locações por temporada (art. 48 da Lei 8.245/91), mas que, em verdade, resta caracterizada atividade assemelhada à hotelaria, a qual é regulada pela Lei 11.771/2008. Ou seja: locar unidades autônomas com finalidade exclusivamente residencial caracteriza infração ao acordo de vontades constante da convenção condominial.

Esta importante decisão proferida pelo STJ foi bastante sensível e ratificou o fato de que cada condomínio é único, e formado imaterialmente pelos condôminos que o compõe, assim como pela estrutura física da edificação, a qual poderá ter condições de absorver a utilização dos aplicativos de hospedagem sem maiores impactos no cotidiano condominial.

Considerando que, em que pese o precedente gerado, o assunto permanece polêmico e gerador de instabilidades jurídicas, a forma de securitizar, tanto a proibição, quanto a autorização para a utilização das plataformas de locação por temporada é, justamente, promover a respectiva alteração a margem da convenção condominial, na forma do artigo 1.351 do Código Civil, fazendo constar a deliberação aprovada em assembleia.

Escrito por:

Gustavo Camacho é advogado, sócio da Camacho Advogados, pós-graduado em direito processual civil, pós-graduado em direito Civil e empresarial, LLM em direito empresarial, pós-graduando em direito Imobiliário, líder coach, diretor jurídico adjunto da ASDESC, presidente da comissão de direito do consumidor da OAB Joinville, articulista de jornais e revistas especializadas em condomínios.