Inúmeras tragédias envolvendo as edificações prediais já ocorreram em nosso país. As mais emblemáticas remontam ao (i) Edifício Joelma, (ii) Edifício Palace II e (iii) Edifício Liberdade.

O síndico, como se sabe, ou ao menos deveria-se ter ciência, tem, por força do artigo 1.348, inciso V, do Código Civil, o dever de guarda e conservação das partes comuns da edificação a fim de evitar que eventos danosos e famosos como os citados acima venham a ocorrer.

O desabamento do Edifício Liberdade, ocorrido no Rio de Janeiro, no ano de 2012, em específico, fez com que houvesse o interesse para a criação na NBR 16.280 (norma técnica de reformas em edificações prediais). Isso porque o Edifício Liberdade somente desabou em virtude da ocorrência de diversas alterações estruturais junto às áreas comuns e privativas da edificação.

Em assim sendo, o síndico, visando cumprir o seu dever legal de guarda e conservação deverá, sempre que constatar a ocorrência de reformas nas unidades que tenham o objetivo de realizar alterações na estrutura física, elétrica e hidrossanitária, bem como caso sejam utilizados ferramentais de alto impacto, tais como martelete hidráulico, solicitar o cumprimento do item 5.1 na NBR 16.280, que demanda a apresentação do plano de reforma pelo condômino que deseja realizar obras em sua unidade.

O mencionado plano de reforma deverá conter:

(a) especificação do projeto de engenharia ou arquitetura, com a anotação de responsabilidade técnica pelo respectivo profissional contratado;

(b) o tempo de duração da reforma;

(c) os materiais que serão empregados;

(d) as pessoas que circularão pela unidade pelo condomínio para a concretização da reforma;

(e) o plano de descarte de resíduos, entre outras etapas importantes que poderão ser observadas da letra fria da própria norma técnica.

Apresentado o plano de reforma, o síndico deverá promover análise para constatar se as obras pretendidas são seguras e atendem aos pressupostos legais. Caso não tenha habilitação técnica, o síndico deverá recorrer ao apoio de um profissional de engenharia ou arquitetura para esta finalidade.

Caso o condômino não cumpra os requisitos do item 5.1 da NBR 16.280, o síndico deverá ordenar a imediata suspensão das obras, manejando, inclusive, as medidas judiciais cabíveis para tanto, eis que o objetivo da norma é o de evitar a ocorrência de prejuízos à segurança e estabilidade da edificação.

Se o síndico não adotar as cautelas estabelecidas pela norma técnica e diante da ocorrência de um sinistro, ele também será responsabilizado por culpa in vigilando/negligência, caso não tenha adotado as cautelas devidas, eis que com segurança não se brinca!

Para finalizar:

A NBR 16.280 também deverá ser observada sempre que benfeitorias na área comum da edificação forem ser realizadas e implicarem em alteração estrutural física, elétrica e hidrossanitária.

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Escrito por:

Gustavo Camacho é advogado, sócio da Camacho Advogados, pós-graduado em direito processual civil, pós-graduado em direito Civil e empresarial, LLM em direito empresarial, pós-graduando em direito Imobiliário, líder coach, diretor jurídico adjunto da ASDESC, presidente da comissão de direito do consumidor da OAB Joinville, articulista de jornais e revistas especializadas em condomínios.